第一章 宏觀環境分析

據國家統計局公布的數據顯示，2013年中國經濟增長7.7%，增速與2012年持平。其中，固定資產投資比上年名義增長19.6%（扣除價格因素實際增長19.2%），社會消費品零售總額比上年名義增長13.1%（扣除價格因素實際增長11.5%），進出口比上年增長7.6%，出口增長7.9%。2013年分季度看，國內生產總值一季度同比增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%，四季度增長7.7%。分產業看，第一產業增加值56 957億元，增長4.0%；第二產業增加值24.968 4萬億元，增長7.8%；第三產業增加值26.220 4萬億元，增長8.3%（圖1）。

圖1 2013年國民經濟發展數據

“穩、進、好”的2013年

2014年1月20日，國家統計局局長馬建堂在舉辦的2013年國民經濟運行情況新聞發布會上表示，2013年經濟運行的成績來之不易，國民經濟的表現可以用“穩、進、好”3個字概括。但2013年的GDP數據仍是自1999年GDP同比增長7.6%以來最低增速。

“穩”字是為經濟運行總體平穩。具體表現是經濟增長平穩、物價平穩、就業穩定和農業穩固。2013全年國內生產總值568 845億元，比2012年增長7.7%，增長速度與上年持平；CPI全年上漲2.6%，完全達到調控目標；城鎮新增就業超過1 000萬，超額完成了全年目標；糧食總產量更是突破12 000億斤大關。

“進”字是為結構調整取得積極進展。馬建堂用4個主要指標進行說明：一是第三產業2013年占比提高到46.1%，首次超過第二產業；二是中西部地區GDP占比為44.4%，比2012年提高0.2個百分點；三是城鎮化率為53.73%，比上年提高1.16個百分點；四是2013年城鄉居民收入倍數為3.03。

“好”字是為效益回升、質量好轉、民生改善。馬建堂用5組數據說明：2013年最終消費對GDP增長貢獻率為50%；資本形成總額對GDP增長貢獻率為54.4%；貨物和服務凈出口對GDP增長貢獻率為-4.4%；全部就業人口生產的GDP比前年提高了7.3%；單位GDP能耗也下降了3.7%。這些數據表明我國勞動生產率正在穩步提高，經濟正在穩步向好。

另外，拉動經濟增長的“三駕馬車”總體呈現出“兩降一穩”的格局。2013年全年固定資產投資增長19.6%，創下10年來的新低；而受收入增速放緩等因素影響，2013年我國消費增速也明顯下降，同比僅增長13.1%，增速較2012年的14.3%回落了1.2個百分點；此外，2013年全年出口增長7.9%，增速與2012年持平。

房地產市場低開高走

據統計數據顯示，2013年全年全國房地產開發投資86 013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），其中住宅投資增長19.4%。房屋新開工面積201 208萬m2，比上年增長13.5%，其中住宅新開工面積增長11.6%。全國商品房銷售面積130 551萬m2，比上年增長17.3%，其中住宅銷售面積增長17.5%。全國商品房銷售額81 428億元，增長26.3%，其中住宅銷售額增長26.6%。全年房地產開發企業土地購置面積38 814萬m2，比上年增長8.8%。12月末，全國商品房待售面積49 295萬m2，同比增長35.2%。全年房地產開發企業到位資金122 122億元，比上年增長26.5%。其中，國內貸款增長33.1%，自籌資金增長21.3%，利用外資增長32.8%。

正如我們在2013年上半年總結提到的一樣，可以說本年度房地產市場呈現出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：2013年初的“國五條”調控政策在出臺后全面遇冷；而“四熱”則為：行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。

政策方面，2013年2月，政府出臺“國五條”限購政策。2月，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市均發布了樓市調控地方版細則。2013年“調控”字眼在公開場合消失，行業政策面趨于平緩。新一屆政府在2013年以來歷次重要會議中，均未提及“調控”二字。在三中全會最終公布的決定中，對房地產行業雖無明確扶持表態，但諸如“處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉統一的建設用地市場”、“完善城鎮化健康發展體制機制、“推進以人為核心的城鎮化”等內容均毫無懸念地將對未來行業發展起到巨大推動作用。反觀地方上，10月以來，在深圳、北京、上海相繼推出進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施后，作為一線城市中沒有頒布新政策的廣州，也于11月18日下午果斷地發布了“穗六條”。至此，北上廣深四個一線城市全部升級了房地產調控政策，進一步抑制房價過快上漲態勢。從調控內容上來看，“限購、限貸、限價”的思路依然明顯。限購上，上海與廣州增加了非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保的年限；限貸方面，上海、廣州、深圳3個城市均將二套房貸款首付比例提至7成。限價方面，北京則通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應力度，并提出將確保2年供應7萬套，約占市場供應量一半。

土地供應方面，2013年以來，隨著樓市成交走勢的不斷上揚，全國土地市場也迎來了成交高峰。數據顯示，2013年全年，全國房地產開發企業土地購置面積38 814萬m2，比上年增長8.8%；土地成交價款9 918億元，增長33.9%，增速提高2.4個百分點。2013年房企的融資環境相對寬松，銷售業績大幅提升、現金充裕，因而高總價地塊成交不斷，總價和單價“地王”的門檻也被抬升。此外，重點城市土地出讓底價逐年提升，土地價值隨時間推移而不斷增長，加之2013年北京、上海等城市的核心區域地塊供應較多，也使單價門檻節節攀升。

住宅市場方面，2013年，“日光盤”、“地王”等現象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房價猶如股市般慘跌。因此，2013年房地產市場的真實寫照是：一邊是一線城市連續20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津。

商業地產方面，2013年全國商品房銷售面積130 551萬m2，比上年增長17.3%，比2012年提高15.5個百分點。其中，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業營業用房銷售面積增長9.1%。商品房銷售額81 428億元，增長26.3%，比2012年提高16.3個百分點；其中，辦公樓銷售額增長35.1%，商業營業用房銷售額增長18.3%。2013年商業用房開發投資的年增速有望連續第5年超過住宅開發投資。相關數據顯示，截至2013年年底，全國20大城市商業地產總存量已達到6 461萬m2，預計在2014年，20城市總體新增供應還將增加1 500萬m2。尤其是在沈陽、天津、成都等二線城市，購物中心、商業綜合體等的商業項目入市規模有1 000萬m2以上。

節能環保政策頻出，促使行業加快節能步伐

雖然國家倡導綠色、低碳已經多年，但對空氣治理的效果并不顯著。尤其是2013年，霧霾天氣越來越頻繁，而且出現霧霾的區域也越來越多。2013年，中央和地方政府相繼出臺了眾多的節能環保扶持政策和相關措施。

1月，國務院以國辦發[2013]1號文件轉發了國家發改委、住建部《綠色建筑行動方案》，提出“十二五”期間，城鎮新建建筑嚴格落實強制性節能標準，新建綠色建筑10億m2，2015年城鎮新建建筑中綠色建筑的比例達到20%。2月，商用制冷設備環保標準正式實施。該標準適用于蒸汽壓縮循環冷水（熱泵）機組、溴化鋰吸收式冷（溫）水機組、空氣源熱泵熱水機、水源熱泵機組、單元式空氣調節機、風管送風式空調（熱泵）機組、多聯式空調（熱泵）機組、屋頂式空氣調節機。3月，國家發改委網站公布了《低碳產品認證管理暫行辦法》，明確建立我國低碳產品的認證體系的主要內容。4月，住房和城鄉建設部發布批準的《通風空調系統清洗服務標準》正式實施，該標準規定了通風空調系統清洗服務范圍、服務要求、服務實施步驟、服務質量驗收等內容。5月，新的制冷劑標準實施，新版加入可燃性制冷劑在標識、運輸、安裝、儲存、充注等環節的安全操作與使用,增加可燃制冷劑器具的安裝和維修要求。在《蒙特利爾議定書》中R22被限定2020年淘汰，R123被限定2030年，發展中國家可以推遲10年。6月，行業標準《空調器的綠色環保要求》正式實施。

不僅如此，地方政府也相繼出臺政策。如福建省住建廳會同省發改委、省經貿委等部門起草了《福建省綠色建筑行動實施方案（征求意見稿）》，并向省直有關單位和地市征求意見。《意見稿》提出，擬拆除大型公共建筑，要按有關程序提前向社會公示征求意見；從2014年起，“福廈泉”的保障性住房將全面執行綠色建筑標準。山東省財政廳則會同住房城鄉建設廳研究制定了綠色建筑發展財政獎勵政策，對星級以上綠色建筑給予獎勵。

上游鏈普遍處于下行階段

制冷劑方面， 2013年對制冷劑行業來說并不是一個輕松的年份。我國制冷劑主要以R22、R134a為主。2013年，R22供求關系趨緊，價位波動不大，原因在于國內受環保壓力與實行HCFC配額生產影響；R134a市場則受產能嚴重過剩和需求持續低迷影響，價格從年初25 200元/t，高位一路下滑至歲末17 600元/t，全年跌幅達30%左右。

銅價方面，2013年全球銅市場呈現出上半年大幅下跌，下半年為見底反彈后震蕩走勢，根據滬銅指數總體走勢，2013年最高點為2月初的60 112點，最低點為6月28日的47 680點。2013年整體走勢為2011年以來全球銅市場見頂回調走勢中的一個插曲，2011年2月28日，76 638點是最近3年的最高位，從此開始了漫長的回調走勢。2013年滬銅繼續下行表明銅價還有進一步下跌的動能和下行的空間。從2013年全年來看，中國經濟等金磚國家經濟放緩、全球銅去庫存化、美國開始退出持續四輪的QE政策和歐洲經濟復蘇還漫長是銅價再下一個臺階的主要成因。根據統計，2013年2—12月底，滬銅累計跌幅約為12%，2013年上半年累計跌幅16.5%；下半年累計漲幅4.5%。

稀土方面：繼2011年稀土價格暴漲暴跌后，稀土價格的跌勢延續了2年，在2013年愈加嚴重，自從2012年稀土收儲結束以后，稀土價格便開始其漫長的下行之旅。第一季度稀土價格整體比較平穩，雖然中間經歷了春節等假期，但是稀土市場變化不大，春節前下游應用廠商業沒有出現大量備貨的情況。隨著春節假期的遠去，各個廠家又開始了新一輪的生產，在3月中上旬稀土價格出現了一波小幅的上漲行情。第二季度稀土價格開始下跌，到了6月中旬，稀土價格跌至自2011年7月開始下跌后的最低點。8月工信部、國土資源部、公安部等8部委聯合下發通知為落實國務院領導同志批示精神，根據《國務院關于促進稀土行業持續健康發展的若干意見》（國發[2011]12號）“地方政府對本地區稀土行業管理負總責”的要求，自2013年8月15日—11月15日開展打擊稀土開采、生產、流通環節違法違規行為專項行動。受此次打擊打黑專項行動的影響，稀土價格進一步穩定，8—9月，稀土市場主要以穩為主。10月份，稀土價格基本保持穩定，并逐漸出現下行的趨勢。11月初，包鋼稀土、五礦稀土、廣晟有色、中鋁稀土等國內稀土大企業紛紛公開掛牌部分稀土氧化物的價格，經過幾次調整后最終定格在氧化鐠釹40萬元/t、氧化釹38萬元/t、氧化鐠65萬元/t、氧化鋱4 500元/kg、氧化銪5 500元/kg、氧化鏑2 200元/kg、氧化釔8萬元/t、氧化镥10 000元/kg、氧化鉺450元/kg、氧化镥10 000元/kg。至12月中下旬，稀土市場呈現弱勢持穩的走勢，下游需求沒有明顯的改善，采購補庫的意愿不強，同時年底迫于資金的壓力，一些公司有低價拋貨變現的需求，所以稀土市場下行的壓力比較大。但由于稀土原礦的價格一直保持穩定，處于相對高位沒有下滑，所以預計即使稀土價格下跌，其下跌空間也不會太大。