我國物業管理對策探討

●謝卓君

我國物業管理對策探討

●謝卓君

物業管理是一個朝陽行業，在發展過程中會不斷地涌現新的問題，因此，對物業管理問題對策進行探討很有必要。文章首先闡述我國物業管理存在物業服務定價不合理、物業管理法規體系尚未完善、缺乏專業人才等問題，然后分析其產生原因，最后提出了相應的改進措施。

物業管理 對策 分析

一、引言

物業管理在我國的興起與發展時間不長，屬于一個新的研究領域，也是現代服務業之一，占據第三產業中的比重將越來越大，而我國的物業管理還很不成熟，與國外的物業管理相比，差距還很大。目前，物業管理問題成為近年來投訴率最高的問題,高校的物業管理問題也很突出，黃蕾和李映輝（2011）對近年來發表在我國核心期刊的物業管理相關問題及對策進行了評述①，物業管理問題表現突出。因此，筆者擬對我國物業管理問題的產生進行分析，提出改進對策是當前急需解決的問題。

二、我國物業管理存在的問題

1.政府定價需要調整。政府對于物業公司服務收費定價，從減輕舊的住房制度下的福利負擔以及考慮在物業管理興建之初，居民的思想和經濟承受能力都較低的情況下，政府定價物業管理的收費不應過高，但目前物業管理企業大多在物業服務項目上虧損，物業服務收費還需要靠其他方面的經營收入來彌補損失②。

2.物業管理法規有待完善。物業管理立法相對滯后，法規體系有待完善。隨著我國福利分房轉向個人購房，從而呈現出居民小區物業的管理問題。我國相關的物業管理政策與法規尚未出臺，很多人鉆空子，引發多起群體糾紛。雖然2003年國務院出臺了《物業管理條例》，隨后又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等規章③，但是十多年前制定的管理法規，與現有的物業管理模式不匹配，我國物業管理立法明顯滯后于物業管理行業的發展。

3.物業管理行業缺乏專業人才。我國物業管理人員大多素質低下，服務很不到位，取得物業管理員職業資格的人數不多③。有部分是房改轉型人員，沒有經過職業培訓。部分物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等與物業管理的發展要求差距較大，非專業管理人員做物業管理已成為我國物業管理行業的現實狀況。

4.缺乏管理水平，服務水平低劣。物業市場缺乏足夠的管理水平和道德素養，缺乏具有較高水平的招投標企業和評標專家,結果出現了邀標多、公開招標少的局面，導致“劣幣驅逐良幣”的現象頻繁發生④。物業管理行業中有一批質素低下的公司患“近視眼”，一切都是短期行為，敗壞了物業管理的行業的聲譽。有些物業管理公司降低管理標準，服務差水平低劣，最終影響企業的聲譽。因此，影響了物業管理企業的經營效益，效益不佳，同時也造成人才流失；沒有人才，更難以提供優質的管理和服務，最終形成惡性循環⑤。由于我國物業管理工作起步較晚，管理行為不規范，造成“小、散、亂”狀況問題突出⑥。

5.物業管理缺乏規模。在我國物業管理存在企業規模小，群體優勢缺乏，并且企業經濟效益不良，有的還虧損嚴重。許多物業管理企業管理物業項目少，不具備經營規模，經營業績很難理想。缺乏經營規模，將影響項目管理的連續性和穩定性，管理出現斷層，經營效益差。物業管理行業如果不具備規模效益，將缺乏發展后勁。

三、物業問題產生原因分析

1.物業管理實踐時間短。物業管理在我國施行的時間還很短，還有一個學習實踐的過程，很多事情要“摸著石頭過河”。另外，我國還處于經濟轉型時期，還有很多的法律、法規要跟著轉型，有的要重新建立，但法律、法規建立滯后，實際實施就更困難。競爭機制不完善，市場化程度低，缺乏公平的競爭機制，從而造成惡性循環。

2.市場競爭激烈。物業管理市場競爭激烈，為爭得物業管理項目費盡心機。市場競爭是雙刃劍，如果在市場經濟大潮中，能夠優勝劣汰、優化資源，就能夠促進企業的發展壯大。但現在存在招投標競爭規則不完善，如“惡性競爭”、“圍標秀場”等，導致部分的物業管理企業價格很低，利潤也愈來愈低⑤。

3.物業管理定價滯后。物業管理定價，沒有與時俱進。在各種物價上漲的情況下，物業服務的定價，政府沒有隨著市場、環境的變化進行調價，致使有些物業還沿用很久以前的價格表；如筆者曾在一小區見到還貼著10年前的服務價格表。而過去的物業管理服務的定價，是政府一方決定的，物業服務的價格制定沒有進行多方協商，致使價格的制定與實際情況嚴重脫節。

四、物業管理改進措施

1.端正經營理念，樹立良好品牌。基礎不牢，地動山搖。物業管理企業在經營過程中，要端正經營的理念。企業與業主之間要進行良好的溝通，心理契約的達成要建立在期望的契合上⑦。業主了解其它物業管理企業的信息后，就對自己所在小區的物業管理企業形成了心理期望。因此，物業管理企業要重視與業主溝通，注重核心能力的構建，增強危機管理意識，要盡可能地了解顧客，幫助實現其心理期望，樹立企業良好形象。

2.政府與企業聯合定價。長遠看來，物業管理的最終發展方向必然是企業化，凡不能進入市場，不以利潤為目的者均不能稱之為企業。從這個意義上講，為順應物業管理企業化發展這一潮流，必須在競爭的基礎上，能夠保證企業的基本利潤的原則確定價格，因此，需要由政府與企業商議進行價格的制定。

3.管理法制化。物業管理應擁有良好的環境，并應提高從業者的整體素質。走法制化發展之路，完善物業行業法律法規。物業管理涉及內容廣泛，物業管理企業與許多部門有多層關系，物業管理企業與供水、供電等十多個部門有聯系。如果沒有法律、法規作保證，物業管理難以健康發展。因此，政府有關部門應加快立法，建立物業管理法規體系，使我國物業管理有法可依、有章可循。

4.培養物業管理人才。人才需要培養，優秀的物業管理人才要采取多渠道、多形式進行培養，為物業管理行業的發展提供必要的人力資源儲備。可采用“請進來，走出去”的培養方式，并給相應人才有拓展的空間，如晉級、深造、學歷提升等學習機會。同時，加強正確的思想培養，樹立良好的道德觀念，培養德才兼備的人才，建立一支吃苦耐勞、樂于奉獻，技術過硬的隊伍，提高物業管理人員的專業技術素質與管理水平。

5.實現規模與品牌效益。我國物業管理企業如果要發展，一方面應擺脫小而全模式，進行聯合發展，構建物業企業集團，進行良好的管理，實現規模效益；另一方面，要進行品牌的打造，提供優質服務。無論是大企業，還是小企業，創建良好的品牌，并能夠長久保證質量，企業就能夠逐步發展。因此，政府部門應制定相應的政策，提高企業的進入條件，嚴格清除制度，對不良的企業及時清除，保證企業一定的規模與品質，促進物業企業與物業管理良好的發展。

[本文感謝廣東省高等職業技術教育研究會項目（項目號：GDGZ11Y054）的資助。]

注釋：

①黃蕾，李映輝.物業管理相關問題及對策研究綜述——基于國內64篇核心期刊論文的統計分析.華東經濟管理，2011，25（3）：142-146

②王惠霞.對物業管理收費定價的理性思考.技術經濟與管理研究，2000（6）:46-47

③齊子磊，論我國物業管理存在的問題及發展對策.經濟，2012（1）：79-79

④張沈生.當前物業管理行業急需解決的問題[J].工業技術經濟，2002（4）:33-34

⑤曲軍，姜同東.強化經營管理實施品牌戰略——淺談物業管理行業未來發展之路，企業與管理，2011（23）：253-254

⑥鄒祖緒，鄧彥兵，物業管理健康發展之對策，特區經濟，2007（3）299-300

⑦康秀梅，齊永興.業主與物業管理企業間心理契約的構建與管理，珞珈管理評論，2009（1）：190-194

（責編：若佳）

F293.33

A

1004-4914（2014）08-057-02

謝卓君，工作單位：廣東女子職業技術學院；博士研究生，管理學博士學位，教授，華南理工大學工商管理訪問學者 廣東廣州 511450）