城市舊工業區改造問題初探
——以新疆七一棉紡廠改造規劃為例

前言

近年來，作為新疆維吾爾自治區首府城市的烏魯木齊市面臨著跨越式發展和長治久安兩大歷史任務。在烏魯木齊市新一輪的城市總體規劃中，城市中心區優化、舊城改造與功能疏導、新區規劃建設等，都成為現階段城市規劃迫切需要研究的問題。在舊城區改造研究過程中，我們發現，由于歷史原因，我市舊城區內存在一定數量的舊有工業企業。隨著城市經濟的加速發展，城市產業和用地結構發生相應調整，舊城區改造中的舊工業區改造成為一項不可忽視的重要課題。

筆者有幸參與到我市水磨溝區的新疆七一棉紡織廠廠區改造規劃過程中。現就新疆七一棉紡織廠改造規劃，對城市舊工業區的改造與更新的相關問題進行初步思考、嘗試與探索。

一、改造片區背景及相關政策支持

1、基地概況

基地區位：新疆七一棉紡織廠地處烏魯木齊市水磨溝區，南鄰水磨溝公園，西臨沿河路，東北部至七紡二路，地塊整體呈紡錘狀沿水磨河分布，總占地約41.6公頃，距市中心約5.6公里，臨近城市主干道南湖東路和七道灣路，交通便捷。內部地形高低起伏，需根據地形作出因地制宜的調整和規劃。

景觀優勢：基地位于水塔山北麓，背靠北部山地，與水磨河公園隔街相望，水磨溝河沿基地邊界蜿蜒展開，向東遠眺就可見博格達峰。整體依山傍水，對景筑宅，自然生態景觀資源條件卓越。

2、基地歷史沿革——城市新興發展區域的工業老區

新疆七一棉紡織廠始建于1952年，是新疆和平解放后王震將軍在新疆創建的十大工業項目之一，是我國當時重要的紡織品生產基地，西北地區工業布局的重要組成部分。為新疆經濟建設做出過卓越的貢獻，有著近60年的輝煌歷史和經營積累。

建廠初期，王震將軍帶領一批專家和工程技術人員翻山越嶺，足跡踏遍荒山野地，勘察地形選擇廠址，最終將棉紡廠選址于迪化近郊的水磨溝。該廠區由新疆軍區官兵歷時一年之久，終建為建筑面積達107930平方米規模的新疆第一大廠區。巨大生產車間、青磚砌筑的辦公樓等建筑直至2012年依然矗立，廠區內散發著舊有歲月的濃郁氛圍。

經過幾十年運營的國有老棉紡織企業逐步陷入設備老舊、技術落后、經營脆弱的局面，其嚴重老化的基礎設施也在生產過程中產生大量的工業污染。廠區周邊逐年衍生出了多家依賴其發展的小工業廠區，如新疆七一印染廠、烏魯木齊市紡織品批發公司等；廠區的北部也逐年匯聚形成大量的棚戶區，七紡北山棚戶區片區。老廠區陷入一片復雜、混亂的形態局面——新疆七一棉紡織廠這一曾經擁有輝煌歷史的片區成為目前我市發展較為滯后、貧困人口相對集中的區域。

經多方研究論證，為有利于片區整體開發改造與提升，現將新疆七一棉紡廠舊工業區及其北部棚戶區一并納入改造規劃研究范圍，總研究范圍達73公頃。

3、相關政策支持——舊工業區改造方針與土地置換

2011年在市委市政府的領導下，針對新疆七一棉紡織廠及周邊棚戶區改造片區提出了“退城進園、老廠開發、以房養紡”的改造方針。

已更名為“新疆金紡集團股份有限公司”的原新疆七一棉紡織廠通過與具備較強綜合實力的紡織業內企業重組，在保證國有資產控股的前提下，通過技改和新增先進產能方式，實現紡織主業產能、檔次的全面提升，整體搬遷至水磨溝區八道灣工業園區二期，異地新建。原七一棉紡廠舊址將作為城市建設用地綜合開發，其開發收益用以補充新廠建設以及后續紡織主業的發展。

七一棉紡織廠舊工業廠區通過土地置換的方式調整城市舊有空間結構，實現土地資源配置效益的最大化，力求產生良好的經濟、社會和環境效益，促進城市的可持續發展。

二、改造片區綜合現狀研究

1、落實改造片區內各地塊權屬信息，重視未確權用地

土地權屬關系是影響改造規劃實施的核心因素。在此改造片區中，土地類型眾多且關系復雜，單憑某種渠道難以全面掌握其權屬信息，尤其是正在確權過程中的土地和權屬待定的土地。在前期的調研過程中，我們通過社區、企業、國土資源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片區內各地塊權屬關系。

在現場調研過程中我們發現，該片區基本是在無規劃控制引導的情況下自行建設形成的，道路及地塊邊界凌亂，空間無序。其市政設施、電力管線以及環境綠化等方面都存在各種問題。與現代的工業園區相比，公共基礎設施明顯短缺，如道路交通設施、市政設施以及公共配套設施。

經認真深入調查，摸清總研究范圍內（公約73.03公頃），現狀需保留的土地約5.84公頃，須改造的土地約66.04公頃（其中，金紡集團權屬土地約37.07公頃，須確權的土地約14.1公頃，尚無權屬土地約14.87公頃）。

同時現狀各類用地中，現狀居住用地約19.44公頃，約占總用地的26.62%；工業用地約40.59公頃，占總用地的55.58%；市政設施用地約1.30公頃，占總用地的1.78%；綠化用地約10.07公頃，占總用地的13.79%；其他非建設用地約1.63公頃，占總用地的2.24%。

2、根據相關上位規劃，確定地塊改造綜合定位

擬改造片區在《烏魯木齊市水磨溝區控制性詳細規劃（2012-2020年）》中定位為區域商業服務中心，用地性質主要為商業金融用地、居住用地、中小學教育用地以及體育用地。

在《烏魯木齊市水磨河沿線景觀規劃》（2012年）中提出：“水磨溝河河道兩側各50米范圍內，禁止建設任何與綠化景觀無關的建設項目，禁建區以外50米為控制區，控制區嚴格本規劃進行建設”。2011年7月，《2011年烏魯木齊市規劃和土地管理領導小組第7次會議》確定“水磨河沿岸兩側共100米的范圍內，不得安排新的建設項目”的建設要求。

經過對改造地塊的深入調研，以及深入了解政府及開發單位的改造意愿，根據相關上位規劃，在地塊改造前期，將該地塊改造定位為：水磨河景觀控制區以及區域商務居住綜合服務中心，用地性質包括公園綠地、商業用地、居住用地以及中小學教育用地。

3、基地地形地勢及高程分析

擬改造片區整體呈現為北側山體環抱，南側水體長流的形態。地勢北高南低，東高西低。基地自北向南局部呈現出臺地地勢，南側地勢較為平緩。擬改造用地內最高海拔約為820米，最低海拔約為795米。在后期的規劃建設中，應充分結合現狀地形地勢，通過豎向設計合理利用土地。

4、整體規劃、分期實施

與新區建設規劃相比，舊工業區改造更多地受到現行政策和土地權屬關系的影響。在本項目的后期推進過程中，因涉及用地北部棚戶區片區征收及現狀綠化用地（七紡北山葡萄園）權屬爭議問題，以及各方利益的均衡，項目采用了整體規劃、分期實施的原則，在用地綜合定位與整體布局保證的前提下，分期、分片區實施規劃建設。一期開發新疆七一棉紡廠及其相關老舊工業廠區，以實現“以房養紡”方針，同時改造片區交通、市政等相關配套基礎設施，打造水磨河景觀帶，提升片區品質，為二期七紡北山棚戶區及七紡北山葡萄園片區改造打下堅實的基礎。

三、舊工業區改造片區綜合定位

1、合理劃分改造地塊

此次改造規劃對現狀凌亂的宗地界限，按照規劃分區及路網控制進行合理的拆分、合并調整，以此促進地籍界線整合和規劃的彈性控制，改善老廠區舊有空間秩序，提高其空間利用效率。即將空間相連，改造模式及規劃功能相同的地塊，按照規劃路網的劃分確定各個改造地塊。劃分后的改造地塊可能包含原多宗權屬用地，各權屬用地統一或單獨改造，均應參照本改造規劃所確定的規劃要素進行控制和引導。

現依據相關上位規劃，綜合考慮改造地塊地形地勢、城市道路交通體系以及片區綜合定位等因素，將改造片區用地布局模式調整如下：

1.1 道路規劃：改造沿河路、溫泉東路垂直相交的現狀交通格局，從水磨河分叉處延伸沿河路直至溫泉東路，形成三角形環狀交通島；做好交通環島景觀規劃，改善區域交通環境。同時沿水磨河百米景觀帶北部規劃濱河景觀支路一條。

整合改造片區內的規劃路網，形成“四縱兩橫”主干網格局，連同“一河”，使路網和景觀有機結合起來。

1.2 功能布局：

教育：A地塊規劃為30班完全中學，C地塊規劃為30班完全小學，以滿足片區及周邊的基礎教育配套需求。

商住用地：B地塊規劃為棚戶區改造安置綜合居住用地， F、G地塊作為城市商住用地綜合開發建設。

商業：沿濱河景觀道路規劃區域性的水磨溝風情商業街（D、E地塊），沿街布置多低層商業建筑；同時在F、G地塊配建不小于總建筑面積15%的區域性綜合商業服務中心。

綠化：水磨河兩側，各控制50米水磨河保護范圍的限建區，結合道路綠化，形成百米城市濱水綠化景觀帶。

現總研究范圍內，規劃商住用地約為39.44公頃，占總用地的54.01%；商業用地約2.20公頃，占總用地的3.02%；公共管理與公共服務設施用地約5.0公頃，占總用地的6.85%；綠化用地約12.48公頃，占總用地的17.09%。

四、舊工業廠區部分改造規劃

1、規劃理念及原則

經過多方面調查研究及分析，現對舊工業廠區的改造前景綜合評價為“具有宜人的外部景觀優勢、便捷交通優勢、悠久的歷史沿革、周邊配套基礎設施完善”的城市新興綜合居住空間。秉承七紡人文精神，將本片區改造為具有城市居住屬性以及近郊景觀優勢的大型居住社區——即“新城市街區”。

以提高居住環境質量和滿足住宅的安全性、環境性、舒適性、耐久性和經濟性為目的，構建新一代的百姓房為目標，努力將基地打造成一片大型綜合現代城市居住社區。

2、整體風格定位

采用新古典建筑風情， 營造出一種精致、典雅的生活情調，凸顯項目對于高品質生活的追逐與塑造。

3、規劃功能結構

為經濟、合理、有效的使用土地，確保居民的居住生活空間，提高居住區的規劃設計質量，結合本片區自身特點，將片區分為“一帶、一心、四片區”。 其中：一帶（濱河商業景觀帶）：利用構成自身有利濱水地勢，將用地南側水磨河景觀引入住區內部，自東向西，串聯整個居住社區，并與住區內部景觀交匯融合，串聯各級景觀節點，形成住區南部集景觀、休閑、交流為一體的濱河商業景觀帶。

一心（區級商業服務核心）：結合小區規劃路網及其各地塊空間布局，在東西兩居住生活片區中部設置區級商業服務中心，為居民提供休閑、交流、以及消費的公共空間。四片區（商業片區、商務辦公片區、兩大商住片區）：合理利用自身東高西低，北高南低的地勢，結合規劃路網，在片區西部地塊設置獨立的商業片區，商務辦公區與之東西相對，構成本規劃區域的綜合商務辦公功能。圍繞區級商業服務中心，規劃東西兩大居住片區，結合水磨河景觀設置沿街商業，與商業片區、商務辦公片區共同組成規劃項目的四片區。

4、規劃布局

公建：根據對人流方向的分析，在兩大商住地塊，沿規劃路兩側布置大型綜合商業中心，既便利社區生活，又可帶動周邊區域的人流。結合小區的主要入口處設置集中商業與開放性的節點廣場。在東商住地塊西南側設置綜合商務辦公區，與沿街商業連接，形成完整的城市商業界面。在商業地塊設計上，結合區域特色，通過對建筑空間和街道場所的營造，打造商業和文化創意產業園相結合的街區。設計具有活躍、滲透性強、臨街地帶的街道，及一些活動的結點，便于人們在其間活動。結合當地的景觀文化特點，打造具有地方特色的創意園區。

住宅：商住地塊內部居住建筑的布局根據基地的高程，按組團設置。圍合的組團形態增加住戶歸屬感，組團內主題各異的集中綠地景觀為住戶提供了良好的居住環境。強化的組團感覺易于塑造親切近人的鄰里氛圍。在小區中心位置，設置服務性的公建設施節點，服務小區內居民。

景觀綠化：景觀布局上充分利用周邊的景觀資源優勢，使整個小區組團通過“借遠景，對中景，移近景”的手法獲得環境資源最大化利用。在提高土地經濟效益的同時，充分利用原有地形環境，創造優美的自然風貌環境，形成綠樹成蔭、安逸雅致、舒適的生活空間。綠地布局強調景觀的“均好性”，同時通過住宅群體平面組合和住宅單體轉向布置，使每戶住宅獲取最大化的視覺景觀效果。

5、建筑布局及高度

沿現狀居住區南側，布置多層商業及公共服務設施類建筑，以保證北側現狀保留居住建筑的采光。在規劃片區兩大高層居住組團中部，設施多層開敞大商業空間，以此形成本規劃片區 低—高—低—高 的建筑空間布局。改善原有城市天際線平淡，且建筑形象差的形態，運用規劃手法梳理城市天際線，兼顧整體性、美學性、動態性形成錯落有致、富有變化的新城市天際線、打造新的城市地標。

五、相關思考

1、在舊城區老工業廠區的改造過程中，舊工業區的土地置換、改造應與城市的經濟發展及功能定位相結合。土地置換是城市不斷更新和持續發展的動力因素，舊工業區的土地置換和改造應在充分認識自身區位條件和現狀的前提下，依據上位規劃依據及相關政策支持，調整與更新自身不良因素，著眼于區域乃至城市的整體發展需要，合理定位改造后的片區功能及結構，使其作為區域整體的有機組成部分，實現自我發展。

2、舊工業區的改造需深入落實地塊權屬信息，重視未確權用地。在類型眾多且土地關系復雜的舊工業區，應通過社區、企業、國土資源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片區內各地塊權屬關系，以此指導改造規劃的編制，增強規劃的可實施性。

3、合理確定舊工業區改造規劃的定位。在現行的城市規劃編制體系中，控制性詳細規劃作為開發和管理共同的技術約束和行為規則，具有其法律效益。而修建性詳細規劃是在控制性詳細規劃的前提下對地塊進行更為具體的建筑物和空間的安排。在此舊工業區改造規劃中，因相關水磨河景觀政策的出臺，在綜合考慮區域大環境的情況下，對其所對應的控制性詳細規劃編制進行了相應的修改，在報市政府審批通過后，作為管理性文件指導后期的規劃實施。

建議在后期的城市舊工業區改造規劃中，將改造規劃定位為控制性詳細規劃的補丁程序，增強改造規劃的法定性。舊工業區改造規劃應對用地在地塊細分和開發強度、公共配套設施、道路交通、市政工程等功能控制要素和地區空間組織、建筑形態控制和公共開放空間等空間控制要素尚做出詳細的控制規定，并作為控制性詳細規劃的補充性內容指導后期舊工業區改造的規劃實施。