公園鄰里式商業綜合體——“萬科派”

摘要：本文通過介紹萬科江燕路項目（即“萬科派”）公園鄰里式商業綜合體建筑設計，從建筑定位、道路交通設計、建筑設計等方面，試圖總結這種公園鄰里式的商業綜合體的一些特點及發展趨勢。

關鍵詞：萬科派；公園鄰里式商業模式；商業綜合體

1. 工程概況

廣州萬科江燕路項目（即“萬科派”），位于廣州市海珠區江燕路101號，由廣州云外倉儲有限公司建設，項目建筑面積約77247平方米，其中地上面積約41313.6平方米，地上建筑層數共二十一層，首至三層及四層北部為商業餐飲功能，四層南部及五層至二十一層為辦公功能，建筑高度約98米。地下面積約35933.4平方米，共四層，提供約487車位。建設用地面積約10559平方米，用地性質商業和辦公。

1.1建筑定位

本項目位于老城區海珠區內，居住人口較多，消費需求龐大。周邊原有南泰百貨批發中心市場。再有地鐵2號線與地鐵12號線上蓋，與江泰路站無縫連接，保證了一定的商業人流量。在地塊的南邊為規劃公共綠地。

用地北側為多層住宅群，西面隔江燕路與燕匯廣場相對，用地南側相隔城市規劃道路是高層住宅，用地東側為江南大道和地鐵江泰路站C出入口。用地西南端有8層保留宿舍樓。（圖1-1）

本項目將成為該區規模最大的公園鄰里式商業廣場，和以年輕買家為對象的高層辦公。

1.1.1商業定位——公園鄰里式商業模式

由于地塊位于老城區居住區內，建筑密度大，并且為了滿足南泰百貨批發中心市場主、從業人員及周邊居民的日常生活需求，突出購物與餐飲等服務功能，商業定位公園鄰里式商業模式。結合用地南邊規劃的公共綠地景觀與商業完美融合，將帶給周邊居民及游客“賞心悅目”的公園式購物場所。

1.1.2辦公定位——LOFT公寓式辦公

為了滿足地塊內小企業、周邊南泰百貨批發中心市場、青年白領的商用或居住的需求，突出辦公空間的多功能性，辦公定位為LOFT式的公寓式辦公。

多選擇小戶型4.5米層高，精裝公寓，每個獨立的單元都是方正實用，并且配有獨特的休閑陽臺，營造健康休閑的辦公氛圍。適合租賃辦公、倉儲、購買居住等多方需求。地理位置佳，交通方便，環境優美。

1.2道路交通設計——人車分流

通過設計和組織完善的人行系統和人車分流的內部交通體系，實現本地塊內人流的快速疏散通達，區域內南北，東西向的交通流線暢順，為商業區提供一個良好的人行交通環境。

車行系統：本地塊主要車行主入口設于地塊西北角上，與江燕路連接，出口設于南邊規劃路連接。此車道為5米寬單行車道，同時為建筑周邊提供環形消防車道。此車道連接地下商業及地下車庫，為商業后勤和物流運貨提供方便。

人行系統：地面人流通過東西兩端廣場人行系統、首層兩側店鋪挑廊以及商業廣場內多條的人行天橋，將人流帶到商業的每一層。至于地鐵人流則通過地下層的人行系統，經下沉廣場庭院及垂直交通系統連接地鐵到商業建筑主體的各個部分。

1.3建筑設計

建筑布局分成南北兩塊，通過人行天橋和商業外廊聯系各層商業，各層利用露臺、外廊與首層的公園式購物街相呼應。下沉廣場的設置使得地下一層商業地面化，提高商業價值。這種公園鄰里式商業模式打破了傳統的封閉式構造，形成“內街”式購物中心。由于退日照間距的問題高層辦公塔樓位于用地南邊，正好為裙樓之間的商業廣場提供天然遮陽屏障。首層局部架空使得用地內的商業下沉廣場、公園式廣場與南邊的公共綠地廣場相互連通，豐富了商業購物環境。（圖1-2）

地下二層與地鐵出口直接相連，地下一層和地下二層主要業態為潮流服飾，精品飾品主力店，休閑餐飲，超市等，吸引人流。

首層為對外開放的商業街式的店鋪形式，結合廣州傳統典型騎樓，二層周邊懸挑，即可遮陽又可擋雨的功能，體現建筑設計的他、地域特色。主要業態為各類專賣店、精品店、休閑餐飲等

二層通過天橋連接南北邊兩棟商業裙樓。主要業態為品牌主力店，美容美發，兒童游樂，休閑餐飲等，

三層及四層為中型餐飲，中餐廳及西餐廳。

二層和三層的連廊、平臺貫通交通系統，將各商業模塊聯系為一個整體，形成了豐富、整體、連續的商業空間，與此同時，通過一些懸挑的露臺、外廊等，使每一個景觀，都有與周邊環境相融的業態和商業氛圍。（圖1-3、1-4）

2. 公園式商業綜合體的特點

商業模式在經歷了個體商業街、名店商業中心、大型倉儲超市、SHOPPING MALL等四個階段之后，一種更具生命力的商業形態——第五代商業模式公園式購物廣場應運而生。

公園式購物廣場為多業態集合體，吸收SHOPPING MALL融合購物、餐飲、娛樂等豐富業態的基礎之上，通過特色的建筑裝飾風格、精美的景觀環境打造、商家形象店體驗店營造出公園式的商業形態，消費者既能享受到被一線品牌、特色商業所簇擁的購物快感，又可體驗到在公園里購物的怡景、閑適。

公園式購物廣場將游憩、公園景觀、房地產、主題商業有機結合起來，突破了單一的開發概念，具有傳統商業無法比擬的優美景觀視野及開放的體驗消費環境，在發揮了商業服務主體功能的同時，兼而成為擁有公園功能的城市公共生活空間。

這種公寓式的購物廣場與公寓式辦公結和的綜合體，在一些老城區中可以作為其發展的主要方向，既可以滿足周邊居住區的對商業的需求，有滿足不同人群的居住需求，提高了用地的價值。

3.結束語

綜上所述，公園式綜合體是未來商業多元化發展由點、線、面發展的新趨勢，豐富的購物空間把商業購物環境結合室外環境，既豐富了購物環境有改善了以往封閉商業形式，也為辦公空間提供更好景觀環境，提高辦公的商業價值。