城市中央商務區建設中的問題與對策探析

【摘要】中央商務區是城市和社會經濟發展的產物，伴隨著經濟全球化的發展以及城市化的加快，城市對于區域經濟的發展顯現出了旺盛的需求。由此，近年來我國很多大中城市都提出了建設中央商務區，但還有很多城市根本就不具備建設中央商務區的條件，只是盲目跟風。種種中央商務區建設的盲目性和非理性帶給城市的不是經濟、社會的發展，而是資源的浪費和財政的沉重負擔。本文針對當前我國城市中央商務區發展中存在的問題，提出了中央商務區新的建設思路和對策。

【關鍵詞】城市；中央商務區；問題；對策

一、當前城市中央商務區開發建設中存在的問題

1.中央商務區發展定位不明確

從中央商務區的分類我們知道，中央商務區有很多種類，有影響全世界的國際性中央商務區，也有只影響世界某個區域的世界區域性中央商務區，還有影響力只限于國家范圍內的國家性中央商務區，最后還有只能算是國家某一區域內和某個省級范圍內的中央商務區。 中央商務區的定位不是城市政府根據自己的愿望或者宏圖大志能定的，它是城市經濟發展水平，城市在世界、國家經濟中的地位決定的。因此，在中央商務區的定位上，城市要進行反復論證，尋找符合自身發展能力的目標。

2.中央商務區規劃方面存在的問題

一是規劃功能單一，主要表現為重商務、輕商業。如“上海陸家嘴中央商務區建設中，規劃之初并沒有考慮到適用不同消費層次需求的商業、餐飲、休閑、娛樂等設施，出現了人氣不旺、商鋪過剩的局面。造成這種現象的原因，與沒有科學預測商業需求，合理控制商業設施規模密切相關；但同時我們也應看到，這和規劃之初沒有充分考慮商業設施，沒有在合適的區位預留商業用地也有相當的關系。

二是規劃目標偏離。很多城市中央商務區規劃目標受制于房地產開發者利益的影響，從而使其建設過程中偏離了規劃目標。比如珠江新城在建設過程中暫時的受挫是很好的例證，10年中央商務區的建設最終只能算是形成了一個高檔住宅區。

三是規劃缺乏系統性。中央商務區的建設是一個系統工程，它需要一個城市的基礎設施、產業發展、政府各部門相互協調與配合。如果缺乏系統性，則造成相關配套設施建設滯后、政出多門，就有可能造成一個城市中央商務區建設的功能同構，惡性競爭的局面。

3.中央商務區開發建設模式單一

我國由于經濟體制等原因，城市中央商務區建設全部采用了規劃先行的政府主導模式。這種模式如果正確運用，既可以借鑒國外的經驗教訓，避免走彎路，又可以在較高的起點上合理規劃，加速發展。但在我國中央商務區開發建設過程中，政府行為具有相當程度的無序性，這使得我國中央商務區的開發建設中也隨之產生了很多問題。而且政府主導型需要強有力的規劃控制和政府前期大規模的資金投入以保證規劃的順利實施，以目前我國的財力這難以做到。現階段我國的中央商務區規劃建設中，規模出自于規劃，遠遠超出城市經濟實力能承擔的范圍，前景堪憂。

4.用地規模普遍偏大，建筑強度普遍偏低

中央商務區的規模包括用地規模和建筑規模，從目前我國城市對中央商務區的規模規劃情況看，多數城市中央商務區的用地規模普遍比較大，建筑強度普遍較低。而且有的城市政府出于期盼城市迅速發展，中央商務區迅速壯大的良好愿望，提出了與所在城市的經濟發展水平極不相稱的中央商務區規劃規模，如有的中小城市甚至提出了達四、五百萬平方米的中央商務區規模的規劃目標，這樣的規模甚至會超過該城市所有第三產業建筑面積的總和。

二、促進我國城市中央商務區合理開發建設的策略

1.中央商務區的選址

一般而言，城市的中心區是城市各類交流活動最便捷的空間場所，是各種經濟活動的集聚中心，是城市交通最方便的地區，也是城市基礎設施最完備的地區。所以在大多數情況下，中央商務區往往就在城市中心區的范圍之內或邊緣形成。對我國大多數城市來說，遠離城市中心區的中央商務區計劃至少在相當長的時期內不太現實，而應該在綜合考慮城市未來發展的基礎上，結合現在的城市中心區進行選址。

2.中央商務區的規劃

2.1在規劃目標上，我國城市中央商務區的規劃要多重目標相結合

一是規劃要有長遠眼光，要在有條件的城市規劃建設國際概念的中央商務區，以推動區域經濟發展，加快我國與世界經濟的接軌；二是規劃要重實際，多數城市要建具有復合功能的中央商務區，主要包括商務、商業、休閑、娛樂等功能，以保證中央商務區的繁榮；三是要建數字化的中央商務區，要重視寬帶網和信息中心的布局，推進網絡建設，發展電子商務和電子政務，應對網絡時代的發展。

2.2在規劃過程中，要對城市中央商務區的發展條件進行科學分析與評價。

首先，要對擬發展中央商務區城市的經濟水平、城市規模、對區域以至全國的影響力大小等做出分析，對該城市發展中央商務區的基礎條件做出是否符合標準的判斷。其次，要對該城市所在區域、我國以及世界經濟的發展趨勢、產業轉移趨勢等做出合理預測，對該城市未來是否可以建設中央商務區或者中央商務區的功能設計及建設規模提供參考。最后，完善城市規劃管理程序。

3.開發建設模式

3.1新建與改擴建的關系

由于我國目前正處于城市化的關鍵時期，很多城市都在建設城市新區，自然很多就將中央商務區開發與新區建設相統一，所以很多城市中央商務區都是新建的。中央商務區建設從根本上講，要有相應的需求拉動，沒有整個城區的高級商務需求，單憑中央商務區自身的需要是無法建設的。所以，我國大多數城市中央商務區應該在現有商務設施集中區的基礎上進行必要的改擴建，才是很合理的選擇。當然，如果進行了充分的論證，確實需要新建，也可以考慮把中央商務區建設和新區建設統一起來進行。

3.2市政先行

采取“政府主導，市場參與”的建設模式，關鍵的一點就是政府前期要進行市政投資，保證給市場提供一個良好的軟硬件環境。北京中央商務區的交通規劃很科學很完整，但因為政府沒有前期投資統一建設，開發商又是各自為政，只建設對自己有利的地段，最終導致現在中央商務區內交通異常的擁堵。政府應該通過前期投入創造良好的投資環境以取得后期的豐厚效益的做法來進行中央商務區的市政建設。

3.3土地開發模式及政策

在征地的模式上，應該采取政府通過土地儲備中心轉換土地的使用性質，從非城市建設用地進入城市建設用地范疇。進行平整后，再根據中央商務區的總體規劃統一安排每一地塊的具體使用性質，是商業商務用地，還是居住用地，還是公建用地或者綠化用地，最終體現在中央商務區的控規里，不得隨意改動。這樣才能保證城市公共建筑面積、城市綠化面積的實現，有利于城市生態環境的保護和城市形象的塑造。在土地開發模式上，應該嚴格按照中央商務區的控規進行。

三、結束語

隨著經濟全球化的深入發展，中央商務區日益成為帶動整個城市發展，提高城市綜合競爭力的增長極，也是促進區域經濟發展的重要措施。正因為中央商務區有如此強大的作用，很多城市盲目開始中央商務區建設，在建設中必然出現很多問題。為了彌補理論上的空白，解決實際建設中的問題，本文力圖貼近實際，探索出有利于我國中央商務區發展的思路和對策。

參考文獻

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