出售小產權房是否繳納土地增值稅

出售小產權房是否繳納土地增值稅

問：我公司是位于某縣城的房地產開發企業。由于招拍掛取得國有土地成本太高，2010年，公司領導與縣城郊區的村委會簽訂協議，用一塊集體土地合作開發建設商品房，當地稱“小產權房”?，F在，小區開發已近完成，開始出售房產，由于價格便宜，銷售情況很好?？h城地方稅務局對我公司出售小產權房要求繳納土地增值稅。請問，房地產開發企業出售小產權房是否繳納土地增值稅？

祥達房地產開發有限公司 朱福達

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

你公司所出售的小產權房，是占用農村集體土地進行開發的商品房，國家房管部門不發給房屋所有權證，房屋的產權不受法律保護。房地產開發企業出售的小產權房不符合《土地增值稅暫行條例》第二條的規定，不繳納土地增值稅。

當地縣級地方稅務局要對你公司的售房行為征收土地增值稅，可能是根據下列文件的規定。《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）規定：“土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收?！钡?，這個文件是在《土地增值稅暫行條例》的法定范圍內制定的部門規范性文件，所指的土地是國有土地，而不是集體土地。因此，出售小產權房不繳納土地增值稅。

需要說明的是，出售小產權房也要繳納營業稅。如果轉讓小產權房的永久使用權應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅，如果轉讓小產權房一定年限的使用權按“服務業—租賃業”稅目繳納營業稅。具體情況比較復雜，請攜相關合同到當地主管地稅機關咨詢。

劉杰