縣級城市房地產行業的發展歷程及現狀——以山東濰坊諸城市為例

顏青

（山東建筑大學，山東 濟南250101）

0 前言

在涉及到房地產行業的發展時，很多文章會區分一線二線、三線四線城市房地產的發展，但是事實上，在經濟發展如此迅速的今天已經無法準確分析這個城市是一線還是二線，是三線還是四線，而且，很多縣市級城市不符合三線四線城市的定位，應該劃歸為三線四線之外，因此，本文在論述時直接以縣級城市作為參考對象。20世紀90年代初期的經濟改革造就了一大批房地產企業，而且這些企業依然是諸城市房地產行業的標桿，這20年左右的發展歷程和問題糾葛可以說匯總了縣級城市房地產企業的發展之路，可供借鑒。2013全國百強縣排名諸城排名第五十，在2013個國家排在前100位的國家中最具競爭力的排名五分之四十，比較具有代表性，在城鎮化方面無論從理論還是到實踐都走在全國的前列，很有研究價值。

1 中國房地產行業的發展歷程及現狀

中國的房地產行業發展道路跟中國經濟的發展歷程幾乎是一致的，20世紀50年代至改革開放之前，中國的房地產收歸國有，沒有房地產市場也就無從談起房地產行業。伴隨著改革開放以來，中國的房地產開始復蘇并慢慢發展，這些發展也是伴隨著改革開放的步調進行的，由沿海向內陸推進。20世紀90年代以來，中國的房地產市場開始形成，多數縣市的房地產企業也是在這個時期成立發展起來的，這一時期，企業的福利分房、集資建房成了一種風尚，眾多小的施工隊也正是在這種帶動下走進了城市；另一方面，在經濟利益的驅動下，眾多改制企業開始慢慢朝著房地產業的方向發展。諸城市當年也成立了眾多這樣的房地產企業，如諸城市紅星建筑集團公司、諸城市華東房地產開發有限公司，諸城市大源建設集團等等。20世紀90年代中后期，南方尤其是海南地產泡沫的出現，國家開始對房地產行業的調整，眾多小的建筑公司開始合并、解體或者直接垮掉。但是隨之而來的是國家政策對房地產業的鼓勵和引導，中國的房地產業開始步入快車道，房地產業也由單純的拿地蓋房向綜合性多元化發展。接下來的這十幾年，幾乎每年都出臺國家的調控政策，但是外資、合資、本土企業對房地產的熱情一直不減，伴隨著宏觀經濟發展勢頭的良好，房地產業也開始在國民經濟中占據舉足輕重的地位，但是地產泡沫也伴隨著國家政策的變化而在不同地區開始出現。

2014年十八大的召開，新一屆政府的新一輪房地產政策開始顯現，在經歷了一輪又一輪的瘋長和冷清之后，更多的買房者趨向于理性，但是買房者的理性并不能代表房地產業的停滯不前，在全國媒體一片唱衰的論調中，縣級城市的房地產業依然紅紅火火，信息的不對稱性導致目前的縣級城市的房地產市場依然是賣方市場！

2 房地產行業發展熱的原因

當前，中國的房地產市場已經趨向甚至過于飽和，但是中國的房地產熱依然不減，尤其是縣市級的房價不僅僅是雷打不動、一動不動，更是時不時提價、搶購，為了買套房子，托關系，找熟人，徹夜排隊搶號。這種熱根源在哪里，本文從以下幾個原因分析：

2.1 房地產業有其劣根性

中國的大多數房地產企業多是在經濟利益的驅使下進入這一行業的，多是為發財而來，無論多少大都存在著掙錢就做、不賺就轉的思想。更何況縣級相對規模較小的房地產企業，大多是轉型而來甚至農村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工頭借著政策的東風所發展起來的，賺錢的路子門清，但是管理的理念滯后，更何況家族式管理，押寶暴發戶式的思維，遠遠沒有脫離小農經濟，拍腦袋決策的他們也就不會像大中城市的房地產企業那樣受國家調控政策那么大的影響。

2.2 中國社會的傳統思維和當下的主流價值觀決定人們的思維方式和價值取向，必須要有一套自己的房子

儒家思想對中國一直有著超乎一般的影響，尤其是儒家思想對孝親理念影響至深的兩個方面——婚姻關系和血緣關系，也就是所謂的成家、立業，無怪乎人們搞笑地稱房地產業為丈母娘經濟和親娘經濟，這“兩大經濟”也形成了眾多的所謂剛性需求！

2.3 投資渠道少，準確的說是可靠的投機渠道少

中國經濟不斷的發展，人民群眾的生活逐漸富裕，手頭的錢寬裕了，就開始考慮怎么讓手頭的錢活起來，多掙點。但在中國無論是金融業，還是證券業，在同等風險下所帶來的價值收益要遠遠低于投資房地產。而且房地產這種看得見摸得著的實體對于中國百姓的心理沖擊要遠遠高于手里緊攥著的一張票據，這也正是所謂的剛性需求之外的投資需求，中國百姓都能明白的道理，更何況專業的投機集團，無論是國內的，還是國外的，進一步炒熱了房地產行業，從開始所謂的一線二線城市，現在又來到了更小的縣級城市。

2.4 政策性影響，或者說是政治性影響

中國是一個農業大國，農民是國家的主體，而農民最大的愿望不僅僅是風調雨順，他們最終想的是像城里人一樣的生活，樓上樓下，電燈電話，這也正是國家一直致力于推動的城鎮化。但是好的政策更需要好的執行者，地方政府在一切唯GDP為目標的前提下，城鎮化就有些走樣，為了維持好土地財政、建設好形象工程，各地的暴力拆遷案件也就不足為怪了。城鎮化運動在一些地方確實存在一些問題，但是城鎮化畢竟是大眾百姓幸福的必由之路，是現在或者將來必須要走更要走好的，無論是美國、歐洲、日本，都走過這段路，中國只是走的快了一些，但是城鎮化必須推進。前些年諸城市在全國開始試點城鎮化的新思路，結果被扣上了“農民被上樓”的大帽子，轟轟烈烈的撤村建社區的運動被眾多媒體所棒殺。雖然諸城市依然在走著這條路子，但是已經沒有了當年的規模和氣勢，現在看來依然說不清利大于弊還是弊大于利！

表1 2010年諸城市城中村改造拆遷和安置情況

2.5 信息不對稱性讓居民對房價的“預期”導致購房熱

針對房地產的國家政策每年都出臺，可是居民眼中的房價卻每年都在漲，而且只有漲得快慢兩種情況。他們不相信國家統計部門的環比、同比的各種數據，他們相信眼見為實，拿到手里的才是自己的。信息的不對稱性主要體現在開發商和購房者兩方面，開發商通過分批申請預售許可證的方式來造成一種房源緊俏的表象，通過夸大或者虛假宣傳自抬價格；媒體也存在眾多不負責任的宣傳和誤導，當地政府部門不作為等等情況，小縣城的人們不關心離自己很遙遠的北京、上海、深圳的房價，他們只關心自己手中的一萬塊錢再過幾年到底還能不能再買到一平方米。

3 縣級城市房地產行業的走向和解決思路

經濟基礎決定上層建筑，政治與經濟不能孤立的來看。房地產行業的持續性高增長，帶動房價、地價的節節攀升，使其本應作為滿足人們日常生活的基本產業，而逐步演變成為拉動中國GDP數字的火車頭，甚至已衍生成政治性問題。國內外眾多專業人士認為，中國的房地產業已經綁架了中國經濟，并逐步影響到政治當中。因此，國家出臺了一系列的房地產調控政策，以使其沿著健康、良性的軌道發展。但當房地產行業確已從單一的經濟性問題升級成集政治、經濟、文化于一體的社會性綜合性問題的時候，已經不是一次會議、一項法規所能改變的了。我們不僅需要著眼于房地產行業本身，更需要眾多手段共同作用，以期達到讓房地產業的熱降下來，讓國家的經濟更健康，讓百姓的生活更美好。

圖1 諸城市2010-2012年房地產市場

房地產市場進入拐點已漸成專業人士的主流判斷，摩根大通近日預計，今年中國整體房價下降2%，但是這2%的數字僅僅是一個整體，對政策和價格敏感度相對較低的縣級城市來說，今年降價的可能性不會很大，價格可能會在基本穩定的主流下略有上漲，而且未來幾年縣級城市也基本不會出現懸崖式的價格下跌。拐點的出現不代表房地產業從此會走上下坡路，相反，會更規范、更綜合性地發展。總書記，總理說，今后十年經濟成長的主要動力是一個持續的城市化，而不是簡單的城市土地，建筑，一個城市的地區，除了一個住宅區，還要有配套區、綠化區、相關的交通、道路、綠地、管網等基礎設施建設，這些都離不開房地產行業，都需要在人們的城鎮化思路上做文章，都需要對目前轟轟烈烈的房地產業進行更有效的規范，這都需要國家、社會、房地產企業自身的努力。國家控制好貨幣的發行量，掌握好信貸政策，推行更有效的住房政策，改變經濟的增長方式，社會媒體本著實事求是的原則，不要盲目的唱衰或者虛夸房地產業，房地產企業要在發展思路上有轉變，做良心企業，有文化內涵的企業。針對縣級城市的房地產企業，在把握好國家大政方針的同時，融入當地實情。

諸城這幾年的發展類似于西方大城市衛星城的思路，在市區城市發展整體規劃為東移北擴，大企業開始外遷到周邊的鄉鎮，既解決了市區擁堵，又解決了周邊村民的就業問題，而且讓本地的年輕人留在了當地。與此同時，各個鄉鎮結合當地的情況撤村建社區，融合聚居，著力建設聚居地的相關配套工作，騰空鄉村走規模化發展的道路，老人在土地里勞作了大半輩子，最終過上了城市里的生活，年輕人愿意留在農村走規模化發展道路的可以留下，不愿意的可以到周邊的企業工作。而實現這一切的都是在房地產企業的支持下完成的，與此同時，房地產企業也受益頗多，應該來說這是一條各方都有利的發展道路。中國社會科學院近日發布的2013年《城市藍皮書》認為，中國真實的完全城鎮化率僅為42.2%，與西方發達國家相比還有很長的路要走，中國的房地產業在面臨諸多泡沫的同時也面臨這新的更大的機遇。

4 總結

中國房地產行業走過的道路，經過高調、迅猛發展了多年之后，中國的房地產業終歸要走上健康的發展之路，摒棄過去舊的發展思路，堅持以人為本的，注重質量品質的理念才是真正的長久大計。中國的房地產業存在局部泡沫，但是這種泡沫是不合理的發展思路造成的，中國的房地產業存在著諸多問題，但這種問題會在新的發展面前逐個解決，從長遠看，中國的房地產行業不僅不會衰落，而且會有更新的更大的發展機遇。

［1］李美丹.中國房地產價格地區差異的實證研究[D].浙江工商大學，2008，1，1.

［2］吳敬璉.不擔心房價降下去 更擔心樓市崩盤[N].第一財經日報，2014-5-28.

［3］胡薇.儒家思想中的家庭倫理[N].沙洋師范高等專科學校校報，2010，10（5）.