房地產：走向下半場

隨著五一小長假的到來，中國的房地產市場迎來了一年一度的“紅五月”。往年的這一時期，房地產市場往往會出現量價齊升的紅火局面。

然而，今年的五一，房地產市場卻持續遇冷。全國樓市在經歷了一季度的“倒春寒”之后，進入5月份繼續“打噴嚏”。

僅以北京市場為例，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%、74%，更是創下了自2008年五一恢復三天假期后連續7年來的最低值。

中國房地產到底是危機將至還是周期內的正常波動？住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在近期的公開發言中表示，在政策相對比較清晰的情況下，房地產市場未來更加復雜，結構性問題越來越明顯。在這種情況下，市場不可避免出現一些信心不足，或者比較脆弱的現象。

市場復雜變幻

當前，與冷清的市場形成反差的是輿論對于房地產市場的“看空論”的火熱傳播。先是萬科在北京的一個項目以低于預期價格開盤，隨后其他新推盤項目價格也出現下調，市場上便開始流傳“萬科帶頭降價，樓市要崩盤”之說。

隨后網絡上開始盛傳萬科副總裁毛大慶在一次內部沙龍上的發言：“全國房地產將下行，搞不懂北京樓市”，并當作是“看空樓市”論主要觀點。此事件越傳越大，以至于萬科公司不得不在5月1日晚上表態稱：“文章內容不是由活動主辦方和萬科公司提供。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點?！?/p>

一位業內人士對記者表示，雖然萬科予以否認，但是根據他的判斷，此發言稿的數據分析和邏輯思考無不帶著毛大慶的個人風格，萬科出面否認當屬面對市場“騷亂”的公關之舉。

國際房地產顧問五大行之一戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞表示，中國的房地產市場分析者往往通過一些現象就輕易得出房地產市場“泡沫破滅論”、“拐點論”、“崩盤論”的定論，其實這往往屬于以偏概全、未建立在事實根據上的推斷。他表示，以“泡沫論”的說法來看，其實更恰當的是可以根據經濟學理論，利用需求與供給的因素來解釋中國城市房產的相對價格出現了快速增長，而不需要用泡沫的理論來解釋。并且，中國的特殊國情決定了中國政府會適當出手干預市場，不會讓房地產市場的泡沫吹大，一個尚且吹不大的泡沫又何以會破呢？

或許是對于中國民眾來講，住房問題實在是頭等大事，更或許是2014年的房地產市場確實變幻莫測太多復雜，使得近期房地產市場上演諸多“羅生門”。

回顧2014年的房地產市場，一季度雖然開發商對于優質地塊追逐的熱情不減，大中城市樓市總體價格依然堅挺，但是樓市“降溫”的市場預期非常強烈。例如，近期北京二手房價格已經出現連續4個月下跌。按照外界流傳出的毛大慶的發言，這其中，中國政府的反腐行動對二手房市場有不小的影響。

在二手房價格跳水的影響下，北京一手房市場發生分化。調查發現，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價換量”，而另外一部分不愿讓利的樓盤卻面臨無法定價的局面。樓市唱衰者們似乎再次找到了堅持悲觀的證據。

另外，多年來，嗅覺敏銳的投資者都把房地產市場作為分享中國經濟發展成果的一張最穩妥的入場券?，F在確有一些知名機構投資者開始從房地產市場撤資。

其中最能引起市場轟動的莫過于4月初，李嘉誠的次子李澤楷將位于北京三里屯的電訊盈科中心出售給了泰國的一位華商。此次成交也意味著在短短的一年內，李氏家族已經清空了其在內地的物業資產。有行業內部人士說，這位超人“總是在危機發生的前兩到三年出售資產”。

何衍鈞表示，不要將李嘉誠站在全球眼光下展現的個體商業行為一再放大解讀。要看到更多的機構投資者正在摩拳擦掌準備進入內地的房地產市場。

政策走向清晰

目前房地產宏觀政策一直處于穩定審慎的狀態。政策內容包括：針對不同市場分類調控，增加產權商品房的供應，抑制投資和投機性需求，促進房地產市場持續健康發展。其長遠目標是建立房地產市場的長效機制。

回顧過去，中國的房地產“十年九調控，九調八漲價”。一輪又一輪猝不及防的宏觀調控政策讓不少開發商從聞“調控”色變到笑看潮起潮落。而從2013年7月30日中共中央政治局會議開始，中國的最高決策層關于房地產問題進行表態的措辭發生了一些微妙的變化。過去10年來頻繁出現的諸如“堅持不懈地加強房地產市場調控”等措辭，沒有再出現在與房地產有關的環節中。

取而代之的是借十八屆三中全會的契機推出的“建立中國房地產市場長效機制”的發展方向。針對某一特定行業的指導性政策發生變化，顯然是決策層有鑒于市場的客觀情況而做出的調整。目前針對房地產的長效機制的具體方案尚未出臺，外界判斷長效機制的總體基調將是“保持穩定與審慎調整”。

從宏觀層面來看，業內人士對記者表示，目前地方政府性債務規模雖然總體可控，但是仍有部分地方隱藏債務風險，并且這些風險與房地產市場密切相關，因此任何新出臺政策在制定過程中必然會反復衡量這一地方債務平臺的風險。

同時，保持地方政府財政的健康度、為地方基礎設施建設尋找到可持續的投融資模式，也是“推動城鎮化建設”這一宏大命題下的核心要素。因此，在城鎮化建設的大背景下，調整城市結構被認為是最重要的長效機制，讓人口合理均衡地分布在不同規模的城市中，是調控房地產業和提高城鎮化質量最關鍵的一條。并且，新型城鎮化建設也被認為是破解當前鬼城困境的重要手段。

另外，改革土地制度，調整收入分配結構也被認為是建立長效機制的重要組成要素?？偠灾康禺a長效機制著眼從體制根源上解決涉及房地產的地根、銀根、稅收等根源性問題。

從微觀市場層面來看，何衍鈞表示，自2013年以來，市場上沒有見到更多的調控行政指令，但是既有的“限貸、限購”等針對住宅市場的調控仍在繼續執行。對于房地產行業的銀行信貸和資本市場融資再融資管控仍持續偏緊。同時，為房產稅等長效機制的建立而做準備的不動產登記等措施也在加快進行中。另外，北京的限價房和自住型商品房也在加快推出。

何衍鈞認為，從行政調控轉變到建立長效機制尚需時日，市場不會即刻出現變化，依然會在保持穩定的前提下向健康方向逐步地發展。而從長遠來看，中國的房地產行業尚處于‘穩中有升’的大周期中。

未來分化與轉軌

在過去10年，中國的商品房銷售面積年均增長速度是16%，隨著中國經濟的放緩，房地產的增速必然有所放緩。秦虹表示，房地產市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會變成了與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。

目前來看，未來房地產市場的分化與轉軌成為了業內的普遍共識。大規模的大漲大跌不太可能出現，這種分化是多元的，既包括不同城市之間的房價的分化，也包括開發商之間的分化。

從宏觀層面來看，房地產市場和貨幣政策的關系比較密切，只要貨幣寬松，市場則會上漲；只要貨幣緊，市場就縮。中國人民大學國際貨幣研究所研究員俞平康認為，目前來看，中國將繼續實施穩健的貨幣政策，這就抽掉了宏觀貨幣政策的推動房價上漲的部分。

在微觀層面，何衍鈞認為，隨著不同城市和不同物業市場的發展步調出現分化，預計2014年市場分化現象也將進一步明顯。從住宅市場來看，豪宅市場銷售價格難以下降，成交量不會出現明顯好轉；而剛需市場在政策性住房的沖擊下，調整動作將放大。

業內人士預計，未來二手房將有很大的發展空間。而針對目前剛需群體較多的現狀，DTZ戴德梁行建議中小開發商因抗風險能力較弱，可以在適當時機考慮聯合開發的模式，并且目標客戶應該鎖定為剛需客戶。