借名購房案件所涉問題之研究
——以法院裁判的案件為中心

馬強

（北京市第三中級人民法院，北京100012）

借名購房案件所涉問題之研究
——以法院裁判的案件為中心

馬強

（北京市第三中級人民法院，北京100012）

借名購房合同涉及出名人、借名人和房地產開發商三方關系，屬于無名合同。對借名購房合同糾紛，應當按照無名合同的有關規定處理。對于借名購房合同糾紛，要區分房屋的性質而分別處理。對于借名購買政策性保障住房的，因違反了社會公共利益，借名購房合同應當認定為無效，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持。出名人主張返還房屋的，在房屋增值分配問題沒有解決之前，不宜判決互相返還財物，而應維持現狀。對于購買商品房的，由于“借名購房”行為實際上是為了規避限購政策或信貸政策，只涉及合同雙方當事人的利益，不影響社會公共利益，對此類合同應當認定為有效。至于約定能否履行，必須遵循《合同法》第110條關于合同客觀上是否具備履行條件的規定，若借名人尚不具備購房資格，則不得支持其相關訴訟請求。

借名購房；合同案件；法院裁判

一、借名購買經濟適用房案件類型化研究

為解決中低收入住戶、家庭的住房問題，我國實行了保障性住房政策。作為一種保障性住房，經濟適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，限定套型面積和銷售價格，以政府指導價出售給具有一定支付能力的低收入住房困難住戶、家庭的住房。定向銷售給低收入住房困難住戶、家庭，是我國保障性住房政策對經濟適用房購房主體的資格限定，購房人擁有的是“有限產權”，上市交易、出租、經營等均受到一定的限制,是經濟適用房與普通商品房的區別。在實踐中，由于經濟適用房價格低廉，許多不符合購買條

件的當事人，常常借用符合條件的親屬、朋友或同事的資格購買經濟適用房，以規避保障性住房政策，實現低價購房的目的。后由于房價波動或其他原因，借名人與出名人之間就房屋的歸屬發生糾紛，協商不成便訴至法院。

大多數涉及經濟適用房的借名購房案件中，雙方當事人間存在親朋好友關系，彼此信任，且借名購房事宜多為口頭約定，鮮有將該事宜寫入書面合同的。①借名事宜明顯是為規避國家政策所為，當事人心知肚明，一般也不會寫入書面合同中。此種口頭協議，有償、無償均有之。一旦發生糾紛，出名人往往以自己當初是借錢買房為由，對經濟適用房主張所有權。少數案件中雙方當事人原本并不相識，一方將經濟適用房房號賣給另一方。買到房號的一方以另一方的名義購買經濟適用房，事后簽訂房屋轉讓合同。無論哪種情況，當事人訴訟的目的，是取得經濟適用房的所有權。另外一些當事人因確實無法辦理過戶手續才退而求其次，起訴要求對方承擔違約責任或賠償損失。②此類案件，當事人對借名購房不持異議，對承擔違約責任和賠償損失也無異議，存有爭議的，只是違約金的多與少，或者是房屋價格上升后，賠償損失的額度高低。由于此類案件只需依照合同法有關規定加以審理，本文對此類案件不做討論。

就案件審理所反映的實際情況考察，絕大多數案件的原告是出名人，但訴爭房屋幾乎無一例外地被被告即借名人實際使用、控制。究其原因，一方面，被告作為借名人，實際出資購買了房屋，并且辦理了相關購房手續，房屋一旦購買成功，當然由借名人居住；另一方面，原告除了出借購房資格，出具相關證明手續并將房屋登記在自己名下外，并不履行其他義務，于是，在原告出名人與被告借名人之間就發生了房屋所有權與占有、使用權分離的情況。③此種所有權雖然得到了房地產管理機關的登記認可，但由于原告不享有實際的占有和使用權，實踐中，人們更多地把原告的這種所有權稱為名義上的所有權或者登記所有權，以區別于權能不相分離的完整的所有權。由于房屋為借名人所控制、使用，且存在借名事實，原告要想取得房屋的占有、使用權，絕非易事，其往往要提起返還原物之訴、所有權確認之訴和合同之訴等多起訴訟。

（一）返還原物之訴

【案例一】2010年，李曉光以張世明借用訴爭房屋使用多年拒絕返還為由，將張世明訴至法院，請求法院判令張世明騰退房屋并返還給自己。張世明則主張因自己不具備購買經濟適用房的條件，所以借用李曉光身份證、戶口簿，以李曉光的名義購買了此套房屋，請求法院駁回李曉光的訴訟請求。受訴法院查明：李曉光與張世明訴爭的房產，產權性質是經濟適用房，房屋所有權人登記為李曉光。張世明支付了全部購房款，對房屋進行了裝修并居住。訴爭房屋的買賣合同、房屋所有權證、購房款發票及其他所有相關手續、票據原件均在張世明處。該房屋的購買申請手續，也都是張世明為李曉光辦理的。李曉光主張自己與張世明是朋友關系，當初房屋是自己借給張世明使用，但未提供相關證據。據此受訴法院認為，李曉光雖然是涉案房屋權屬登記中的所有權人，但因為所有與購房相關的手續、票據均在張世明處，購房款也由張世明支付，且李曉光不能提供相關證據證明其主張，故對于張世明借名購房的答辯意見予以認可。李曉光雖然是涉案房屋權屬登記的所有權人，但其在購買房屋時沒有出資，而且其經濟適用住房購買資格也由張世明辦理，存在騙購經濟適用住房的可能。鑒于訴爭房屋的出資、收益、歸屬等問題存在爭議，雙方可就訴爭房產的出資、收益、歸屬等問題自行協商或另行起訴。在未得解決前，不宜改變現狀。受訴法院遂依據《中華人民共和國物權法》第7條、《中華人民共和國民事訴訟法》第64條第1款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第2條之規定，判決駁回李曉光的訴訟請求。

此案中，受訴法院認定當事人雙方存有借名購房約定，也認定存在騙購經濟適用房的可能性，但并未對該約定的效力作出判斷，而是以雙方未對訴爭房屋的出資、收益、歸屬等問題予以解決為由駁

回了原告的訴訟請求。這一判決的高明之處在于回避了借名購房協議的效力認定這一難題，維持了訴爭房屋的現狀，避免了因房屋升值給雙方的經濟利益造成失衡。但這一判決只是暫時平息了糾紛，正如判決書所言：雙方可就訴爭房產的出資、收益、歸屬等爭議問題自行協商或另行起訴。這就為雙方當事人另行提起訴訟埋下了伏筆，除非當事人認可維持現狀（出名人是登記所有權人，借名人是房屋實際所有人），否則，當事人會提起新的訴訟。這也充分說明，在借名購房的情況下，通過返還原物之訴，無法取得訴爭房屋的實際所有權。

（二）所有權確認之訴

【案例二】前述案例一返還原物之訴判決生效后，李曉光以所有權確認之訴的案由，將張世明第二次訴至法院。其起訴的理由是：2007年，自己購買了經濟適用房一套，因沒有資金，購房款便由朋友張世明墊付。張世明來京不久，無房居住，便將房屋借給張世明暫住。根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、《經濟適用住房管理辦法》等規定，經濟適用房只能由符合條件的特殊對象購買，自己完全符合購買條件，自己才是真正的房屋產權人。張世明不符合購買經濟適用房的條件。根據《中華人民共和國物權法》的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。爭議房屋登記在自己的名下，自己應為該房屋的所有權人。為此，請求法院確認訴爭房屋的所有權人為李曉光。張世明的答辯意見與前述案例一返還原物之訴案件審理時的主張相同，補充答辯意見為：原告就同一套房屋曾以返還原物之訴起訴，法院判決駁回了其訴訟請求，這次以確認所有權為由起訴，沒有事實和法律依據。經審理，法院查明的事實與返還原物之訴案件查明的事實相同。受訴法院認為，房地產登記機關已經將該房屋登記在李曉光名下，張世明對此予以認可，雙方對李曉光的訴訟請求并無爭議，李曉光要求法院重新確認其為所有權人已無必要。受訴法院依照《中華人民共和國物權法》第9條、第10條、第14條、《中華人民共和國民事訴訟法》第108條之規定，判決駁回李曉光的訴訟請求。

李曉光在返還原物之訴敗訴后，再次以所有權確認之訴將張世明訴至法院，意圖通過法院確認其對訴爭房屋的所有權，達到收回張世明使用的房屋的目的。從其起訴理由看，李曉光是把張世明定位于借款人的角色，把兩人之間的糾紛定位于借貸關系，以推翻前一個案件中法院已經認定的借名購房的事實：自己買房缺少資金，于是向朋友張世明借錢。借貸關系不應當影響房屋所有權的性質，既然房屋登記在自己的名下，房屋就是自己的，至于借貸關系，自己可以把錢償還給張世明。但是，借貸關系的成立，必須有證據證明。李曉光沒能提供證據證明借貸關系的存在。在無法證明借貸關系存在的情況下，訴爭房屋本就登記在李曉光名下，李曉光要求確認所有權，無疑是重復一個法院已經認定的事實，只能獲得敗訴的結果。這說明，在借名購房的情況下，通過再次請求確認房屋所有權的方式，也無法取得訴爭房產的實際占有、使用權。

（三）買賣合同無效之訴

【案例三】在前述案例一返還原物之訴和前述案例二所有權確認之訴均被判決敗訴后，李曉光以房屋買賣合同之訴，持返還原物之訴同樣的事實第三次將張世明訴至法院，請求法院判定雙方口頭買賣經濟適用房的合同無效并將訴爭房屋返還給自己。其主張無效的理由是：根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、《經濟適用住房管理辦法》等規定，只有李曉光才符合購買經濟適用房的條件，張世明系外地戶口，自始都不能購買經濟適用房，且現房屋所有權登記在李曉光名下，故該借名購房的口頭協議應屬無效。根據《中華人民共和國合同法》第58條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因該借名購房協議無效，李曉光系訴爭房屋的所有權人，且李曉光愿意歸還張世明為李曉光交付的購房款，張世明應當將訴爭房屋返還給李曉光。張世明則主張：李曉光訴稱案由是房屋買賣合

同糾紛，雙方之間根本沒有房屋買賣合同關系。受訴法院認為：雙方之間雖然無書面的房屋買賣合同，但從本案訴爭房屋購買手續的辦理、房款的交付、房屋的裝修等事實看，可以認定雙方存在借名購買經濟適用房的買賣關系。經濟適用住房是國家為保障特定人群的居住權利而提供的政策性商品房，國家對該類房屋的取得及上市交易有特殊的規定和限制。而本案中雙方借名購買經濟適用住房的事實合同違反了國家關于經濟適用住房購買的強制性規定，該合同應為無效。故對于李曉光要求確認雙方之間房屋買賣合同無效的訴訟請求，法院予以支持。張世明雖然無權取得經濟適用住房的產權，但其全額支付了房屋的購房款，對房屋進行了裝修并一直居住至今，在雙方之間關于該房屋的出資及收益等糾紛尚未解決前，李曉光逕行要求張世明騰退房屋，有違公平原則，故對于李曉光要求張世明騰退房屋的訴訟請求法院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第52條及《中華人民共和國民法通則》第4條之規定，判決李曉光與張世明之間借名購買經濟適用房的事實合同無效；駁回李曉光的其他訴訟請求。李曉光不服一審判決提起上訴。二審法院認為，因本案爭議房屋存在巨大升值利益，已無法按照合同簽訂時的財產進行返還，應當連同財產價值確認及合同無效的賠償問題一并解決，以上問題未經一審法院審理，本院無法審理判決。李曉光現在要求本院改判支持其騰房請求，依據不足，可另行解決。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項之規定，判決駁回上訴，維持原判。

基于同一案件事實，原告以不同的案由起訴三次，其目的，無非是要求被告騰退房屋，但均以原告敗訴而告終。值得探討的是合同之訴案件，原告提起合同之訴主張合同無效，只不過是實現目的的一種手段，通過主張雙方買賣經濟適用房的合同無效，發生合同無效后雙方互相返還財產的后果，進而實現被告騰退房屋給自己的最終目的。反觀法院的判決理由，受訴法院先是認定原、被告之間存在借名買賣經濟適用房的關系，繼之主張雙方借名購買經濟適用住房的事實合同違反了國家關于經濟適用住房購買的強制性規定，該合同應為無效。盡管合同無效，但法院并沒有按照合同無效的后果處理此案———返還房屋和價款，而是以該房屋升值所帶來的經濟利益沒有解決、無法按照合同簽訂時的財產進行返還為由駁回了原告的訴訟請求。此案傳遞出的信號是：對于借名購買經濟適用房糾紛，無論基于何種案由起訴，在出名人與借名人就房屋升值所帶來的經濟利益的分配問題沒有解決之前，不可能發生返還財產的后果。這一價值取向無疑是正確的，法院不能因為判決造成當事人雙方利益的顯著失衡。值得探討的是法院認定借名購房合同無效的理由。其一，法院認定合同無效的依據有《合同法》第52條和《民法通則》第4條，《合同法》第52條列舉了合同無效的五種情形，該案合同無效屬于哪種情形并不清楚，法院判決也沒有明確。《民法通則》第4條是關于民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則的規定，顯然，借名購房合同，系出名人與借名人合意達成，應屬自愿，難謂不公平，借名協議，有償者有之，無償者居多，也難認定違反等價有償原則，唯一能夠考慮的就是違反誠實信用原則，但雙方“一個愿打、一個愿挨”，又依照約定及時履行了合同，違反誠實信用原則之說也難令當事人信服；況且，此條款作為民事活動應當遵守的基本原則，不宜直接作為認定合同無效的依據。其二，國家關于經濟適用房的有關規定能否作為法院認定經濟適用房買賣合同效力的依據呢？目前，國家關于經濟適用房的規定，主要有《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、住建部等部委《經濟適用住房管理辦法》，此類規定，能否作為認定合同無效的依據，尚需基于《合同法》有關認定合同效力的規定來把握。

二、借名購買商品房案件類型化研究

（一）為規避限購政策借名購買商品房案件

【案例四】李先生夫婦因不符合購買第三套商品房的條件，與王先生達成協議：李先生出資，以王

先生的名義購買房屋并登記在王先生的名下，王先生擁有優先使用該房屋的權利。在王先生使用期間，李先生將該房屋出租給俞先生并要求王先生騰退房屋，由于王先生對李先生為其提供的新房屋不滿意，拒絕騰房。李先生將王先生訴至法院，請求法院判令王先生騰退房屋，王先生則反訴，請求法院確認該房屋買賣合同無效。

為遏制房價過快上漲，國家對主要城市的商品房采取限購政策，對購房人的條件和購買的套數作了限制。④以北京市為例，北京市的商品房限購措施包括：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。為規避商品房限購政策，不符合購房條件的借名人借名購買房屋，不以自己的名義進行房屋所有權登記，而以出名人的名義進行登記。由于實際出資購房人與所有權登記人分離，當借名人主張房屋所有權，而出名人基于產權登記不予認可時，雙方就會發生糾紛。此類合同，審判實踐中的見解，主張有效者居多。就其性質而言，是否與規避信貸政策而借名購房同其一理，后文詳述。

（二）為規避信貸政策借名購買商品房案件

【案例五】林燕訴稱：2009年4月19日，自己與吳東升（案外人）簽訂了《存量房屋買賣合同》，依約購買了903號房屋，總價1100000元。自己向吳東升支付了定金、首付款等各項費用。因為自己不符合貸款條件，自己與郝小剛協商以他的名義辦理貸款，并在工商銀行辦理了800000元的貸款手續。以郝小剛名義取得房屋產權證后，2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸自己所有，每月按揭貸款由自己償還。之后，自己要求郝小剛履行協議，協助自己辦理過戶，但其反悔。故請求法院確認訴爭房屋歸自己所有，郝小剛協助自己辦理產權過戶手續。

郝小剛辯稱：林燕支付的首付款權利義務已經轉移給自己，其余80萬元房款已由自己通過銀行借款的方式支付，自己是訴爭房屋的實際購房人；林燕的付款行為是自己與林燕之間的債權債務關系，不能引起房屋所有權變更；本案購買房屋、辦理貸款之時，林燕已58歲，名下已有多套房產，不享有一套房貸7折優惠的貸款利率，同時二套房還要在基礎利率基礎上上浮1.1倍，林燕借用具有一套房資格人的名義、借用具有貸款30年年限資格人的名義買房來規避政策法規，雙方“借名購房”的《協議書》系以合法形式掩蓋非法目的，并損害社會公共利益，屬于無效合同，訴爭房屋系自己所有，自己不同意其訴訟請求。

經審理查明：2009年9月17日，金誠信投資擔保有限公司（以下簡稱金誠信公司）作為甲方、與乙方吳東升、丙方郝小剛簽訂了《轉按揭貸款委托擔保合同》，內容為：吳東升欲將訴爭房屋轉讓給郝小剛，郝小剛以所購房產作抵押，向銀行申請800000元按揭貸款，郝小剛向金誠信公司申請為其此筆按揭貸款提供階段性擔保。2009年11月9日，郝小剛作為借款人、抵押人，與貸款人工商銀行站北支行、保證人金誠信公司簽訂了《個人購房借款/擔保合同》（合同編號為2009年0617號），郝小剛貸款800000元，用于購買訴爭房屋，貸款期限30年。2009年11月3日，訴爭房屋登記于郝小剛名下。2009年12月19日，林燕與郝小剛簽訂《協議書》一份，明確約定：雙方協商用郝小剛的名字貸款800000元，購買訴爭房屋，房屋所有權實際歸林燕所有，每月還款本息由林燕支付（借款合同編號為2009年0617號），若不能按時還款，郝小剛有權起訴。

林燕為證明自己主張，提供其作為買受人與作為出賣人的吳東升于2009年4月19日簽訂的《存量房屋買賣合同》，合同約定林燕購買訴爭房屋，成交價格1100000元，亦提供電匯憑證用以證明

已向吳東升匯款311000元。郝小剛為證明訴爭房屋系其購買，提供《轉按揭貸款委托擔保合同》、《個人購房借款/擔保合同》為證。

受訴法院認為本案的爭議實質在于訴爭房屋的所有權問題，焦點有二，一是誰系真正購房人，二是《協議書》是否無效。關于爭議焦點一，林燕認為其是真正購房人，郝小剛則認為即使林燕與購房人此前存在買賣關系，也已將合同關系概括轉移，自己為實際購房人，林燕的付款行為系郝小剛與林燕之間代付的債權債務關系。《民法通則》規定，民事行為應當意思表示真實。根據現有證據，林燕曾作出過借用郝小剛名義購房貸款的意思表示，郝小剛未能提供充分證據證明林燕曾作出過將購房權利義務轉移給郝小剛、雙方之間就代付款另行成立債權債務的意思表示。郝小剛認為其為實際購房人的意見，依據不足，法院無法采信。至于爭議焦點二，郝小剛堅持認為雙方“借名購房”的《協議書》系以合法形式掩蓋非法目的并損害了社會公共利益，屬于無效合同，不能發生變更房屋所有權的效力。林燕則認為，我國法律、法規并不存在禁止性和限制性規定，更談不上損害社會公共利益。依據《合同法》的規定，認定合同無效應依據效力性禁止性規范。而本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，中國人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，林燕、郝小剛這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平。現郝小剛認為林燕不應獲得訴爭房屋的所有權，法律依據不足，法院難以支持。需要指出的是，為進一步加強和改善房地產市場調控，促進房地產市場平穩健康發展，有關部門已出臺相應舉措。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。法院對林燕、郝小剛這種借名購房辦貸規避信貸政策的行為提出批評，并要求本案當事人在今后的民事活動中不得再進行此種規避行為。綜上，受訴法院判決：903號房屋歸原告林燕所有，被告郝小剛于本判決生效后七日內協助原告林燕辦理上述房屋的產權過戶手續。

2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求商業銀行應提請借款人按誠實守信原則，在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。實踐中，有的購房人為了少付首付或者為了低息貸款，常借用他人名義購房。此類案件的判決結果與借名購買經濟適用房的判決不同，均是法院支持實際購房人的主張，認定房屋歸實際購房人所有，鮮有將借名協議認定為無效的。就筆者所掌握的判決而言，法院也認識到此種借名行為的不妥之處，均會向前引判決那樣，在判決中對雙方的借名行為予以批評。

（三）因親屬關系借名購買商品房案件

【案例六】原告李昭、王小明夫婦生有一女，即本案被告王東麗。2008年11月28日，原告李昭、王小明（甲方）與被告王東麗（乙方）就購買631室房屋簽訂借名協議如下：其一，由于甲方不具備貸款資格，故委托乙方以其名義購買631室房屋，乙方接受該委托，并同意以其名義貸款；其二，甲方支付首付款60000元，余款辦理房屋按揭貸款，甲方負責償還貸款；其三，甲方還清全部貸款后，乙方協助甲方辦理房屋變更手續。2009年1月7日，被告王東麗與案外人李勇簽訂《存量房屋買賣合同》，約定由王東麗購買631室房屋，房屋價款為310000萬元。原告李昭、王小明實際支付房屋價款630000元，首付款60000元、貸款570000元。2009年1月7日，被告王東麗與銀行簽訂《房地產買賣抵押貸款合同》，向該行借款570000元，并以本案爭議房屋作為抵押。辦理房屋登記手續后，被告王

東麗將購房合同以及其他購房手續交與原告，房屋也由原告李昭、王小明實際使用。原告分三次向王東麗還款賬戶存入現金共計576000元，用于還貸。2009年6月，該房屋貸款還清，同年7月該房屋抵押注銷。

關于房屋存量買賣合同中所記載房屋買賣價格為310000元，原告李昭、王小明庭審中稱系為避稅故意寫低房屋價款，房屋實際價款為630000元。被告王東麗亦認可房屋總價款為630000元。原告李昭、王小明稱因自己不具備貸款條件，故以被告王東麗名義貸款，房屋產權亦登記在被告名下；在原告還清房屋貸款后，被告應當依照約定為原告辦理房屋產權變更手續，故訴至法院，要求確認631室房屋歸二原告所有，由被告協助原告辦理產權變更手續。被告王東麗對原告李昭、王小明所述支付房款及還款事實均認可，但是稱房屋應以實際登記房屋所有權人為準，自己系房屋所有權人。

受訴法院認為：本案爭議房屋雖登記在被告王東麗名下，但在購買本案爭議房屋時雙方已經簽訂借名協議書，約定原告李昭、王小明夫婦借用被告王東麗名義購買，原告李昭、王小明實際出資購買本案爭議房屋，該房屋實際產權人為原告李昭、王小明。現該房屋貸款已經還清，原告李昭、王小明要求確認該房屋歸二人所有并要求被告王東麗協助原告李昭、王小明辦理產權過戶手續，理由正當。受訴法院遂依照《中華人民共和國民法通則》第5條、《中華人民共和國物權法》第33條之規定，判決訴爭631室房屋歸原告李昭、王小明所有；被告王東麗于本判決生效之日起10日內協助原告李昭、王小明辦理產權過戶手續。

【案例七】原告葉玉梅訴稱：原、被告系姐弟關系。原告自2000年來北京創業，其弟即本案被告2002年大學畢業到北京工作。2004年，原告準備買房，但由于沒有能力一次性交付購房款，本身又不具備銀行按揭貸款資格，故與被告商定以被告身份貸款買房。2004年10月22日，原告以被告名義與興華房地產公司簽訂了合同，購買其開發的楓橋小區一套建筑面積99.51平方米的房屋，價款342210元，并辦理了銀行按揭貸款手續。合同簽訂后原告依照規定交付了首付款及其他款項，每月按時償還銀行按揭貸款共27萬元本息。為預防日后發生不必要的糾紛，2004年8月2日，原、被告簽訂書面協議，明確載明：“今有葉玉梅以其弟弟葉宏偉之名購買楓橋小區房屋一套，房屋所有權在辦理產權過戶之前仍為葉玉梅所有。”2002年1月房屋交付使用后，原告進行了裝修并一直居住至訴訟。此前原告要求被告將房屋登記過戶于原告名下，但被告總是拖著不辦。故原告訴至法院，請求依法確認登記于被告名下的房屋為原告所有；判令被告協助原告辦理房屋產權過戶登記手續。被告葉宏偉對于原告的起訴事實無異議，認可原告的訴求。

法院另查明：原告在庭審時提交了北京市大興區地稅局出具的2007年12月、2008年8月至11月、2009年1月至12月、2010年1月至12月、2011年1月至12月的個人所得稅完稅證明，以及2007年12月至2012年1月的養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險繳費情況的證明。

葉宏偉與周彤于2006年4月10日結婚。2011年11月周彤提起離婚訴訟，要求與葉宏偉離婚并分割葉宏偉名下的涉案房屋。2012年1月10日，法院判決駁回周彤的離婚請求（該判決已生效）。

該案審理期間，法院工作人員到區建設委員會調查咨詢購房過戶登記政策有關問題，該單位負責人稱：正常買賣、贈與、借名購房等，只要涉及過戶都要符合限購政策。如葉玉梅不符合在北京購房條件，建委是不能為其辦理過戶的。這類案件都要符合相應條件，才能辦理過戶，無論何時發生。

受訴法院認為：本案爭議的焦點在于訴爭房屋的權屬確認及能否過戶問題。第一，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋系典型不動產，相關權屬登記部門頒發的訴爭房屋的所有權證書中明確載明了訴爭房屋所有權人為被告葉宏偉，根據物權登記的公示、公信原則，現房屋權屬仍應視為登記在被告名下。第二，現北京市相關住房限購政策規定，對持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非

本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。如當事人不符合相應限購條件，則無法確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記。現原告并未提供其已獲得房屋權屬登記機關審核通過的購房資格，而原告戶籍地為遼寧省莊河市，非北京市戶籍，其亦僅向法庭提供了部分納稅證明及社會保險繳納證明，故受訴法院對于原告請求確認房屋為其所有，并為其辦理過戶的訴訟請求難以支持。原告可于獲相應法律、法規及政策規定的房屋買受人資格后，再行主張。第三，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。訴爭房屋系貸款購買，其已設定抵押權，抵押權利人為建行石塘路支行。現抵押權人并未對訴爭房屋的權屬問題明確表態，原、被告亦未提供證據證實其曾告知抵押權人，故現在直接確認房屋權屬問題不妥。綜上所述，該院對于原告請求確認訴爭房屋為其所有，并將房屋過戶于原告的訴訟請求不予支持，依據《中華人民共和國民法通則》第71條、第72條第1款及《中華人民共和國物權法》第9條第1款之規定，判決駁回葉玉梅的訴訟請求。

此類案件多發生在親屬之間，所引案例均是為解決購房資格或滿足貸款條件而借名。此類糾紛中當事人均提起房屋所有權的確認之訴，鮮有主張借名購房行為無效的，法院的判決也鮮有認定借名購房行為無效的，即使如案例七，原告起訴時仍然不具備在北京購房條件，法院也僅是駁回了其要求所有權變更登記的訴訟請求，并沒有直接宣布借名購房行為無效，從判決“原告可于獲相應法律、法規及政策規定的房屋買受人資格后，再行主張”的判決理由推斷，法院對這種借名購房行為并不持絕對的否定態度。

三、對借名購房案件判決結果的評述

以上筆者對審判實踐中發生的借名購房案件進行了梳理，從中可以發現，盡管審判實踐中發生的借名購房糾紛可以表現為不同的案件類型，可以發生在不同的當事人之間，但當事人之所以借名購房，原因均在于借名人的購房資格或者條件受到了限制，這種限制，或者來自有關部門購買經濟適用房的政策，或者來自有關部門的限購措施，或者來自有關部門的限貸政策，但不論是購買經濟適用房的政策，還是限購措施或者限貸政策，都不是法律或者行政法規。對借名購房案件的處理結果，審判機關持無效和有效兩種意見：對借名購買經濟適用房的案件，法院的態度非常堅決，一律判定無效；⑤理論界和實務界，也有借名購買經濟適用房合同有效的主張，但此種觀點，并沒有被法院采納。而對規避限購措施、限貸政策的借名購房案件，認定為有效，但對借名行為予以批評。存有疑問的是：同樣是違反政策的借名購房行為，為什么有的無效，有的有效，做出不同判決的理由是什么？

（一）對借名購房合同性質的分析

從行為的角度分析，借名購房行為是分兩步實施的，即借名行為和購房行為；兩個行為的完成，取決于三方當事人，即借名人、出名人和房地產開發商。表現在合同上，實際涉及三個合同：一是出名人與借名人之間形成的借名合同關系，此種關系，是當事人雙方合意的表現，就《合同法》的規定考察，此合同屬于無名合同；二是出名人與開發商之間發生的是名義上的房屋買賣合同關系，基于此合同，物權登記發生；三是借名人與開發商之間，發生的是直接的房屋買賣合同關系，借名人支付了價款，甚至實際居住于房屋內。

由此可見，借名購房合同，涉及三方當事人，并非現行法規定之合同，系屬無名合同。所謂無名合同，又稱為非典型合同，是指法律未特別規定其內容，也未賦予一定名稱的合同。我國臺灣地區學者

認為：“未為法律所明文當成一個規范模式加以規定的契約，縱使其在生活上已定性化的予以應用也非學說上所稱之有名合同”。⑥黃茂榮：《買賣法》，中國政法大學出版社2002年版，第3頁。在不違反社會公德和社會公共利益以及法律、行政法規強行性規范的前提下，依據《合同法》第4條規定的合同自由原則，當事人有權以其真實意思表示訂立任何內容的合同而不受《合同法》分則所規定的15類合同的限制，此為無名合同存在的法律依據。

無名合同依其內容，可分為三種類型：純粹無名合同、合同聯立和混合合同。其中，合同聯立是指數個合同具有相互結合的關系，只是因為締約行為而結合或依當事人的意思而存在依存關系。按照我國學者的見解，結合的情形包括以下三種：一是單純外觀的結合，二是具有一定依存關系的結合，三是擇一的結合。⑦參見易軍、寧紅麗：《合同法分則制度研究》，人民法院出版社2003年版，第366-367頁。所謂具有一定依存關系的結合，是指依據當事人的意思，一個合同的效力依存于另一個合同的效力。具有一定依存關系結合的合同之間，其依存關系或牽連關系分為相互的依存和一方的依存兩種形態，前者是指結合的各個合同以依相互牽連或依存為目的，于此情形，結合的各個合同相互之間同期命運，即如果其中某一合同不成立、無效、被撤銷或解除，則另一個合同也隨之歸于消滅，反之亦然。后者是指一合同的存在系于另一合同的存立，但另一合同的存立并不系于該合同的存立。

就借名購房合同而言，系屬于合同聯立的情形，出名人與開發商、借名人與開發商之所以產生合同關系，起因于出名人與借名人的借名合同，基于借名合同，出名人、借名人和房地產開發商之間產生了法律關系，借名合同的命運決定了其他兩個合同的命運。借名合同的效力，決定其他兩個合同的效力。借名合同有效，則其他兩個合同有效；借名合同無效，則其他兩個合同也無效。正因如此，探討借名購房合同的效力，實質上是探討借名合同的效力。借名合同的效力問題解決了，借名購房合同的效力也就迎刃而解。

（二）關于借名購買經濟適用房合同無效的依據

在借名購買經濟適用房案件中，無論是返還之訴、確認之訴、還是合同之訴，案件的正確處理，合同的效力是不可忽略的問題。借名購買經濟適用房案件有四個特點。一是借名人不符合當時的購房條件。這些購房條件，不是來自于法律、行政法規的規定，而是來自于政策、文件的規定，并且這些政策、文件的制定部門也不一致。以北京為例，目前，對經濟適用房的購買資格、條件、程序等予以規范的，有建設部等部委聯合制定的《經濟適用住房管理辦法》、北京市人民政府制定的《北京市經濟適用住房管理辦法（試行）》。二是借名人形式上借用了出名人的姓名，實際上是借用了出名人的購房資格。此種資格，為出名人所專有，依照有關規定不得出借、轉讓。三是借用購房資格是為了規避政策、文件的規定而達到購買房屋的目的。四是雙方當事人都知道出借姓名即購房資格不符合政策、文件的規定。我國《合同法》實施以后，對絕大部分合同來說，合同效力的認定已經有法可依，不算是合同案件審判中的難題。但是，對借名購買經濟適用房案件而言，這卻成為一個難題。就已經作出的判決而言，雖然都認定合同無效，但在無效的理由上，眾說紛紜。此類案件，難就難在有關政策性文件能否作為認定合同無效的依據。

目前，關于經濟適用房的相關規定主要有：國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發[2007]24號）》和《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，建設部等部委聯合制定的《經濟適用住房管理辦法》，各省、自治區、直轄市人民政府制定的《經濟適用住房管理辦法》等。在關于經濟適用房的眾多規范性文件中，少數為政府規章或部門規章，其余均為地方政府有關部門制定

的政策性文件。這些政策性文件，在效力層次上低于法律和行政法規，無法對抗《物權法》、《合同法》等法律的規定。根據《合同法》第52條第5項，只有違反法律、行政法規的強制性規定的合同才能認定為無效合同；又根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第4條，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。也就是說，違反規章或其他規范性文件的強制性規定的，不導致合同無效。這就給處理借名購房案件出了難題：如果法院認定借名購房合同有效，政府有關上市交易的禁令將形同虛設，這也有違國家建立保障性住房制度的初衷。

筆者認為，經濟適用房在性質上屬于向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房，對于購買人是否具備購房資格有嚴格的審查和公示程序，在限制上市交易期限內屬于限制流通物。如果允許當事人轉讓購房資格，既與國家制定和推行保障性住房的政策的目的相悖，也損害了廣大潛在符合購買保障性住房資格群眾的利益。鑒于此，對于訴至法院的借名購買經濟適用房的案件，應當認定該借名購房合同無效。至于認定合同無效的依據，不能援引《合同法》第52條第5項的規定，但可以援引該條第4項的規定，在適用地方性法規或部門規章認定合同無效時，應將地方性法規或部門規章納入第4項“損害公共利益“的范疇，并予以引用。從法理上說，經濟適用房屬于政策性住房，不同于商品房。國家實行保障性住房制度，是基于公共政策的考慮，政府限定銷售價格和對象，保本微利保證城市低收入者和住房困難者實現其住房要求，并要求購買人或居住人承擔一定的義務。不符合條件的人購買或使用保障性住房，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權，是擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益的行為。其合同效力的認定，必然涉及公共利益。

或許有人會疑問：為什么不考慮依據《合同法》第52條第3項“以合法形式掩蓋非法目的”來確認合同無效呢？雙方借名買賣房屋，明顯地具有非法目的。這種主張雖有一定的道理，但是，這仍然面臨著如何解釋非法目的的非法性問題，該條文中的法，是指的法律或行政法規，非法，是指不符合法律、行政法規的規定，違反保障性住房政策，是否屬于不符合法律、行政法規的規定，不宜做擴大解釋。

實踐中也有一種主張認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。而當事人雙方在沒有報請有關政府部門審批的情況下簽訂的房屋買賣合同違反了這一強制性規定，因此，此類合同因違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定而無效。筆者認為，這種主張雖有一定道理，但有一個問題無法解決：根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規定，只有違反了法律的“效力性強制性規定”才能被認定無效，而《中華人民共和國城市房地產管理法》第40條的規定是否屬于效力性強制性規定呢？關于效力性強制性規定，理論界并沒有形成統一的意見，也沒有明確的相關司法解釋，因此，不宜基于這一法律規定認定合同無效。

至于借名人違反相關政策的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，法院的通行做法是不予支持。其理由同樣是因為合同和約定無效。但當其符合了購買經濟適用房的條件，或者訴爭的經濟適用房符合了上市交易條件時，法院可以支持其訴訟請求。

（三）對為規避限購政策、信貸政策和基于親屬關系而借名購房合同效力的評述

此類合同，就其性質言之也屬于無名合同，受訴法院雖對借名行為予以批評，并要求當事人在今后的民事活動中不得再進行此種規避行為，但無一例外地均認定該借名購房合同為有效，即使如案例七，借名人不具備購房條件，無法辦理房屋產權過戶手續，法院也沒有認定借名購房合同無效，而是判決駁回其訴訟請求，待其符合購房條件后再予辦理。同為借名購房合同，違反的又同為有關政策，購買經濟適用房者，合同無效，購買商品房的則有效。究其原因，乃在于規避限購、信貸政策并沒有侵犯公共利益，以規避信貸政策為例，這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付

款的支付比例及利率水平，因為銀行并不代表國家或者社會公共利益，并不能因為規避了銀行的信貸管理規定就認為侵犯了公共利益或者國家利益。或許有人會認為：如果支持該種借名購房，將致使限購、信貸政策落空，筆者認為：政策調控系從宏觀著手，從調控總量上來看，政策目的并未落空，其對調控對象的限制系從甲轉移至乙身上，將甲與乙看作整體，調控總量并未因此減損。借名人甘愿承受借名購房中可能存在的被借名人私自處分房屋的風險，乙則自愿接受限購、信貸政策的限制，只不過其效果需要等乙本人購房或貸款購房時才能顯現。

關于借名人的過戶訴求，雙方未約定過戶期限，借名人要求過戶的，應當以目前尚不具備過戶條件為由，駁回其訴求。對于借名人與被借名人約定待政策解禁后過戶，當事人現要求過戶的，應當認為目前尚未到合同履行期限，駁回其訴求。對于當事人要求解除合同的，應當認為合同目的不能夠實現，雙方都有權解除合同。

至于基于人身關系發生的借名購房案件，要么是為購買經濟適用房而借名，要么是為規避限購政策、信貸政策而借名，其只不過發生在親屬之間，在處理上與普通的借名購房案件并無二致。值得探討的是，完全基于親情而發生的借名購房案件，應當如何處理。例如，父母為未成年子女買房并登記在子女名下，由于種種原因發生糾紛；為改善父母的居住條件，成年子女為父母買房并登記在父母名下，由于子女離婚，要求父母名下的房屋歸離婚雙方所有并按夫妻共有財產分割，或者父親或母親再婚，出資購買房屋的子女要求將房屋所有權變更到自己名下。對這類糾紛，應探求當事人的購房本意，在證據充分且不違反法律、法規禁止性規定的前提下，依法支持實際出資人確認所有權的請求。

四、簡短的結論

借名購房合同案件的處理，關鍵在于借名合同的認定標準，對于借名合同的認定，應區分有無書面約定：有書面約定的從約定，無書面約定的可依據查明的事實進行推定。推定時，應當重點考慮房屋的出資情況、占有使用情況、購房票據及房屋權屬證書的持有情況、借名購房有無合理解釋等。通常情況下，同時符合以上要求的，可以認定雙方之間存在“借名購房”約定。

在借名購房約定存在的前提下，要區分房屋的性質而分別處理。第一，對于購買政策性保障住房的，包括經濟適用房、兩限房、廉租房及公租房，因其是有限產權，產權主體、收益權、處分權以及對價等均受限制，借名購買違反了社會公共利益，借名購房合同應當認定為無效，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持。出名人主張返還房屋的，由于房屋升值，雙方利益失衡，在房屋增值沒有解決之前，不宜判決互相返還財物，而應維持現狀。第二，對于購買商品房的，由于“借名購房”行為實際上是為了規避限購政策或信貸政策，只涉及合同雙方當事人的利益，不影響社會公共利益，因此，對此類合同應當認定為有效。至于約定能否履行，由于借名人的請求權基礎是債權請求權，必須遵循《合同法》第110條關于合同客觀上是否具備履行條件的規定，若借名人目前尚不具備購房資格，則不得支持其相關訴訟請求。

（責任編輯：聞海）

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1005-9512（2014）07-0012-11

馬強，北京市第三中級人民法院副院長，法學博士，管理學博士后，研究員，教育部重點科研基地中國人民大學民商事法律科學研究中心兼職研究人員。