2．預收現房房款是否應當預計計稅毛利并計算繳納企業所得稅

2．預收現房房款是否應當預計計稅毛利并計算繳納企業所得稅

問：我公司所開發的樓盤于2012年已完工。2013年12月，公司將開發的商業門面房銷售給一家銀行，該家銀行當月預付本公司房款1000萬元。請問，預收現房房款是否應當預計計稅毛利并計算繳納企業所得稅？

順強置業有限公司 吳軍

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。”由此可見，預計計稅毛利僅是針對房地產企業銷售未完工產品而取得的收入。另據國稅發〔2009〕31號文第三條的規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。所以，銷售已經完工產品而預收房款應當遵循一般規定。

根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）的規定，除《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號）及其實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則；對于銷售商品采取預收款方式的，在發出商品時確認收入實現時間。所以，對你公司未交付房屋之前而預收的房款不需要按預計計稅毛利繳納企業所得稅。

權世香