2013，來去洶洶“小產權房”

劉開雄+陳雯瑾

回顧2013年的“小產權房”，猶如一部跌宕起伏的大片：從三三兩兩的私下交易，到大張旗鼓地叫賣，直至最后被宣判“死刑”。

“小產權房”的經歷，折射出當前我國城市與農村之間的現實差距，更是將城鄉土地制度間的矛盾推到了前臺。2013年的“小產權房”，或將成為中國改革過程中具有代表性的一個歷史符號。

跌宕起伏的2013年

“沒有現房了，年初的時候11000多元，后來曾經漲到16000元。”經紀人小陳在北京某大型“小產權房”小區做房地產經紀買賣，談起2013年的“小產權房”行情時他用了一個詞：“來去洶洶”。

2013年初，國內“小產權房”市場仍生活在灰色之中，沒有公開身份，因為一直沒有得到官方的承認，買賣雙方都是在冒著政策風險做私下交易。

然而，之后一些“小產權房”可有條件轉正的流言激起波瀾。一時間，“小產權房”成為市場最炙手可熱的名詞。“那時候每天都有十幾個電話，還不停地帶人看房子，價格也是瘋漲。”小陳回憶起那段日子，“不愁沒人買，就差沒人賣”。

轉折點在11月15日，十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。

隨后的11月22日，國土資源部和住建部聯合發布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，要求各地堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。

這是在十八屆三中全會之后，首個關于“小產權房”的正式文件，被市場看做是對全會精神的重要落實措施，“小產權房”終于被正式判了“死刑”。

本無產權，何來小產權？

11月19日，中央農村工作領導小組副組長陳錫文公開表示，“小產權房”不合法，違反了農村土地的規劃管理，“本無產權，何來小產權？”

隨后，華遠地產董事長任志強更是言辭激烈地認為，“小產權房”絕無轉正入市的可能，“允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。”

“根據我國現行的《土地法》和《商品房銷售管理辦法》，現在的‘小產權房根本就沒有產權可言。”京都律師事務所律師秦慶芳表示。

秦律師介紹說，我國《土地法》對城市和農村土地的用途和流轉都有明確的規定。農村土地權益的流轉僅限于村集體組織及其成員之間流轉，不能脫離農業用地的本質。“這是為了保護農村組織及其成員的特有權益，城鎮戶口的居民是不能購買農村土地或者宅基地的。”

此外，合法產權是符合《商品房銷售管理辦法》，經過房管所登記注冊之后獲得房產權益，完整包括了所有權、使用權、收益權、處分權。而“小產權房”從土地使用屬性就沒有完整具備這四個權益，先天不具備產權的性質。

“集體土地要入市，只有通過合法的征收程序，轉變土地性質為國有土地時，才能在規劃范圍內進行商品房開發。”秦律師補充到，隨后的開發也必須按照國有土地的程序進行，而非私相授受。

“小產權房”的癥結

實際上，“小產權房”展現了當前中國一對現實而又復雜的矛盾——城市不斷擴張對土地的需求與中國城鄉在土地政策上的差異之間的矛盾。

一邊是在經濟發展過程中城市化高速擴張對土地的需求，另一邊是為保護三農利益而劃定的土地紅線。就在這“一前一后”的擠壓之中，“小產權房”卻獲得了很大的生存空間。

透過“小產權房”，我們看到的是城市不斷擴張中城市土地資源的極度稀缺，是傳統農業模式下土地產出效益低下讓農民難以抵擋誘惑，更是我國現有土地制度在遭遇經濟發展新特點時所面臨的挑戰。

“‘小產權房的核心是土地問題。”從事多年房地產法律工作的秦律師感慨道。“農村土地是農民作為集體土地所有者特有的權益來源。”秦慶芳表示，從城鄉一體化的發展需求上看，讓農村建設用地有效流轉是有可能的，“但耕地等農業用地還是不能觸碰的紅線。”

應該指出的是，土地問題不是簡單的經濟問題，而是牽涉到5億農民生存之本，不能用簡單的邏輯去“接招拆招”，而是要憑借長遠的戰略智慧來作頂層規劃設計，甚至要有“壯士斷腕”的勇氣去承受短期的陣痛。

2013年12月15日結束的中央城鎮化工作會議，明確提出了推進城鎮化，既要堅持使市場在資源配置中起決定性作用，又要更好發揮政府在創造制度環境、編制發展規劃、建設基礎設施、提供公共服務、加強社會治理等方面的職能。

“使城鎮化成為一個順勢而為、水到渠成的發展過程”。這既是對中國未來城市化發展道路的肯定，也是對中國農村發展模式的確認。試想，如果我國農業經濟發展能更加滿足農民的需求，如果城鄉一體化的人本目標能夠真正得以實現，“小產權房”還會成為一個話題嗎？！