房地產開發項目實施階段工程造價管理

摘要：房地產開發項目工程量大，涉及面廣，影響因素多，如施工周期，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動等等。要提高建設質量，控制工程造價，發揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監督職能，從而加強對工程項目建設的全方位、全過程的造價控制。本文結合工作經驗，提出做好房地產開發項目的工程造價管理工作，應該從以下方面入手：加強招標管理、控制預算外費用支出、嚴格把好審核關和加強施工過程控制，并結合實例進行了分析。

關鍵詞：房地產開發項目；項目實施階段；造價管理

1 推選工程量清單招投標，加強招標管理

加強招標管理，推行工程量清單形式招投標。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建招標工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位投標填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對建設單位而言，首先工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水份，堵住漏洞；其次可控制設計變更引起的工程價款的增加。總之，采用工程量清單對于建設單位來說是一項既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。

在評標中，審查投標單位報價應該做到總報價和單項報價的綜合評審。總價符合要求并不能說明單項報價符合要求，總報價最低并不能說明單項報價最低。投標人往往采用不平衡報價法，在保持總造價不變的情況下，將工程量可能變化較小的項目的單價降低，將可能變化較大的項目單價增大，以期達到在竣工結算時追加工程款的目的。另外也要做到單價和相應工程數量的綜合評審，工程數量大的單價要重點分析。還要做到單價與工作內容、施工方案、技術工藝的綜合評審，從而擇優選擇合適的施工單位。

施工合同是施工階段造價控制的依據。工程招標時，招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期合理。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都應有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備，應列出規格、品牌、廠家和品質要求清單，還要明確政策性調整是否包含在包干范圍內。在合同簽訂后，要做好合同文件的管理工作，合同及補充合同協議及其經常性的工地會議紀要、工作聯系單等作為合同內容的一種延伸和解釋，同時建立技術檔案，對合同執行情況進行動態分析。

2 細化施工管理，控制預算外費用支出

2.1 控制材料用量，合理確定材料價格

在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預算費用的70%，占直接費的80%左右。因此必須在施工階段嚴格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。市場經濟為材料的供應提供了多種渠道，而且材料的品種、價格繁多，開發單位造價人員及現場管理人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據。

2.2 嚴把變更關，將工程預算控制在概算內

在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等，這些問題的產生給工程造價控制帶來不利因素。所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容等，最好實行“分級控制、限額簽證”的制度。對必須發生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、建設單位現場代表、監理工程師共同簽字，而且應盡早提前審核這類型變更，減少損失，因為已完成或部分完成的工程內容還需拆除，勢必造成重大變更損失。為此，建設單位應指派工程造價管理專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

2.3 嚴格現場簽證管理，充分掌握工程造價變化

簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。造價人員要廣泛掌握建材行情，在現行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。在施工過程中，建設單位要加強現場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴格控制材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，對必要的變更，應做到先算賬，后花錢。變更一旦發生就及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆。建設單位的現場代表要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少結算時的扯皮現象。

2.4 技術與經濟結合，加強投資控制

切實有效的投資控制，必須從組織、技術、經濟、合同等多方面采取措施。所以建設單位必須加強現場管理人員、工程技術人員的“經濟”觀念、素質教育，培養實事求是的辦事作風，協助施工方搞好施工組織設計，合理安全人、財、物，加快施工速度，提高工程質量。施工中遇到問題應及時與設計方聯系，選擇既科學又經濟可行的解決方案，克服盲目指揮造成的浪費，充分重視節約投資的重要性，特別是負責項目的工程技術員應與造價人員相配合，從工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等方面，實行全過程管理，嚴格控制工程造價。

3 加強結算管理，嚴格把好審核關

竣工結算是控制建安造價的最后一道關。在工程竣工結算時，開發單位的審核人員應用耐心、細致的工作方法，堅持按合同辦事，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規定執行的施工簽證一律核減費用；凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律減費用，嚴格把好審核關。

首先，對工程量的審核應根據施工承包合同要求，對施工過程中出現的設計變更、現場簽證等進行審核，不能多算或不按規則計算。在要求施工企業報送相應的工程計算式和材料用量明細表的同時，建設單位也要編制一份完整的結算書和材料用量明細，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準確進行計量審核。

其次，在結算審核中，還應注意審核項目的單價、結算書中分項的正確性、程序及準確性，結合現場的實際情況分析計算。要注意的是，對工程量清單招標工程的結算，投標人的綜合單價一次包死不作調整。結算時，實際發生的招標時所依據的施工圖紙以外的工程量變更和由于建設單位原因造成的工程量清單漏項或計算誤差應預調整。在工程量調整時的結算中，工程量清單中原有的項目，應按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，應參照類似工程項目報價中的綜合單價商定；工程量清單中沒有的項目，按現行預算定額及有關規定經雙方協商一致后結算。

4 加強施工過程控制

4.1 施工組織設計與經濟效益相統一

在施工過程中，認真審查和分析合同中的工程量清單、基本單價和其他有關文件，組織技術人員和預算人員針對該施工項目的施工組織設計進行合理優化，選擇技術上可行、經濟上合理的施工方案，達到施工組織設計與經濟效益相統一。如某項目，在施工過程中，根據施工實踐經驗加上技術和經濟比較，針對當地塊石供應困難、工期要求緊等因素，施工單位提出對原漿砌石擋土墻及漿砌石護坡的施工方案進行優化，改用砼灌注樁基礎加坡面拱的施工方案并得到業主和設計單位的批準，經過優化后的方案不但縮短了工期，而且比原方案節約投資約50 萬元。可見對施工組織設計進行技術上可行、經濟上合理的優化，對施工階段的的造價控制也起著不可低估的作用。

4.2 加強施工現場造價的控制管理

在工程開工前，施工人員應該準確、全面地對施工現場、施工技術、項目預算加以了解，應該做到以下幾個方面：①加強進度管理。要制定合理的、詳細的資金使用計劃，使進度控制和造價控制相互之間協調。②推進工程現場責任制的實施，加強質量管理。要做好整個項目的各分部工程、各單位工程和隱蔽工程的檢查、監督和驗收，一旦發現問題必須及時處理，盡量做到不留或少留隱患。③要做好現場記錄，做到現場簽證控制。在施工現場，有時會遇到很多的各方面的變化情況，比如：工程量增減、設計變更、材料的代換、地質條件變化等，現場的施工管理人員，要認真、客觀、詳細地做好現場的記錄。④對施工現場的材料，機械的使用情況要加強管理。在施工過程中，有時候會出現機械管理不當、使用不當，就造成機械的壽命縮短。施工的材料管理混亂，亂堆亂放現象時常出現，出現高消耗低使用的情況。對施工中能周轉使用的材料如果不加以妥善保管，就會大大降低這些材料的再次利用。

5 結語

總之，作為房地產開發項目管理者，應該很好地控制實施階段的工程造價，應該從項目實施中的整個環節入手，在實施過程中要找出控制要點，重點管理要突出，嚴格監控實施建設過程，這樣才能使開發項目總造價控制在預定當中，才能實現投資的效益。

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