新格局下的地產之路

如果多年以后回過頭來看，2013年將會是中國經濟發展中重要的一年——經濟正經歷著改革開放以來重大的變革和調整，房地產行業同樣處在路徑選擇的重要節點上。

“2013年樓市將如何走？房價是否會見底反彈？”這是今年年初，人們普遍關注的話題。而年末將至，眾多開發企業紛紛交上了漂亮的成績單，房地產行業復蘇跡象越來越明顯，隨著“千億俱樂部”的擴容，龍頭房企用業績證明了市場的嬗變。兩年的調控，將使中國樓市出現全新的格局，即使上漲也不會再現暴漲，市場的洗牌整合也已展開。

那么，在新的格局下，青島乃至全國的房地產市場將有怎樣的變化，地產企業又將何去何從呢？

眾所周知，地產行業深受經濟大勢影響，而本身關聯行業眾多又使其成為經濟冷熱的重要因素，這讓它有更多發展中的問題等待解答。

2013年10月24日下午，由青島市工商聯房地產行業聯盟主辦的“關注2013·展望2014”青島房地產發展趨勢高峰論壇隆重舉行。來自房地產行業的上百位業內人士齊聚一堂，就青島乃至全國房地產市場的發展進行交流和探討。

論壇上，專業探討依然具體而微，但話題卻更為寬泛，從新格局下青島乃至全國樓市的全面分析到地產開發企業的運營，地產未來的走向判斷，看似凌亂卻相得益彰。

林波：市場“有驚無險”，大房企“強者恒強”

（易居克爾瑞信息集團研究中心副總經理）

今年的市場形勢非常好，盡管有一季度的調控，但是后來發現是有驚無險。二季度以來，整個市場形勢一直比較平穩，今年的房地產市場應該是我們行業比較正常發展的一個表現。眾所周知，過去的十年，房地產行業絕大部分時間都是在被調控，而今年行業自身的發展沒有受到政策的太多干擾，所以在這樣的情況下，我覺得今年的市場情況代表了行業的正常發展。而在這樣的背景下，今年的房價漲的比較多，尤其是北京、上海這些城市，但是如果從企業的角度來看，漲價的情況并不是特別明顯。

從克爾瑞編制的2013年前三季度中國房地產企業銷售top50排行榜中不難看出，前10強企業的漲價情況并不明顯，其中還有一些企業，比如綠地、中海、保利，它的價格比去年前三季度還有下跌。值得注意的是，今年大量房企的業績是來源于一二線城市，去年可能還在三四線城市比較多。那么是什么原因導致其價格的不漲反跌呢？實際上，對于很多企業來說，至少對前10強的企業來講，它們并不是單純地去追求一個漲價或者是一個利潤，更多的是一個規模。

回顧歷史數據不難發現，大房企“強者恒強”的格局已然形成。近年來，房地產龍頭企業的市場份額一直在不斷擴大。2009年上半年，中國房地產企業銷售的前10強只占全球份額的8.8%，現在來說，前三季度已經接近15%，將近翻了一番。面積榜也是，2009年上半年只有5.6%，現在已經接近10%。目前，一二線城市的市場，基本上被我們前面看到的top50所占據，依靠強大的運營能力和靈活的戰略調整，龍頭房企依然繼續擴大市場份額、鞏固行業的地位，未來行業集中度上升仍是大勢所趨。而對于開發企業來說，不進則退。如果你現在不去做規模，不去壯大的話，可能再過五年，你在整個房地產行業已經看不到你的身影了，因為后面競爭會非常激烈。

為什么講不進則退？你原來的銷售額可能為100億元，2009年是100億元還可能進前30強，今年的話100億元可能根本就進不了我們的榜單。撇開這些不講，你就拿地來看，總價、單價 ，這種拿地的門檻會非常高，所以慢慢地會被擠出一二線城市，這是我們的一個預判。這些城市到哪去發展？我覺得可能要到三四線城市去找機會，正好有這么一塊地，你可能跟當地政府關系又比較不錯，以比較低的價格拿過來可以做一下開發。

陳耀華：地方債，判斷未來地產走向的“河流

（青島世聯怡高房地產顧問有限公司總經理）

地方債務對于房地產的影響實在是太深遠了。

在國家行政學院時紅秀教授所著的《財政酚醛、政府競爭與中國地方政府的債務》一書中，有幾個觀點代表了主流的一些看法，比如說地方政府的競爭，中國的經濟之所以繁榮就是因為有限域競爭，而這也導致了腐敗、土地財政等等一系列問題。

如果把大家扔到一個森林里面，荒蕪人煙的森林里面，怎么去走出這個森林？如果看過一些《荒野求生》節目的朋友會知道，順著河流會走出一個森林。我們現在看我們整個市場，近期其實非常好預測，已經既成定局，沒有什么好說的。從長遠來看，影響的緯度非常多，要把這個市場看清楚的話，找一條河流走出去是最好的。世聯認為地方債這個問題可能就是我們判斷未來政策走向的一條河流，能夠看清楚未來的走勢。

有數據顯示，我國的地方債大概在20到24萬億元的這樣一個區間，這個債務實際上意味著地方政府的資產負債表是遠超于預期的，之所以政府未有新的調控政策出臺，我想很大的原因就是地方債的問題。實際上，只有當一個地方政府不再依賴土地為財政收入，地方債的問題不再成為中央心頭大患的時候，市場才是最健康的，而這也應該是我們的目標。

進入第四季度，從世聯的角度來看，我們對待這個行業的一些分析方法和觀點可能要做一下修正，行業可能會面臨一些新的周期。主要還是行政單位少了，以后我們分析的時候不用多去考慮政策，這個行業開始逐漸的回歸市場一些判斷的指標，或者是一些行為，可以用很多原來市場化的指標去判斷市場，這個我覺得是一個大好事，不再過多的去揣測政策的變動。

現在開發商也知道怎么去應對了，房企那種主動的去杠桿化的意愿非常強，以中海、華潤為例，說句玩笑話，窮的只剩下錢了。

換言之，面對新的地產形勢與格局，開發商更加成熟了。另外，如今我們所面臨的行業，包括周期也都不一樣了。值得注意的是，眼下，央行一直在推行的利率市場化，依我看，這樣一種狀況才會使我們的行業真正走向健康的目標。那么，利率市場化會對房地產市場造成什么影響？

我們先了解了我國臺灣和美國、日本這樣一些地區還有國家，發現臺灣地區在1976年開始利率市場化，一直到1989年完成，這期間，它經濟的大背景是跟中國大陸很像的，GDP以超過10%的速度持續下降?？偠灾?，因為臺灣地區的利率化市場背景跟中國大陸有非常相像的地方，雖然只是一個地區，但是資本游戲是一致的。所以，研究臺灣地區在利率市場化期間的變化，或可以給中國大陸房地產市場提供一個參考。

什么規律呢？就是隨著利率市場化深入的推進，房地產的利率自由化持續的在下跌。利率市場化的目的就是讓利率由市場來決定，所以基本上完全市場化之后，市場上的利率會逐漸的下降。

從資本的角度來看，資金成本下降對開發企業來說是一個好事，但是同時因為金融企業要趨利，他希望在利率市場化獲得更大的收益，會對這種按揭貸款的利率產生拉升，總的來說它會有好的積極的一面，但也有這種導致需求多的時候利率攀升，會導致需求的萎縮。

2013年對青島樓市來說是值得關注的一年。這一年，青島樓市云集了國內眾多的優秀開發商；這一年，青島樓市的成交量將創歷史新高；這一年，萬達進入西海岸重新定位城市的功能……面對諸多問題，青島的地產人士又將如何解讀呢？

張峰：跨出國門看中國；跳出行業看地產；走出自我看名企

（青島三杰房地產有限公司總經理）

為什么這樣說？第一，跨出國門看中國。在整個世界經濟發展中，中國這些年來的發展是最快的。改革開放三十多年后GDP發展是最快的，代表著財富的增長的中產階層發展速度也是最快的。另外，中國這些年長期的政治穩定，其他國家不是戰爭就是一些發達國家，他們已經從黃金的發展過程走向一個平衡或衰落的過程。所以整個經濟發展，對我們是非常有利的，這是一個大的趨勢。

第二，跳出行業看地產。地產行業承載著太多的責任。地產行業承載什么呢？我們說前10年20年承載中國實現現代化的一個責任；近期又承載著城市化發展的責任，它是城市化發展的載體；未來，與國民經濟中絕大部分產業關聯的地產行業也是承載經濟轉型很重要的載體。除此之外，還要看地方政府。眼下，政府不希望更低價的放地，這樣的土地成本，就是原材料它不會很便宜，這樣的話我們去認識地產行業可能就更清晰，因為大家都想讓它漲。

第三，走出自我看名企。名企有他獨特的眼光、先進的管理營銷模式、更多的信息資源，資金和人才，包括還有一些政策先決的條件，所以說一定要看名企，名企到哪投資，跟著名企走不會吃大虧，不會栽跟頭。言而總之，大家仔細分析不難看出，城市化要發展，經濟要發展，政府要穩定，房地產還能不發展？肯定會發展的。

張百忍：市場并沒有想像的那么好

（青島中置國際有限公司市場總監）

首先，從青島最火的龍頭企業來講，還剩不到兩個月了，大部分的企業都完不成年初定的目標，包括萬科、龍湖這些，尤其是轉到郊區的企業，完成的可能性微乎其微，因為什么？這就有一個背景，青島今年還是市區的火熱，郊區實際上還是很吃力的。

其次，在需求上實現增加的只是剛需。尤其是今年的房價有穩步上漲的情況，從春天到夏天到秋天一直在漲，這樣引起了剛需的恐慌，沒有錢湊錢也要進去買，找關系也要買一套房子，包括李滄區的綠城項目均價漲到每平方米1.3萬元也是賣得很火，就是這個原因。

另外，青島市區的土地供應量很少，基本上沒有什么供應，出了幾塊地大家都搶。原來拿到地的大開發商慢慢開發，地有的是不急著賣，所以房價就漲上來了，這就是市區所面臨的困局。所以說對青島的剛需來講是很受累的。加之，現在市區的土地都要求5：5的比例，你商業要占一半，這樣把大部分的開發商都嚇退了。

更值得一提的是，萬達進入西海岸開發文化地產，重新定義城市功能的同時也勢必將帶來激烈的競爭?，F在西海岸的存量接近5萬套，本就是個困難戶，倘若再加上萬達項目的龐大體量，市場競爭可想而知。