收取房屋定金與訂金在營業稅納稅時間上有什么區別

收取房屋定金與訂金在營業稅納稅時間上有什么區別

問：實踐中，房地產企業向有購買房屋意向的人先收取一定數額的訂金。請問，所收取的訂金是否發生營業稅納稅義務？訂金與定金在確認營業稅納稅義務上有什么區別？

中稅稅務師事務有限公司 景林

答：所謂定金，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方繳納一定數額的貨幣資金，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為定金。依據《中華人民共和國合同法》（中華人民共和國主席令第15號）的相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如果無約定，銷售者違約時，定金雙倍返還；消費者違約時，定金不返還。定金的總額不得超過合同標的的20%，定金具有擔保性質。在會計處理上，根據新會計準則的規定，預收賬款科目指核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項，即預收款是建立在購貨合同基礎上的。在營業稅納稅義務發生時間上，《中華人民共和國營業稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第540號，以下簡稱《營業稅暫行條例》）第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”即營業稅納稅義務發生的前置條件是：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產發生后才能征營業稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第52號,以下簡稱《營業稅暫行條例實施細則》）第二十四條規定：條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，一般情況下，對應稅行為提供前收到的款項不能以收到款項的當天確認納稅義務發生時間。但是，《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發〔1995〕156號）第十八條規定：“‘納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。’此項規定所稱預收款，包括預收定金。”因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。基于以上政策規定，預收定金于收到定金的當天發生營業稅納稅義務。

但訂金與定金不屬于同一概念。訂金的本身并不是一個規范的概念，在法律上僅作為預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用定金雙倍返還罰則。訂金不屬于建立在購房合同上的預收款性質，存在合同簽訂日之前，此時營業稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收銷售不動產營業稅。訂金暫時可以記在“其他應付款”。簽訂正式合同后，則訂金應當從其他應付款轉到預收賬款，并發生營業稅納稅義務。

林宏