人口城鎮化、地方公共品供給與住宅價格關系研究

郭斌+肖涵月+潘力浩

內容摘要：本文通過構建人口城鎮化、地方公共品供給與住宅價格的聯立方程，并分別以全國、東部、中部、西部地區的面板數據為樣本，實證考察了2005-2011年各區域的人口城鎮化、地方公共品供給和住宅價格的內生性關系。研究結果證實了這種內生性關系，同時各地區間人口城鎮化、地方公共品供給與住宅價格的互動關系在各區域表現出明顯的差異性。

關鍵詞：人口城鎮化 地方公共品 住宅價格 聯立方程

近年來，快速的城鎮化發展成為推動經濟增長的重要動力，同時伴隨城鎮化進程出現的還有大城市人口膨脹、交通擁堵、環境污染、房價高漲等諸多城市問題，在注重城鎮化發展速度的同時，城鎮化發展質量亦不容忽視。新型城鎮化需要發展一個漸進的、合理的、讓進城人口能夠“進得去、住得下、不愿走”的模式，住房和公共服務是影響城鎮化發展的兩個重要方面。高漲的房價或成為轉移勞動力是否留在城市的一張“門票”，同時轉移勞動力會因各個城市公共服務的差異在不同城市間“用腳投票”。城市公共品供給水平對住宅價格和城鎮化水平有怎樣的影響？住宅價格和城鎮化進程是否會相互影響？這一問題的研究對于協調城鎮化與房地產業的健康發展具有一定的理論意義。

文獻回顧及理論分析

（一）房價與城鎮化的關系

城鎮化從需求和供給兩個方面作用于房地產價格。一方面，城鎮化增加了城市人口，住房需求隨之增加；另一方面，城鎮化加劇了城市土地資源的稀缺性，同時也由于我國地方土地財政的制度因素，土地價格漲幅明顯，住宅價格與土地價格之間存在聯立性（張娟鋒、劉洪玉，2010），住房需求的增加和土地成本的增加共同推升了房價。房地產價格也會反向作用于城鎮化進程，并且其作用機制可能是反向抑制也可能是正向促進。一方面，房地產業及其聯動行業的發展帶動了城鎮經濟發展，吸引勞動力向城市聚集，從而促進了城鎮化進程（常亮、賈金榮，2012）；另一方面，不斷高漲的房價提高了勞動力進城的壁壘，從而抑制了城鎮化進程。陳石清等人的研究顯示中國城鎮化水平的提高是房地產價格上漲的原因。程開明、夏青（2008）的研究結果顯示，房地產價格對城鎮化有正向推動作用，而城鎮化對房地產價格的推動作用并不明顯。

（二）城鎮化與地方公共品供給的關系

城鎮化發展要求與之相適應的公共服務發展水平，目前中國存在公共服務發展對城鎮化率的缺口，不斷推進的城鎮化進程會進一步提升對公共品供給的需求（蔡秀云等，2012）。符軍等人（2013）從理論上分析了城鎮化發展對公共品供給的影響，其研究認為地方公共財政支出比重將隨著城鎮化發展不斷增大。張權等人（2012）通過實證分析得到城市化是地方公共品供給支出的Granger原因的結論。同時，地方公共品供給水平也會影響城鎮化發展。Tiebout理論表明地方公共品供給水平是影響居民居住地選擇的一個重要因素，居民傾向于選擇公共服務好的的地方居住，從理論上講，地方公共品供給的增加有助于推進城鎮化進程。

（三）房價與地方公共品供給的關系

當一個城市提供的各類公共品數量增加時，在其他條件不變的情況下，該城市會吸引更多人來居住，需求的增加引起房價上漲。梁若冰等人（2008）用Tiebout 模型分析并實證考察了地方公共品供給與商品住宅價格之間的關系，其研究顯示地方公共品供給對房地產價格有顯著的正向影響，中國存在地方公共服務資本化現象。王文軍等人（2012）以特征價格模型為基礎構建了房價與公共投資的關系模型，通過實證研究發現公共投資各個資本變量對商品住宅價格有顯著的影響，并且不同公共投資特征變量對住宅價格的影響力度不同。

已有的文獻中，多數學者通過建立單一方程計量模型研究以上任意兩者的關系，容易忽視各變量之間可能存在的內生性關系，從而無法準確地描述各變量之間復雜的經濟現象。通過梳理相關文獻，本文認為人口城鎮化、地方公共品供給以及房價之間存在相互影響關系，應將其放到一個系統框架內進行解釋。本文試圖運用2005-2011年間全國30個省、市、自治區的面板數據，建立人口城鎮化水平、地方公共品供給以及房價的聯立方程模型，探析這三者的內生決定因素和外生決定因素。

模型建立及條件預設

（一）模型設定

在本文中，人口城鎮化、地方公共品供給以及住宅價格的相互作用關系是考察的重點，在此本文建立人口城鎮化、地方公共品供給和住宅價格的聯立方程模型，模型形式如下：

以上方程中，HP、URB、INC、PUB、GDP、NONAGRI、REV分別代表住宅價格、人口城鎮化水平、居民收入水平、地方公共品供給水平、經濟發展水平、二三產業占GDP比重和地方財政收入，i表示橫截面單元，t表示時間序列單元。a0、b0、c0為模型常數項，ai（i=1，2，3，4）、bi（i=1，2，3，4）、ci（i=1，2，3）為各解釋變量的待估參數，εit、μit、θit為隨機擾動項。人口城鎮化水平、地方公共品供給水平以及住宅價格為內生性變量。根據已有文獻，住宅價格容易受到居民收入水平的影響；人口城鎮化水平會受到地方經濟發展水平和產業結構的影響；公共品供給規模還與居民收入水平和地方財政收入相關。為盡可能降低計量模型的遺漏變量偏差問題，本文考慮了以上幾個控制變量，納入計量模型中。

（二）變量選擇及數據來源

人口城鎮化（URB）的計算標準為非農業人口占總人口的比重；人均地方公共品供給水平（PUB）用市轄區地方財政一般預算內支出中教育支出、醫療衛生支出、文化體育與傳媒支出、環境保護支出、公共安全支出、社會保障和就業支出、一般公共服務支出與交通運輸支出之和與非農業人口之比來表示；住宅價格（HP）等于各年度商品住宅銷售額與商品住宅銷售面積之比；人均收入水平（INC）用各年度各地區的市轄區城鎮居民人均可支配收入表示；經濟發展水平（GDP）用各地區人均國內生產總值表示；二三產業占GDP比重（NONAGRI）為各地區第二產業與第三產業占GDP比重之和；地方財政收入（REV）為各地區城市地方財政一般預算收入。endprint

本文選取全國30個省、市、自治區2005-2011年的面板數據為研究樣本，以上數據來源為2006-2012年各年度的全國及各省、市、自治區的統計年鑒（不包含西藏及港澳臺）。以上指標中，人均收入水平、人均GDP、地方公共品供給、住宅價格、地方財政收入均以2005年為基期進行了消除通貨膨脹處理。

（三）變量描述統計

從表1中可以看出全國范圍內人口城鎮化水平、房價以及公共品供給水平存在較大差異，經過區域劃分之后，各區域各指標的標準差較全國范圍有所減小。東部地區在各方面的發展上具有明顯優勢，其人口城鎮、房價以及公共品供給水平均遠高于中部和西部地區。各區域之間指標的互動關系可能各有不同，在不同范圍內一個指標的波動會多大程度上引起其余指標的波動？本文將對不同區域的計量模型分別估計，在識別各個地區指標波動規律的同時，也可以通過對比發現區域差異驅動因素。

（四）估計方法

本文設定的聯立方程模型滿足方程可識別的條件。在估計方法上，本文采用了兩階段最小二乘法（2SLS） 進行估計。鑒于面板數據在截面維度的特定差異，本文在模型估計時進行固定效應變換，采用截面固定效應加權的估計方法來減小異方差性。

模型估計結果及分析

（一）全國樣本模型估計結果

本文建立的聯立方程組重點考察住宅價格、人口城鎮化與地方公共品供給水平的關系。由表2可知，人口城鎮化水平對住宅價格有顯著的正向促進作用，人口城鎮化水平每提升1%，會推升住宅價格上漲0.17%；住宅價格水平對城鎮化也有正向促進作用，但是其顯著性較低，至少在21%的統計水平才顯著；公共品供給的增加會顯著推動房價上漲，這表明在我國存在公共投資資本化的現象；公共品供給與人口城鎮化存在顯著的相互促進作用，在5%的顯著性水平下，公共品供給增加5%會促進人口城鎮化水平提升0.294%，在1%的顯著性水平下，人口城鎮化水平每提升1%會推進公共品供給水平提升0.394%。同時表2還顯示了其他控制變量與住宅價格、人口城鎮化以及公共品供給水平的相關性。其中，居民收入水平對住宅價格、人口城鎮化以及地方公共品供給均有正向促進作用；上一期的住宅價格對當期的住宅價格具有顯著的正向影響，這表明存在居民對房價上漲的預期行為；在人口城鎮化方程的所有變量中，二三產業比重對人口城鎮化的正向促進作用最為顯著，二三產業占GDP比重越高的地區，其人口城鎮化水平越高，這表明人口城鎮化發展一定程度上是由產業主導的。

（二）區域樣本模型估計結果

本文以我國東部、中部和西部地區分別為研究樣本進行了模型估計，估計結果表明各地區之間的住宅價格、人口城鎮化和公共品供給之間的互動關系確實存在一定的差異。

由表3、4、5可知，人口城鎮化水平對住宅價格有正向促進作用，東部地區人口城鎮化水平對房價的促進作用最大，中部地區次之，西部地區最小。東部地區是人口集中流入地區，但是新增城市人口形成的購房需求是有限的，其中大部分人口只能進入租賃市場，這些新增城市人口對于租金價格的推升將使得投資性購房行為得到鼓勵或暗示，從而助長房地產投機風氣。此外，表3估計結果顯示東部地區上一期房價對本期房價的推動作用最為顯著，這同樣也說明了東部地區的投機行為最為明顯。房價對人口城鎮化水平的作用方向在各個地區間表現出差異性，東部、中部地區的房價對城鎮化水平有正向促進作用，但是中部地區的顯著性較差，而西部地區的房價上漲將會阻礙人口城鎮化水平的提升。本文認為東部和中部地區房價上升對人口城鎮化的正向促進作用并不是長期持續的，目前我國處于城鎮化發展加速期，房地產行業的繁榮以及城市基礎設施建設出現對于勞動力的大量需求，勢必吸引和容納更多的農業人口進入城鎮，但是房價對于城鎮化的正向促進作用是基于房價與城鎮化水平、經濟發展水平的相互協調之上的，東部地區高漲的房價已成為流動人口留城的一大壁壘。

公共品供給與人口城鎮化水平在東、中、西部地區均為正相關關系，其中東部地區最為顯著，而西部地區公共品供給對人口城鎮化的推升作用在10%的統計水平下并不顯著。相對東部地區而言，中西部地區城市公共品供給水平基礎較差，特別是西部地區地域廣闊，公共投資較難形成規模效應，因此造成了不同地區公共品對城鎮化作用的差異性。

公共品供給水平的提高將推升房價，其中資本化程度最高的為東部地區，東部地區公共品供給水平上升1%，房價水平會因此提高0.605%，這表明該地區消費者愿意為高水平的公共服務支付一定的房價溢價。同時通過對比東、中、西部地區的公共品供給水平的標準差及公共品資本化程度可以發現，公共品供給水平差異越大的區域，其資本化現象越明顯。另一方面，我國城市基礎設施建設和公共服務的重要資金來源之一是土地出讓收入，快速的城鎮化進程造成的城市公共服務的缺口刺激了地方的土地財政，從而間接推升了房價。

結論與建議

本文通過建立全國、東部、中部、西部地區的人口城鎮化、地方公共品供給以及住宅價格的聯立方程組，經實證分析得到了以下結論：

第一，綜合來看，人口城鎮化水平、地方公共品供給以及住宅價格之間存在互動關系。人口城鎮化水平及居民收入水平的提高擴大了城市居民對公共品的需求，增加公共品供給在促進人口城鎮化水平的同時也會推升房價，房價同時也會作用于人口城鎮化水平。在各區域間，人口城鎮化水平、地方公共品供給以及住宅價格的互動關系存在差異。

第二，各區域間人口城鎮化對房價的推動作用存在差異，在東部地區表現最為明顯。城鎮化過程中大量新增城市人口進入住房租賃市場，東部地區是人口集中流入區域，該地區租金的上漲加強了投資者對住宅的升值預期，更助長了投機行為，對此應加大增加保障房建設，以減小人口城鎮化對房價的影響。

第三，東部地區與中、西部地區房價的顯著差異與地區間公共品供給水平的差異具有一定的聯系，地區間公共服務的非均等化擴大了其資本化效應，因此縮小區域間、城市間公共品供給水平的差距，提高財政支出效率，對協調區域間房地產市場的均衡發展是必要的。

第四，由于各地區間公共服務基礎的差異以及財政支出效率的不同，增加地方公共品供給對人口城鎮化的作用程度在各地區之間也有不同，其中東部地區最為顯著，中、西部地區作用相對較弱。對此，應增加欠發達地區的公共投資，同時擴大發達地區公共品的輻射影響。另一方面，地方政府在加大公共投資的同時，應考慮與人口城鎮化水平相協調，遵循市場發展和產業聚集的規律，提高財政支出效率。

參考文獻：

1.張娟鋒，劉洪玉.住宅價格和土地價格的城市差異及決定因素[J].統計研究，2010，27（3）

2.常亮，賈金榮.房價與城鎮化進程關系及影響研究[J].經濟經緯，2012（3）

3.陳石清，朱玉林.中國城鎮化水平與房地產價格的實證分析[J].經濟問題，2008（1）

4.郭戩，孫煒.城鎮化對住宅價格影響的定量分析[J].商業時代，2010（5）

5.程開明，夏青.城鎮化與房地產價格關聯性的實證研究[J].價格理論與實踐，2008（9）

6.蔡秀云，李雪，湯寅昊.公共服務與人口城鎮化發展關系研究[J].中國人口科學，2012（6）

7.符軍，唐學華，洪學英. 城市化發展對公共財政支出的影響研究[J].商業時代，2013（8）

8.張權，鐘飚.城市化與城市公共支出關系研究[J].商業研究，2012（3）

9.梁若冰，湯韻.地方公共品供給中的Tiebout模型：基于中國城市房價的經驗研究[J].世界經濟，2008（10）

10.邵挺，袁志剛.土地供應量、地方公共品供給與住宅價格水平—基于Tiebout效應的一項擴展研究[J].南開經濟研究，2010（3）

11.王文軍，黃麗. 公共投資對商品住宅價格的影響效應研究—基于中國35個大中城市截面數據的分析[J].當代財經，2012（10）endprint

本文選取全國30個省、市、自治區2005-2011年的面板數據為研究樣本，以上數據來源為2006-2012年各年度的全國及各省、市、自治區的統計年鑒（不包含西藏及港澳臺）。以上指標中，人均收入水平、人均GDP、地方公共品供給、住宅價格、地方財政收入均以2005年為基期進行了消除通貨膨脹處理。

（三）變量描述統計

從表1中可以看出全國范圍內人口城鎮化水平、房價以及公共品供給水平存在較大差異，經過區域劃分之后，各區域各指標的標準差較全國范圍有所減小。東部地區在各方面的發展上具有明顯優勢，其人口城鎮、房價以及公共品供給水平均遠高于中部和西部地區。各區域之間指標的互動關系可能各有不同，在不同范圍內一個指標的波動會多大程度上引起其余指標的波動？本文將對不同區域的計量模型分別估計，在識別各個地區指標波動規律的同時，也可以通過對比發現區域差異驅動因素。

（四）估計方法

本文設定的聯立方程模型滿足方程可識別的條件。在估計方法上，本文采用了兩階段最小二乘法（2SLS） 進行估計。鑒于面板數據在截面維度的特定差異，本文在模型估計時進行固定效應變換，采用截面固定效應加權的估計方法來減小異方差性。

模型估計結果及分析

（一）全國樣本模型估計結果

本文建立的聯立方程組重點考察住宅價格、人口城鎮化與地方公共品供給水平的關系。由表2可知，人口城鎮化水平對住宅價格有顯著的正向促進作用，人口城鎮化水平每提升1%，會推升住宅價格上漲0.17%；住宅價格水平對城鎮化也有正向促進作用，但是其顯著性較低，至少在21%的統計水平才顯著；公共品供給的增加會顯著推動房價上漲，這表明在我國存在公共投資資本化的現象；公共品供給與人口城鎮化存在顯著的相互促進作用，在5%的顯著性水平下，公共品供給增加5%會促進人口城鎮化水平提升0.294%，在1%的顯著性水平下，人口城鎮化水平每提升1%會推進公共品供給水平提升0.394%。同時表2還顯示了其他控制變量與住宅價格、人口城鎮化以及公共品供給水平的相關性。其中，居民收入水平對住宅價格、人口城鎮化以及地方公共品供給均有正向促進作用；上一期的住宅價格對當期的住宅價格具有顯著的正向影響，這表明存在居民對房價上漲的預期行為；在人口城鎮化方程的所有變量中，二三產業比重對人口城鎮化的正向促進作用最為顯著，二三產業占GDP比重越高的地區，其人口城鎮化水平越高，這表明人口城鎮化發展一定程度上是由產業主導的。

（二）區域樣本模型估計結果

本文以我國東部、中部和西部地區分別為研究樣本進行了模型估計，估計結果表明各地區之間的住宅價格、人口城鎮化和公共品供給之間的互動關系確實存在一定的差異。

由表3、4、5可知，人口城鎮化水平對住宅價格有正向促進作用，東部地區人口城鎮化水平對房價的促進作用最大，中部地區次之，西部地區最小。東部地區是人口集中流入地區，但是新增城市人口形成的購房需求是有限的，其中大部分人口只能進入租賃市場，這些新增城市人口對于租金價格的推升將使得投資性購房行為得到鼓勵或暗示，從而助長房地產投機風氣。此外，表3估計結果顯示東部地區上一期房價對本期房價的推動作用最為顯著，這同樣也說明了東部地區的投機行為最為明顯。房價對人口城鎮化水平的作用方向在各個地區間表現出差異性，東部、中部地區的房價對城鎮化水平有正向促進作用，但是中部地區的顯著性較差，而西部地區的房價上漲將會阻礙人口城鎮化水平的提升。本文認為東部和中部地區房價上升對人口城鎮化的正向促進作用并不是長期持續的，目前我國處于城鎮化發展加速期，房地產行業的繁榮以及城市基礎設施建設出現對于勞動力的大量需求，勢必吸引和容納更多的農業人口進入城鎮，但是房價對于城鎮化的正向促進作用是基于房價與城鎮化水平、經濟發展水平的相互協調之上的，東部地區高漲的房價已成為流動人口留城的一大壁壘。

公共品供給與人口城鎮化水平在東、中、西部地區均為正相關關系，其中東部地區最為顯著，而西部地區公共品供給對人口城鎮化的推升作用在10%的統計水平下并不顯著。相對東部地區而言，中西部地區城市公共品供給水平基礎較差，特別是西部地區地域廣闊，公共投資較難形成規模效應，因此造成了不同地區公共品對城鎮化作用的差異性。

公共品供給水平的提高將推升房價，其中資本化程度最高的為東部地區，東部地區公共品供給水平上升1%，房價水平會因此提高0.605%，這表明該地區消費者愿意為高水平的公共服務支付一定的房價溢價。同時通過對比東、中、西部地區的公共品供給水平的標準差及公共品資本化程度可以發現，公共品供給水平差異越大的區域，其資本化現象越明顯。另一方面，我國城市基礎設施建設和公共服務的重要資金來源之一是土地出讓收入，快速的城鎮化進程造成的城市公共服務的缺口刺激了地方的土地財政，從而間接推升了房價。

結論與建議

本文通過建立全國、東部、中部、西部地區的人口城鎮化、地方公共品供給以及住宅價格的聯立方程組，經實證分析得到了以下結論：

第一，綜合來看，人口城鎮化水平、地方公共品供給以及住宅價格之間存在互動關系。人口城鎮化水平及居民收入水平的提高擴大了城市居民對公共品的需求，增加公共品供給在促進人口城鎮化水平的同時也會推升房價，房價同時也會作用于人口城鎮化水平。在各區域間，人口城鎮化水平、地方公共品供給以及住宅價格的互動關系存在差異。

第二，各區域間人口城鎮化對房價的推動作用存在差異，在東部地區表現最為明顯。城鎮化過程中大量新增城市人口進入住房租賃市場，東部地區是人口集中流入區域，該地區租金的上漲加強了投資者對住宅的升值預期，更助長了投機行為，對此應加大增加保障房建設，以減小人口城鎮化對房價的影響。

第三，東部地區與中、西部地區房價的顯著差異與地區間公共品供給水平的差異具有一定的聯系，地區間公共服務的非均等化擴大了其資本化效應，因此縮小區域間、城市間公共品供給水平的差距，提高財政支出效率，對協調區域間房地產市場的均衡發展是必要的。

第四，由于各地區間公共服務基礎的差異以及財政支出效率的不同，增加地方公共品供給對人口城鎮化的作用程度在各地區之間也有不同，其中東部地區最為顯著，中、西部地區作用相對較弱。對此，應增加欠發達地區的公共投資，同時擴大發達地區公共品的輻射影響。另一方面，地方政府在加大公共投資的同時，應考慮與人口城鎮化水平相協調，遵循市場發展和產業聚集的規律，提高財政支出效率。

參考文獻：

1.張娟鋒，劉洪玉.住宅價格和土地價格的城市差異及決定因素[J].統計研究，2010，27（3）

2.常亮，賈金榮.房價與城鎮化進程關系及影響研究[J].經濟經緯，2012（3）

3.陳石清，朱玉林.中國城鎮化水平與房地產價格的實證分析[J].經濟問題，2008（1）

4.郭戩，孫煒.城鎮化對住宅價格影響的定量分析[J].商業時代，2010（5）

5.程開明，夏青.城鎮化與房地產價格關聯性的實證研究[J].價格理論與實踐，2008（9）

6.蔡秀云，李雪，湯寅昊.公共服務與人口城鎮化發展關系研究[J].中國人口科學，2012（6）

7.符軍，唐學華，洪學英. 城市化發展對公共財政支出的影響研究[J].商業時代，2013（8）

8.張權，鐘飚.城市化與城市公共支出關系研究[J].商業研究，2012（3）

9.梁若冰，湯韻.地方公共品供給中的Tiebout模型：基于中國城市房價的經驗研究[J].世界經濟，2008（10）

10.邵挺，袁志剛.土地供應量、地方公共品供給與住宅價格水平—基于Tiebout效應的一項擴展研究[J].南開經濟研究，2010（3）

11.王文軍，黃麗. 公共投資對商品住宅價格的影響效應研究—基于中國35個大中城市截面數據的分析[J].當代財經，2012（10）endprint

本文選取全國30個省、市、自治區2005-2011年的面板數據為研究樣本，以上數據來源為2006-2012年各年度的全國及各省、市、自治區的統計年鑒（不包含西藏及港澳臺）。以上指標中，人均收入水平、人均GDP、地方公共品供給、住宅價格、地方財政收入均以2005年為基期進行了消除通貨膨脹處理。

（三）變量描述統計

從表1中可以看出全國范圍內人口城鎮化水平、房價以及公共品供給水平存在較大差異，經過區域劃分之后，各區域各指標的標準差較全國范圍有所減小。東部地區在各方面的發展上具有明顯優勢，其人口城鎮、房價以及公共品供給水平均遠高于中部和西部地區。各區域之間指標的互動關系可能各有不同，在不同范圍內一個指標的波動會多大程度上引起其余指標的波動？本文將對不同區域的計量模型分別估計，在識別各個地區指標波動規律的同時，也可以通過對比發現區域差異驅動因素。

（四）估計方法

本文設定的聯立方程模型滿足方程可識別的條件。在估計方法上，本文采用了兩階段最小二乘法（2SLS） 進行估計。鑒于面板數據在截面維度的特定差異，本文在模型估計時進行固定效應變換，采用截面固定效應加權的估計方法來減小異方差性。

模型估計結果及分析

（一）全國樣本模型估計結果

本文建立的聯立方程組重點考察住宅價格、人口城鎮化與地方公共品供給水平的關系。由表2可知，人口城鎮化水平對住宅價格有顯著的正向促進作用，人口城鎮化水平每提升1%，會推升住宅價格上漲0.17%；住宅價格水平對城鎮化也有正向促進作用，但是其顯著性較低，至少在21%的統計水平才顯著；公共品供給的增加會顯著推動房價上漲，這表明在我國存在公共投資資本化的現象；公共品供給與人口城鎮化存在顯著的相互促進作用，在5%的顯著性水平下，公共品供給增加5%會促進人口城鎮化水平提升0.294%，在1%的顯著性水平下，人口城鎮化水平每提升1%會推進公共品供給水平提升0.394%。同時表2還顯示了其他控制變量與住宅價格、人口城鎮化以及公共品供給水平的相關性。其中，居民收入水平對住宅價格、人口城鎮化以及地方公共品供給均有正向促進作用；上一期的住宅價格對當期的住宅價格具有顯著的正向影響，這表明存在居民對房價上漲的預期行為；在人口城鎮化方程的所有變量中，二三產業比重對人口城鎮化的正向促進作用最為顯著，二三產業占GDP比重越高的地區，其人口城鎮化水平越高，這表明人口城鎮化發展一定程度上是由產業主導的。

（二）區域樣本模型估計結果

本文以我國東部、中部和西部地區分別為研究樣本進行了模型估計，估計結果表明各地區之間的住宅價格、人口城鎮化和公共品供給之間的互動關系確實存在一定的差異。

由表3、4、5可知，人口城鎮化水平對住宅價格有正向促進作用，東部地區人口城鎮化水平對房價的促進作用最大，中部地區次之，西部地區最小。東部地區是人口集中流入地區，但是新增城市人口形成的購房需求是有限的，其中大部分人口只能進入租賃市場，這些新增城市人口對于租金價格的推升將使得投資性購房行為得到鼓勵或暗示，從而助長房地產投機風氣。此外，表3估計結果顯示東部地區上一期房價對本期房價的推動作用最為顯著，這同樣也說明了東部地區的投機行為最為明顯。房價對人口城鎮化水平的作用方向在各個地區間表現出差異性，東部、中部地區的房價對城鎮化水平有正向促進作用，但是中部地區的顯著性較差，而西部地區的房價上漲將會阻礙人口城鎮化水平的提升。本文認為東部和中部地區房價上升對人口城鎮化的正向促進作用并不是長期持續的，目前我國處于城鎮化發展加速期，房地產行業的繁榮以及城市基礎設施建設出現對于勞動力的大量需求，勢必吸引和容納更多的農業人口進入城鎮，但是房價對于城鎮化的正向促進作用是基于房價與城鎮化水平、經濟發展水平的相互協調之上的，東部地區高漲的房價已成為流動人口留城的一大壁壘。

公共品供給與人口城鎮化水平在東、中、西部地區均為正相關關系，其中東部地區最為顯著，而西部地區公共品供給對人口城鎮化的推升作用在10%的統計水平下并不顯著。相對東部地區而言，中西部地區城市公共品供給水平基礎較差，特別是西部地區地域廣闊，公共投資較難形成規模效應，因此造成了不同地區公共品對城鎮化作用的差異性。

公共品供給水平的提高將推升房價，其中資本化程度最高的為東部地區，東部地區公共品供給水平上升1%，房價水平會因此提高0.605%，這表明該地區消費者愿意為高水平的公共服務支付一定的房價溢價。同時通過對比東、中、西部地區的公共品供給水平的標準差及公共品資本化程度可以發現，公共品供給水平差異越大的區域，其資本化現象越明顯。另一方面，我國城市基礎設施建設和公共服務的重要資金來源之一是土地出讓收入，快速的城鎮化進程造成的城市公共服務的缺口刺激了地方的土地財政，從而間接推升了房價。

結論與建議

本文通過建立全國、東部、中部、西部地區的人口城鎮化、地方公共品供給以及住宅價格的聯立方程組，經實證分析得到了以下結論：

第一，綜合來看，人口城鎮化水平、地方公共品供給以及住宅價格之間存在互動關系。人口城鎮化水平及居民收入水平的提高擴大了城市居民對公共品的需求，增加公共品供給在促進人口城鎮化水平的同時也會推升房價，房價同時也會作用于人口城鎮化水平。在各區域間，人口城鎮化水平、地方公共品供給以及住宅價格的互動關系存在差異。

第二，各區域間人口城鎮化對房價的推動作用存在差異，在東部地區表現最為明顯。城鎮化過程中大量新增城市人口進入住房租賃市場，東部地區是人口集中流入區域，該地區租金的上漲加強了投資者對住宅的升值預期，更助長了投機行為，對此應加大增加保障房建設，以減小人口城鎮化對房價的影響。

第三，東部地區與中、西部地區房價的顯著差異與地區間公共品供給水平的差異具有一定的聯系，地區間公共服務的非均等化擴大了其資本化效應，因此縮小區域間、城市間公共品供給水平的差距，提高財政支出效率，對協調區域間房地產市場的均衡發展是必要的。

第四，由于各地區間公共服務基礎的差異以及財政支出效率的不同，增加地方公共品供給對人口城鎮化的作用程度在各地區之間也有不同，其中東部地區最為顯著，中、西部地區作用相對較弱。對此，應增加欠發達地區的公共投資，同時擴大發達地區公共品的輻射影響。另一方面，地方政府在加大公共投資的同時，應考慮與人口城鎮化水平相協調，遵循市場發展和產業聚集的規律，提高財政支出效率。

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