1．轉讓無產權的土地使用權應當如何納稅

1．轉讓無產權的土地使用權應當如何納稅

問：本公司于3年前受讓A公司5畝土地，原本計劃用于自建辦公樓，每畝價格為28萬元，已支付A公司土地款并取得了正式發票，但未辦理土地使用證。公司在土地上進行了“三通一平”，現在由于公司效益不好，準備將土地使用權轉讓給其他單位，每畝轉讓價格為33萬元。由于產權并未過戶到我公司，轉讓主體仍然是以A公司名義，但土地轉讓款全部歸我公司所有。請問，我公司取得的土地款應當如何納稅？受讓方應當繳納哪些稅款？

十堰市天涯科技有限公司 王斌

答：一般來說，擁有土地使用權人轉讓土地使用權主要涉及營業稅、土地增值稅、契稅等。受讓土地使用權方應當繳納契稅、印花稅。但在具體實踐中，一些單位和個人為了逃避上述稅款，在轉讓、抵押或置換土地時往往會采取隱形的方式，不辦理土地使用權屬證書變更登記手續，或者對未取得土地使用權屬證書的土地進行轉讓、抵押或置換。對此，《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）作出明確規定：“土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收”。所以，你公司雖然并未取得土地使用權，但取得的土地轉讓收入應當繳納以下稅金：一是按照《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規定，按轉讓價與購置價的差價繳納5%的“轉讓無形資產”營業稅1.25萬元〔5%×（5×33－5×28）〕；同時按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加0.125萬元。二是按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。規定扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。稅率為四檔：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%～100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%～200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。為計算方便，可以通過速算公式計算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。三是按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。四是如果你公司在上一受讓環節未繳納契稅的，還應當按照受讓價款補繳3%～5%的契稅（具體稅率由各省確定）。同時作為受讓方應當繳納3%～5%的契稅以及按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

趙慧芝