仲量聯行：網購成為消費新勢力

“沒人逛街，并不代表沒人購物。”如今，越來越多的人們喜歡足不出戶，利用掌上電腦或者手機進行網絡購物，即興地想買就買，隨時隨地逛“商場”。而這一消費習慣的轉變，著實讓實體店的零售業主頭疼不已，如此下去，若干年后，商場會不會真的不見人影？

日前，仲量聯行在青島舉行媒體發布會，公布了中國電子商務市場白皮書——《中國電子商務：網購成為消費新勢力》。報告顯示，電子商務在中國的發展非常迅猛。據波士頓咨詢集團估計，僅2011年中國就新增6100萬網民，且4300萬用戶首次嘗試網購。長遠來看，至2020年，中國網購市場規模將超過一萬億美元，超越其他所有國家。

“中國已成為電商大國，而電子商務市場的發展將改變商品消費、購買、存儲以及配送的方式。開發商、品牌和運營商只有走在電子商務的潮流尖端才能在改變與合作共贏中保持競爭力。”仲量聯行青島董事總經理白路說。

在發達國家，電子商務的崛起早已證明其對實體零售業的強烈沖擊。在美國，受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10—15年前那些欣欣向榮的零售企業現已業績慘淡。而鑒于中國零售市場尚未成型，且缺乏主導零售品牌，一些業內人士認為，當今中國電子商務對實體店的沖擊會比發達國家更顯著。中國市場是否將直接跨越到網購時代，而不再需要實體購物中心？針對當前主流觀點對零售地產市場發展前景過于悲觀的預期，白路表示，這些擔憂過分夸大了電子商務的威脅，同時也低估了不同類型實體店的抵抗力。“簡單便捷的網購不會使實體零售業消亡，但某些零售業態確實將失去其競爭力。其中風險最大的一類要數那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到沖擊，面臨大量租戶被市場競爭所淘汰。”

和低端散售型購物中心不同，那些整棟持有型購物中心的運營者可以采用自上而下的策略來適應大環境。綜合考慮主題、定位、市場推廣和技術因素，購物中心運營者能夠為消費者提供不同的購物體驗，這種體驗是網上無法獲取的。事實上，一個特色鮮明的品牌或主題對于幫助一個購物中心脫穎而出的作用正在日益凸顯。以香港新世界集團打造的K11為例，通過藝術主題的打造使其成功與其它購物中心區分開來。

而對物流開發商來說，電子商務的發展毫無疑問是有積極影響的。作為中國最大的物流開發商，普洛斯（GLP）在其年報中披露，在其中國大陸可供租賃的倉庫面積中，電商租賃面積的占比已從2011年年中的14%上升至2012年末的20%。

“物流開發商應該意識到變革中的電子商務在未來將創造出更多的發展機遇。其中至關重要的變革當屬B2C（企業對消費者）網站的崛起。”在白路看來，隨著越來越多的零售商開始在平臺網站上設立店鋪，同時建立完善自有網站，他們需要更多的倉儲空間來滿足線上訂單需求。而作為物流開發商，則應該關注位于新興消費集群中心的主要內地城市，并考慮在這些地區建設新的倉儲設施，以順應未來的倉儲租賃需求。而線下零售商也需要通過建立更加集中的配送管理體系來完善供應鏈，這同樣將對現代倉儲空間產生巨大需求。

電商配送的另一重要趨勢是一些大型B2C平臺開始探索建立他們自己的物流網絡，自行持有和管理倉儲設施。物流地產開發商將有機會利用他們的專長與電商建立互贏的合作關系。與電商合作不但能為開發商帶來優質租戶，同時也會因為能夠確保優質電商租戶入駐而更容易從政府處獲得土地。