論人民幣購買力平價之房價現狀

●黃海秋

論人民幣購買力平價之房價現狀

●黃海秋

文章以漫談的形式論述外貿順差，通貨膨脹，房價的關系。

房價 貨幣貶值 外貿順差

基本上，從改革開放到現在為止，房價就沒跌過，那么為什么房價還在漲？將來還會不會繼續漲？

房價為什么會漲？因為貨幣在貶值！

為什么貨幣在貶值？因為貨幣超發了！

為什么貨幣要超發？為了體現國家外貿順差增加的財富！

大家都知道外貿順差和逆差都不是好現象，那么國家為什么不想辦法解決外貿順差問題？因為外貿順差所產生的大部分外匯都是美元。

全世界各個國家每年都會有新的商品通過勞動而被生產出來，為了對應這些商品的價值，各個國家必須印刷貨幣，不然當商品增加，而貨幣沒增加，就會出現通貨緊縮的情況，貨物會越來越不值錢。古代的貨幣通常以用貴金屬來代替，當然古代的開采技術有限，而勞動力發展速度也很低下，每年的經濟增長速度都很有限。比如某個農民甲，如果他沒開墾出新的荒地，那么可能三十年后，依然是幾畝地的固定產值。所以每年商品和財富的增加都可以用新開采出來的貴金屬來等價。但是基本上一個國家承平過久，依然會出現貨幣越來越不值錢的情況，因為沒有戰爭的破壞，市面上的商品會一直在增加。而貴金屬的開采速度有限。北宋發生過大規模錢荒（通貨緊縮），如果讀者有興趣知道的更詳細的話，可以自己去核對一下每個朝代從開國到亡國之間這段時間的米價。

但是，近現代以來，各個國家都用紙幣，商品生產出多少，紙幣就能跟上多少，只要國家信用不破產，那么出現通貨膨脹的情況會多一些，出現通貨緊縮的情況會少一些，沒有特殊情況或非常時期，國家都會控制好物價水平，不會無緣無故地超發貨幣。

目前，我國存在通貨膨脹現象，筆者認為這是超發貨幣造成的。為什么要超發貨幣？筆者認為跟美元有關系。

目前國際上的貿易往來基本上都是以美元來結算的，大宗交易的交易貨幣就只能用美元。我國家每年都有大額的外貿順差。因為我們國家的人很勤勞，我們除了需要外面的一些原材料外，幾乎不太需要從國外購買東西。衣服，我們自己做，車子還有手機等交通及通信用品，我們國內品牌的東西占的市場份額越來越多，家用電器，基本都是國內品牌。吃的，我們自給自足。衣食住行，我們幾乎都能自己搞定，我們當然不需要到外面買東西了，而且工廠的產能總有多余的，可以賣給老外。由于我國勞動力價格低，所以我們的產品總是比老外的同類產品價格便宜。所以國際上出現一個有趣的想象，價格比我們便宜的東西，質量比我們的差的大，或者一些欠發達國家暫時還生產不了。而質量比我們好的歐美日韓的產品，由于他們的用工成本比較高，跟我們比完全沒競爭力。那么貿易順差越來越大就很好理解了。我們的外匯多了，就需要在國際上買東西，無非是工業品原料，石油以及比我們先進的技術。石油和工業品原料是我們進口的大頭，很有限，用不了多少外匯，而發達國家的一些先進技術，尤其是核心技術他們又不肯賣我們，所以，我國的外匯就總是順差。

當然，這些錢是外匯，外匯是無法在國內流通的，但是出口貿易公司也是辛苦賺來的錢，不能讓他們賺的錢不能花是不是？所以，國家會對應這些外匯儲備印刷等量的貨幣（按匯率算）在國內發行，給貿易公司，而外匯儲備則由國家統一管理。貿易公司需要在國外買東西的時候，拿人民幣按匯率找國家兌換成相應貨幣拿出去花。如果不印這些貨幣。就等于出口貿易公司白忙活了。必須得印。

這樣就出現一個問題，國內的錢越來越多，但實際上，商品沒增加，因為，這些錢，按道理應該花出去。找老外買東西，然后把東西回流國內，但是我們花不出去。我們需要的東西，發達國家不肯賣。出路在哪里？出路只有一個，就是我們在國外買東西不用美元交易。這樣我們就可以直接把外匯儲備從美元變成各種國家的貨幣，外貿順差的壓力就能去除。所以只要國際貨幣還是美元，我國外匯順差繼續增加，通貨膨脹就會繼續。直到美元不是國際貨幣的那一天，國內的通貨膨脹就會停下來，房價就不會再往上漲。

所以，一句話，只要美元還是世界貨幣，我們在國外買石油還是買工業品，都得用美元交易的話，國內的通貨膨脹就無法從根本上抑制，那么房價就會繼續漲下去。漲幅跟國家的外匯儲備總量每年的增加值有關。此外，人民幣對美元升值，就對內貶值。截至2013年末，我國外匯儲備3.82萬億美元，按現行匯率6.05計算，假如其中60%以美元持有，那么人民幣兌美元每升值1%，就會造成我國1387億元人民幣的國民財富賬面損失。

根據CIA給出的2012年經濟排名及維基百科的產業排名，購買力平價后的產業排名：

GDP（ppp）第一產業第二產業第三產業

世界：808300 47689.7（5.9%）246531.5（30.5%）514078.8（63.6%）

歐盟：157000 8321（5.3%）35953（22.9%）112726 （71.8%）

美國：156700 1880.4（1.2%）29929.7（19.1%）124889.9（79.7%）

中國：123800 12008.6（9.7%）57690.8（46.6）54100（43.7）

印度：47350 8049.5（17%）8523（18%）30777.5 （65%）

日本：46170 544.4（1.2%）12696.75（27.5%）32965.38（71.4%）

德國：31940 255.52（0.8%）8975.14（28.1%）22709.34（71.1%）

俄羅斯：25090 1103.96（4.4%）9433.84（37.6%）14552.2（58%）

巴西：23620 1275.48（5.4%）6471.18（27.4%）15872.64（67.2%）

英國：23230 162.61（0.7%）4901（21.1%)18165.86 (78.2%)

法國：22530 428.07（1.9%）4122.99（18.3%）17978.04（79.8%）

意大利：18340 366.8（2%）4383.26（23.9%）13589.94（74.1%）

歐盟采用的百分比為2011年CIA的數據，世界GDP為假設2011年的789400億美元乘以世行預測的2.4%全球增長率得來，世界GDP的百分比則為維基百科的數據。

通過以上數據比較，得出以下結果：（未統計的國家不參與排名）

第一產業排名：

1.中國12008.6占全球25.2%

-歐盟8321占全球17.5%

2.印度8049占全球16.9%

3.美國1880.4占全球4%

4.巴西1275.48占全球2.7%

5.俄羅斯1103.96占全球2.3%

第二產業排名：

1.中國57690.8占全球23.4%

—歐盟35953占全球14.6%

2.美國29929.7占全球12.2%

3.日本12696.75占全球5.1%

4.俄羅斯9433.84占全球3.8%

5.德國8975.14占全球3.64%

6.印度8523占全球3.45%

7.巴西6471.18占全球2.6%

第三產業排名：514078.8

1.美國124889.9占全球24.3%

—歐盟112726占全球22%

2.中國54100占全球10.46%

3.日本32965.38占全球6.4%

4.印度30777.5占全球5.9%

5.德國22709.34占全球4.41%

6.英國18165.86占全球3.5%

7.法國22530占全球4.38%

8.巴西23620占全球3.08%

9.俄羅斯14552.2占全球2.83%

10.意大利13589.94占全球2.64%

這是三產結構，可以看出中國的第二產業是美國的兩倍，而第三產業（全是水的那玩意）只有美國的三分之一，第一產業不做比較，因為美國人比我們少，低可以理解。

很多人會說，中國的資產很大比例都是國外資本。實際上并不是這樣的，中國可沒有拿西方國家多少投資，中國長年的外資占二產的比例是10%到20%（包括港澳臺），一般不會超過20%。我記得加入WTO之后的10年，中國引進的FDI不過7600億美元而已。占這10年GDP的1%多一點。外資占中國固定資產形成的比例也只有4%，比發達國家平均25%和發展中國家的13%低得多。所以中國基本上是靠自己積累發展起來的國家。

房地產業算進GDP。中國的算法是一套房子售出后，就按照這套房子的成本價減去相應的買地成本及土地清理成本得出該套房的GDP。但轉手生意不算進GDP，無論你轉手賺了100萬還是1億都不算進去。

美國的房地產業是買進一套房子后每年要按照國稅局對該套房產當年價值的評估收相當于當年房產價值2%到3%的房產稅，進而計算出該房屋一年能收多少租金，即使你不租出去給自己住，也算成是自己租自己房屋的租金支出，進而產生全國的房產業與住房租憑業產值。說白了，就是中國只有房主首次賣出時減去成本后算進GDP，此后房主怎樣折騰都不算進GDP。而美國是除了買房當年算GDP，以后每年還按房租價值，年年都算GDP，即使這套房子是你自己住，一樣要算。所以，為什么美國會出現次貸危機，因為低收入人群買房子后，該房屋價值上漲，國稅局就要收更多的房產稅，低收入人群交不起這個稅和月供，就違約破產，進而造成企業大面積收不了錢，進而大量破產的情況。

筆者個人是非常看好中國的，不希望房子價格太快太猛下跌，一旦房價跌的太快太猛，國家的經濟形勢就會大亂，受害的是老百姓，不管是有房的還是沒房的。

那么，該不該買房？變化多，是這半年來多數人對樓市的普遍感受。前有“新國五條”影響，后有錢荒突襲，影響樓市的外部變化層出不窮，讓人心跳加速，幸福感搖擺。樓市在一熱一冷間也孕育著越來越多的變化：比如，這半年來土地大賣已超去年全年；比如，在綠城“孤獨求敗”多年后，半年間多家外地房企大鱷相繼入駐；再比如，商品房銷售火熱，但“主角”卻悄然變換成改善型置業群體。

改善戶型越賣越熱，快速開發成潮流。在2012年之前，絕大多數房開從拿地到產品面市往往需要2～3年的漫長周期，這樣的時間進度一直是業內共識。從去年開始，像中梁等本土行業先行者，從拿地到開盤最快的僅僅需要8～9個月，在今年特殊的市場背景下，精準拿地、精準設計、精準銷售，快速回籠資金等繼續快速開發模式已經成為市場潮流。

土地和新盤常被喻為“面粉”和“面包”般的依存關系。今年上半年土地市場熱賣，“面粉”都準備好了，離面包會有的日子還會遠嗎？

以上漫談純系筆者的個人觀點，如有謬誤，望讀者明察并指正。

[1]21世紀經濟觀察報

[2]溫州都市報房產周刊

[3]試論金融危機下中小房地產企業發展對策[j].中國集體經濟，2009（1）

（作者單位：溫州市現代集團資產中心溫州現代物資有限公司資產經營部 浙江溫州 325000）

（責編：李雪）

F293.30

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1004-4914（2014）08-088-02