房地產開發企業在土地增值稅的清算過程中承擔什么責任

房地產開發企業在土地增值稅的清算過程中承擔什么責任

問：《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）下發后，各地陸續開展了對土地增值稅的清算。請問，房地產開發企業和稅務機關在土地增值稅的清算過程中各自承擔哪些責任？

北京瑞建建設房地產開發公司 李凱楠

答：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號，以下簡稱《清算管理規程》）規定：納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。同時，文件規定了土地增值稅清算時稅務機關的責任：第一，稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。第二，主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

這里，把土地增值稅清算的審核工作明確由稅務機關承擔，取消了中介機構的“符合要求的鑒證報告稅務機關可以采信”的規定。

但是，由于開發項目的建設周期較長，僅僅在土地增值稅清算時算總賬有失稅收監管職責，《清算管理規程》規定從以下三個方面加強對開發項目的全程稅收監管：

1．主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

此項規定，與《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發〔199 5〕90號）的規定一致：從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記表。

2．主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3．對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

為了督促房地產開發企業配合稅務機關的監管，北京市地方稅務局《關于加強房地產開發項目土地增值稅管理若干問題的通知》（京地稅地〔2009〕105號）規定：房地產開發企業應自取得立項批準文件之日起30日內，到房地產開發企業法人機構稅務登記地主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續，并附送下列資料：

1．土地增值稅項目登記表；

2．項目立項批準文件復印件；

3．房地產開發企業稅務登記證復印件；

4．房地產項目所在地稅務登記證復印件；

5．主管稅務機關要求報送的其他資料。

郝奇志