中山市三角鎮的生活微體驗及城市規劃思考

摘要：中山市鄰接廣州市，擁有承接廣州市居住功能外溢的區位和交通優勢，然而中山市房地產卻是整個珠三角的價格洼地。本文以中山市三角鎮為例，試圖從城市規劃的角度分析其中的原因，并提出相應的改善措施。

關鍵詞：三角鎮；房地產；城市規劃

前言

根據《2014年4月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，廣東省21個地級市中，深圳市房價排第一，樣本平均價格31155元/平方米，中山市房價排第十，樣本平均價格6403元/平方米，是珠三角東西兩岸城市中房地產價格最低的城市。然而中山市的房價與他的經濟實力不相當。2013年，中山市的經濟生產總值是2638.93億元，在全省排第六，人均GDP是83642.79元，在全省排第五。根據相關專家的研究分析，中山市的房地產價格漲不起主要有幾大原因，一是中山的外來人口收入低，支撐不了高房價。二是中山市每個鎮區都有房地產，購買力分散。三是深中通道、港珠澳大橋等建設項目對中山市雖然有利好，但短時間內難以體現等等。

隨著珠三角地區交通設施的完善，在中山市置業的人群不再僅僅限于本市的常住人口，周邊地區的城市人口也日益增多，尤其是鄰接的廣州市。以中山市三角鎮為例，其鄰接廣州市南沙區，兩者之間有京珠高速東段（G4W）直接聯系。隨著廣州市“南拓”戰略的實施，尤其是南沙區升級為國家級新區，使得南沙區的房地產價格扶搖直上，均價達到1萬元/平方米，不少廣州市民進一步往外到中山市三角鎮置業，推動三角鎮的房地產均價升到4000-5000元/平方米之間。本文將以中山市三角鎮為例，采取個人體驗的研究方法，以城市規劃的視角，試圖探索中山市房地產價格偏低的規劃原因，并提出相應的解決措施。

1 便捷的對外交通，不完善的公共交通

廣州市東部的東圃客運站設置有大量前往中山石岐的巴士——中山東快線，從早上的6點50分到晚上的8點40分，每40分鐘一班，共29班，票價45塊，均經過三角鎮路口停車下客。從東圃客運站出發，經廣州環城高速和南沙港快速，全程高速，大約50分鐘后到達三角鎮路口，交通極為便利。然后從三角鎮路口進入三角鎮區，則需要換乘三角鎮的公交，僅有208路，或者摩托車，大概十五分鐘才能達到三角鎮區。可見，在公共交通的接駁上，弱化了廣州市民到達三角鎮區的便捷度。而從三角鎮出發回廣州，則半小時一班車，到達的車站是廣州東站客運站，位于廣州市的中部地區，與東圃客運站的直線距離為10公里。因此，盡管三角鎮與廣州市的聯系極為便捷，但在交通組織上卻不能滿足上班族的日常需求，對廣州市的白領階層吸引力不大。

2 宜居的生活環境，工業化的城市形象

中山三角鎮以打造宜居城鎮為主要目標，然而在城市門戶地區的建設方面卻不重視，設置了大量的工業園區，降低了外來人口的吸引力，尤其是外來高收入人口。從三角路口到三角鎮區的金山大道沿線兩側分布著大量的二類工業企業，如生產電器為主的小霸王，導致大量的貨車在金山大道行駛，塑造了一個工業化的城市形象。盡管三角鎮區內沒有工業企業，生活環境較為舒適，但門戶地區的建設失敗也給鎮區房地產業的發展帶來一定的影響。

3 完善的公服配套，相對不高的服務質量

按照《鎮規劃標準》，三角鎮區內設置了完善的公共服務設施，如三角醫院、文化廣場、商業中心、集貿市場、幼兒園、小學等，這些設施能為收入較低的居民提供日常的生活需求，如購物、基本教育和休閑。然后高收入居民的一些消費需求需要前往中山市區石岐才能實現。目前，前往中山石岐的公交車有2班，每半小時15分鐘一班，交通聯系相對較弱。因此，三角鎮區的生活環境對大部分以公共服務設施為導向的高收入居民缺乏吸引力。

4 郊區化的生活節奏，平庸的城市空間

中山三角鎮區憑借優越的區位條件、便利的對外交通條件以及宜居的生活環境，適合小汽車的生活方式，具有發展成為廣州市郊生活區的潛力。然而在城市特色塑造方面，三角鎮則不具備市場競爭力。整個鎮區按照城市的標準建設，城市環境一般，沒有形成營建具有特色的生活空間，倡導獨特的生活方式，同時鎮區內也沒有大型的公園或者旅游景點，沒有形成自己的城市名片，無法在激烈的市場競爭中脫穎而出。

5 城市規劃方面的思考

目前，居住在中山市三角鎮區的人口主要以本地人口、工業區人口以及外地人口為主，其中外地人口約占20%，外地人口又以廣州市人口為主。綜合上述分析，三角鎮區盡管擁有了鄰接廣州的區位和交通優勢，但在功能布局、交通組織、設施配套以及城市形象營建方面存在較多的不足，極大地降低了市場吸引力，成為影響地區房地產價格的重要因素。那么從城市規劃的角度來說，未來的改善方向如下：

從功能布局方面，中山市三角鎮的建設基本形成了居住與工業相對分離的城市格局，這有利于營建良好的鎮區生活環境和高效的工業生產環境，然而城市主要的對外交通干道上被工業園區占據，不利于宜居城市形象的營建，未來應加強與廣州市的交通銜接，結合新的對外交通通道塑造一個新的門戶區，形成城市生活與城市交通相互分離的空間和交通組織。

從交通組織方面，在加強對外交通設施建設的基礎上，重點是加強鎮區與廣州市區以及中山市區之間的公共交通銜接，尤其是與廣州市地鐵站點的交通銜接，促進公共交通同城化。

從服務設施配套方面，如果三角鎮區的發展建設要跳出鎮域的影響范圍，那么建設高標準的公共服務設施則成為必然，尤其是在醫療和教育設施的建設方面，建成健康療養專業鎮或者教育特色鎮，提升宜居環境的品質和吸引力。

從城市形象營建方面，除了上述的城市門戶區以及宜居環境品質方面的打造外，三角鎮區還應在城市空間營建方面形成自身的特色，重點是加強建筑特色的管理，按照特色小城鎮的理念，營建不一樣的生活空間，成為城鎮對外宣傳的名片。

6 結語

中山市成為珠三角地區房地產價格洼地，原因有多重，城市規劃方面也是主要原因之一。在改革開放初期，工業經濟是城市發展的主要動力，中山市提出了“一鎮一品”的發展策略，成為了全省專業鎮密度最高的地級市之一。因此，各個城鎮的城市建設也充分體現了工業經濟優先的發展思路以及工業化、現代化的城市特色，這也為后來打造宜居城市環境的城市形象建設制造了困難，降低了城市吸引力。在未來的城市規劃過程中，中山市的城市建設應注重城市生活環境的改善和生活品質的提高，以專業鎮為基礎，倡導不一樣的生活方式。

參考文獻

[1]中山樓價為何漲不起？10個業內人士給出的10個理由.吉屋網.