房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“精耕細(xì)作”時代

本刊記者 張巖

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“精耕細(xì)作”時代

本刊記者 張巖

房地產(chǎn)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，意味著一個時代的終結(jié)和新時代的起始。在這個堅挺行業(yè)相對“脆弱”的時期，變化與波動是意料之中的，也是在所難免的。房地產(chǎn)業(yè)在這一期間，將更加回歸產(chǎn)品本身，對開發(fā)價值進(jìn)行重新定位。

“房地產(chǎn)投資增速放緩是趨勢，高增長時代將終結(jié)，中低速的均衡增長將來臨。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)這樣評價樓市的現(xiàn)狀。進(jìn)入2014年以來，樓市出現(xiàn)的動蕩和搖擺，其實是這個行業(yè)真正步入轉(zhuǎn)型周期的標(biāo)志。由此開始的下一個十年，將是決定中國房地產(chǎn)未來的關(guān)鍵十年。同時，也是與之相關(guān)的一系列行業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級的重要階段。

粗放型發(fā)展止步之后

前幾年，多數(shù)城市的房地產(chǎn)開發(fā)模式均為粗放型，資源、能源消耗大，中長期的制度建設(shè)也相對滯后。所以，歷經(jīng)多次激烈的調(diào)控和變革，樓市的總體價格依然出現(xiàn)了不可控制的漲勢。如今，市場的信號已經(jīng)明確表明，房地產(chǎn)粗放增長的時代已經(jīng)過去了，單一的開發(fā)模式已經(jīng)無法再適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，樓市在步入轉(zhuǎn)型周期的同時，也受到了前所未有的挑戰(zhàn)。

“在當(dāng)前的配建模式下，北京已很難拿到一塊純住宅用地，這種市場變化當(dāng)然會對企業(yè)的利潤造成一定影響，所以一開始很多開發(fā)商都難以適應(yīng)。”據(jù)北京瑞元豐祥置業(yè)有限公司一名管理人員介紹，在開發(fā)的同時必須承擔(dān)一定比例保障性住房的配建，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的新變化。隨著北京自住型商品房的不斷上市，企業(yè)也開始重新進(jìn)行利益的權(quán)衡。“在完成公益性項目的規(guī)定動作的同時，注重住房產(chǎn)品的綜合性配套，提升產(chǎn)品價值和客戶吸引力，多借助商住項目盈利，這是目前房企的主流想法。”他說。

與過去相比，房地產(chǎn)在未來的轉(zhuǎn)型周期，行政性的調(diào)控手段會明顯減少，而市場的作用會被更多地強(qiáng)調(diào)。“當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的市場波動或者調(diào)整，主要還是市場自身的因素，也就是市場供求關(guān)系因素，市場競爭因素，可以稱之為市場的內(nèi)生力量在發(fā)生作用。”陳國強(qiáng)說，“在十八屆三中全會后明確了房地產(chǎn)市場未來的市場化趨向。所以當(dāng)前我們看到一些城市，或者部分項目的價格調(diào)整等，最主要的還是市場的最基本因素或者要素影響了市場的變化。”

向城市價值“押注”

3月底，在京津冀一體化的大背景下，河北省在一份關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見中，將保定市定位為承接首都行政事業(yè)等功能的“副中心”。消息一經(jīng)傳出，一夜之間保定多個樓盤的售價陡然上漲了1000元以上。相對于這些每平方米均價在6000元左右的樓盤，如此高的漲幅無疑是個奇跡。盡管幾天后噱頭不再，房價又降回了常態(tài)，而由“副中心”帶來的短期效應(yīng)，卻給當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)以深深的思考。

“這些名不見經(jīng)傳的城市樓盤，在人們投機(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭購，從而造成房價大幅度異常上升是非常值得警惕的現(xiàn)象。尤其是當(dāng)其市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實際價值時，便會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，京津冀一體化之所以令環(huán)首都地區(qū)的樓市增溫，是因為購房者都是滿懷憧憬而來，是在“向未來投資”，是在向一座城市的發(fā)展價值“押注”。“所以只有河北各城市真正關(guān)注提升城市的自我價值，在居業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)城一體，優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等公共資源配置上做足文章，人們才會自然地選擇在河北居住就業(yè)。”

如今，以城市綜合價值為投資和發(fā)展取向，這是無論房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者都認(rèn)可的法則。從這個角度看，一線中心城市自身有著穩(wěn)定的城市價值，由于其聚集著優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通等公共資源，有更多的就業(yè)機(jī)會、發(fā)展前景，更高的收入水平，對人口吸引的磁力作用很強(qiáng)，導(dǎo)致人口依然在不斷增加，也就意味著剛需購房者還在不斷在增加，市場需求仍舊旺盛，多數(shù)消費者依然抱有良好的市場預(yù)期。

“而在二、三線城市中，房地產(chǎn)冷熱分化現(xiàn)象就開始逐漸呈現(xiàn)出來。”沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長趙昱表示，過去大部分中小城市的開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的大背景下，都爭相進(jìn)行土地開發(fā)，追逐利潤。而如今，泡沫漸漸破碎，房地產(chǎn)開發(fā)更多地回歸價值本身。面對市場的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，盲目投資拿地的時代已經(jīng)過去，不同城市的“后勁”也各不相同。“這是一個研究建筑本身的市場、研究需求本身的市場、研究如何引領(lǐng)居住生活的市場，而不是一個消極抱怨房價、敏感于市場價格波動本身的浮躁市場。高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)能提升城市的價值，而城市的價值又為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了保證。”

下一個賣點在哪里

未來十年，進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整周期的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)將不再是急切地?fù)尩厣w房，而是更好地規(guī)劃小區(qū)的功能，加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)，改善提升居住環(huán)境等“軟實力”。

“我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了高速增長的‘黃金十年’后，發(fā)展速度開始趨于平緩，或許接下來可以算作是房地產(chǎn)市場的‘白銀十年’。對于大多數(shù)城市而言，也將會處于一個比較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。因此，在拼‘硬件’已成慣例的市場大環(huán)境下，拼“軟實力”或許能成為房地產(chǎn)企業(yè)新的制勝法寶。”國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部主任張占斌表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，抓住“以人為本”這個核心，緊跟消費觀念、市場變化，在“蓋樓”之外實現(xiàn)更多健康、內(nèi)涵、文化的轉(zhuǎn)型升級，在當(dāng)下顯得尤為重要。

北京大地陽光集團(tuán)董事長劉偉對此也持有同樣的看法：“房地產(chǎn)未來不能光靠開發(fā)和交易，還要真正地讓核心客戶過上好日子。我們真正需要打造的，是一個全方位為社區(qū)居民提高生活水平和生活品質(zhì)的綜合性服務(wù)。”

或許，在未來如火如荼的城鎮(zhèn)化建設(shè)和區(qū)域一體化中，房地產(chǎn)業(yè)所扮演的角色也將不斷轉(zhuǎn)型：從單純的蓋樓建區(qū)，延伸到參與一座城市綜合建設(shè)的方方面面，甚至參與共同塑造城市的文化與性格。

責(zé)編:張巖