關(guān)于房地產(chǎn)施工管理分析

陳俊波

摘要：文章先分析了我國房地產(chǎn)施工管理現(xiàn)狀，從而進(jìn)一步探討施工管理中進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、施工驗收等各方面，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工管理進(jìn)度控制

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

前言

我國產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來看，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于成長階段，依舊處于房地產(chǎn)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)向市場化、專業(yè)化的生產(chǎn)以及供應(yīng)的階段。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)施工管理工作正在逐步走向完善和成熟。施工管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中的常用方式之一。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)在施工管理方面，與國外那些大型房地產(chǎn)企業(yè)來比仍然存在著很大的差距。

1我國房地產(chǎn)施工管理的現(xiàn)狀

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的施工項目具有工程造價高、參與人員多、工期長、工程復(fù)雜、變數(shù)大、利益關(guān)系較多以及受環(huán)境影響等特點。由于這些特點，我國房地產(chǎn)行業(yè)在施工管理上一般采用目標(biāo)式的責(zé)任承包制度。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一就是有一個專業(yè)化的分包體系。

隨著社會發(fā)展，人們的生活水平也在逐漸提高，他們對房屋功能的要求也就越來越多。這就會使得建筑施工的面積相應(yīng)的增加，施工的工序也就會更加的復(fù)雜。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)施工管理的現(xiàn)狀主要有：

（1）違背建筑工程施工，偷工減料，使用不合格的材料與設(shè)備，存在有質(zhì)量隱患，不能夠按期完工；

（2）組織結(jié)構(gòu)不合理，影響建筑施工工期的進(jìn)度；

（3）施工人員流動過快，技術(shù)落后；

（4）在施工過程中，存在分歧，房地產(chǎn)施工項目不能夠順利地進(jìn)行，影響各方的利益。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制開發(fā)項目的進(jìn)度，不僅能夠確保其按預(yù)定的時間交付使用，及時發(fā)揮投資效益，而且有益于維持國家良好的經(jīng)濟(jì)秩序。因此，應(yīng)采用科學(xué)的方法和手段來控制開發(fā)項目的建設(shè)進(jìn)度。

2.1影響進(jìn)度的因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有規(guī)模大、復(fù)雜、周期長、相關(guān)單位多等特點，因而影響進(jìn)度的因素很多。這些因素可歸納為人為因素，技術(shù)因素，材料、設(shè)備與構(gòu)配件因素，機(jī)具因素，資金因素，水文、地質(zhì)與氣象因素，環(huán)境、社會因素以及其它難以預(yù)料的因素。其中人的因素影響程度最高。從產(chǎn)生的根源看，有源于開發(fā)企業(yè)的；有源于設(shè)計單位的；有源于施工單位的；有源于設(shè)備材料供應(yīng)商的；有源于監(jiān)理單位的；有源于政府、建設(shè)主管部門的；有源于有關(guān)協(xié)作單位和社會的；有源于各種自然條件的。在諸多因素中，開發(fā)企業(yè)和施工單位起著最重要的作用，設(shè)計單位和設(shè)備材料供應(yīng)商次之。

2.2進(jìn)度控制的方法與措施

開發(fā)項目進(jìn)度控制既是一個不斷進(jìn)行的動態(tài)控制，也是一個循環(huán)進(jìn)行的過程控制。進(jìn)度控制的主要方法有行政方法、經(jīng)濟(jì)方法及管理技術(shù)方法。進(jìn)度控制的管理技術(shù)方法是指通過計劃的編制、優(yōu)化、實施、調(diào)整而實現(xiàn)進(jìn)度控制的方法。包括：流水作業(yè)法、科學(xué)排序法、網(wǎng)絡(luò)計劃法、滾動計劃法、電子計算機(jī)輔助進(jìn)度管理等。進(jìn)度控制的主要措施包括組織措施、管理措施、經(jīng)濟(jì)措施及技術(shù)措施。

2.3進(jìn)度計劃實施中的監(jiān)測與調(diào)整方法

進(jìn)度比較和計劃調(diào)整是進(jìn)度控制的主要環(huán)節(jié)，進(jìn)度對比是將實際進(jìn)度的數(shù)據(jù)與計劃進(jìn)度的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，從而得出實際進(jìn)度比計劃進(jìn)度拖后、超前還是一致。常用的比較方法有橫道圖比較法、S型曲線比較法、香蕉型曲線比較法及前鋒線比較法．偏差的大小和位置對后續(xù)工作、總工期的影響程度不同，進(jìn)度計劃的調(diào)整方法，一是在允許條件下，改變工作之間的邏輯關(guān)系；二是不改變工作之間的邏輯關(guān)系，只是壓縮某些工作的持續(xù)時間，而使施工進(jìn)度加快，以保證實現(xiàn)原工期。

3施工質(zhì)量控制

項目施工的質(zhì)量控制主要應(yīng)從人、材、機(jī)等三個方面著手控制，由于任何項目都是由人來完成的，所以人的控制是質(zhì)量控制中最為關(guān)鍵的工作，是其他控制的基礎(chǔ)。

3.1人的控制

第一，人的控制必須要選擇合適的人優(yōu)秀的人。每個人都應(yīng)該盡量做到一人多能，使工作人員可以在不影響工程工期、質(zhì)量的前提下精簡高效。第二，人的工作積極性應(yīng)該充分調(diào)動起來。工程項目建設(shè)涉及的專業(yè)工種眾多，人員構(gòu)成比較復(fù)雜，可以想像要讓這些人心往一處想，勁往一處使其管理難度非常大。在這個群體里充分調(diào)動員工的積極性．就必須讓企業(yè)得到員工的認(rèn)同和支持，產(chǎn)生一種歸屬感。當(dāng)然，績效考核評估在調(diào)動員工積極性方面效果也是十分明顯的，但它也并不是萬能的。原因很簡單，因為完成績效考核評估過程的也是人，因此難以保證這個過程公正性和公平性。此外，績效考核評估工作往往比較適用于一些工作內(nèi)容簡單的方面，如砌磚的質(zhì)量、扎鋼筋的速度等，比較容易衡量。但對于工作內(nèi)容較為復(fù)雜的方面作用不明顯，如工程施工技術(shù)難關(guān)的突破。就無法用時間、質(zhì)量或其他指標(biāo)的加以評價。

3.2材料的控制

材料的控制是全過程的控制，從材料的采購、運輸、存儲和使用等過程進(jìn)行控制。材料控制的目的是使在施工項目上所使用的材料盡可能經(jīng)濟(jì)合理，并減少損耗。材料的采購應(yīng)根據(jù)施工合同的要求，采購最經(jīng)濟(jì)合理的材料。也就是說采購的材料不是昂貴的好或便宜的好。也不是質(zhì)高的好或質(zhì)次的好，而應(yīng)以滿足合同條件且低價為宜。材料的采購應(yīng)堅持“貨比三家”的買賣原則。

3.3機(jī)械使用的控制

機(jī)械的使用可以有效的提高生產(chǎn)效率。施工質(zhì)量比人工施工大大提高且有保證，在工程上應(yīng)大量采用機(jī)械化施工，這樣有助于加快施工進(jìn)度，保證施工質(zhì)量和施工安全。施工機(jī)械是一次性投資，使用期較長。屬于較大項目的固定資產(chǎn)投資。施工機(jī)械管理的關(guān)鍵是在開工前對機(jī)械是購買、租賃或者繼續(xù)使用原有機(jī)械進(jìn)行評估。評估主要是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在評估時應(yīng)充分核算各個方案在工程存續(xù)期所消耗的經(jīng)濟(jì)資源，從中選擇較經(jīng)濟(jì)的方案。施工機(jī)械管理的另一個關(guān)鍵是保養(yǎng)。良好的保養(yǎng)是保證機(jī)械正常工作的必要手段，同時還可以有效延長機(jī)械的使用期。制定保養(yǎng)計劃時，應(yīng)根據(jù)每部機(jī)械的不同特點制定不同的養(yǎng)護(hù)方案，并規(guī)定專人負(fù)責(zé)。

4施工成本控制

4.1成本最低化原則

施工單位應(yīng)根據(jù)市場價格編制施工定額。施工定額要求成本最低化，同時還應(yīng)注意降低成本的合理性。施工定額還應(yīng)根據(jù)市場價格的變動，經(jīng)常地進(jìn)行調(diào)整。

4.2全面成本控制原則

成本控制是“三全”控制，即全企業(yè)、全員和全過程的控制。項目成本的全員控制有一個系統(tǒng)的實質(zhì)性內(nèi)容。包括各部門、各單位的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和班組經(jīng)濟(jì)核算等等，應(yīng)防止成本控制人人有責(zé)，又人人不管。

4.3動態(tài)控制原則

施工項目是一次性的，成本控制應(yīng)從項目施工的開始一直到結(jié)束。在施工前，應(yīng)確定成本控制目標(biāo)：在施工中，應(yīng)對成本進(jìn)行實時控制，及時校正偏差：在施工結(jié)束后，對成本控制的情況進(jìn)行總結(jié)。

4.4目標(biāo)管理原則

項目施工開始前，應(yīng)對項目施工成本控制確立目標(biāo)。目標(biāo)的確定應(yīng)注意其合理性，目標(biāo)太高則易造成浪費，太低又難以保證質(zhì)量。如果目標(biāo)成本確定合理，項目施工的實際成本就應(yīng)該與目標(biāo)成本相差不多。相差太多，不是目標(biāo)成本確定有問題，就是項目施工有不善的地方(譬如有偷工減料或者出現(xiàn)材料質(zhì)量不合格的情況)。

4.5責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則

在項目施工過程中，項目經(jīng)理、各部門在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時，享有成本控制的權(quán)力，同時項目經(jīng)理要對各部門在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期的檢查和考評，實行有獎有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。

5 施工項目的驗收

施工項目在驗收合格后才開始竣工結(jié)算，因此驗收工作應(yīng)在施工工作結(jié)束后盡快完成。有的施工單位進(jìn)行施工驗收過程相當(dāng)緩慢。其大部分原因是由于施工資料不齊全，到施工工作結(jié)束后才開始后補(bǔ)資料。正常的施工驗收工作應(yīng)從工程項目開工就開始著手進(jìn)行，尤其是現(xiàn)場簽證、隱蔽驗收記錄等資料要齊全并隨時整理。

6結(jié)語

房地產(chǎn)施工管理具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，它所涉及到的部門以及施工技術(shù)人員也比較多。因此，要想在房地產(chǎn)施工領(lǐng)域有所發(fā)展，就要加強(qiáng)施工管理、科學(xué)對待施工管理的復(fù)雜性，同時還要建立一個既高效又專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊，注重施工各部門與施工人員之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。

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