杭州樓盤(pán)降價(jià)追蹤：福日電子前景黯淡 牛散何海潮逃離

張東紅

2月26日，《投資者報(bào)》記者在日前曝光率很高的杭州天鴻香榭里樓盤(pán)售樓處遇到一位業(yè)主趙女士，她心情激動(dòng)地說(shuō)，“高壓線就新建在樓盤(pán)旁邊，當(dāng)初買(mǎi)房的時(shí)候根本不知道有高壓線，所以我們是為了退房，而不是補(bǔ)差價(jià)?！笨吹贸觯m然是降價(jià)導(dǎo)致業(yè)主氣憤，但她并不直接談?wù)摯耸?。她同時(shí)表示，該樓盤(pán)銷售不好，因此，老板想快速回籠資金。

從2月18日開(kāi)始，杭州城北的兩個(gè)樓盤(pán)大幅降價(jià)，先是德信北海公園宣布降價(jià)，隨后，天鴻香榭里打出了“直降6000元，起價(jià)每平方米11800元”的優(yōu)惠信息。

之后，出現(xiàn)了老業(yè)主“鬧事”，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)杭州樓市“崩盤(pán)”的擔(dān)憂。據(jù)《投資者報(bào)》了解，德信北海公園的降價(jià)主要原因是為了回籠資金開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，而天鴻香榭里的老板也欲降價(jià)回籠資金。

杭州一家房地產(chǎn)公司人士告訴《投資者報(bào)》記者，每家開(kāi)發(fā)商都有自己的經(jīng)營(yíng)策略，要說(shuō)房地產(chǎn)“崩盤(pán)”還為時(shí)過(guò)早，因?yàn)榭傮w來(lái)看目前的形勢(shì)要比2012年好。該板塊的降價(jià)主要是因?yàn)榍皟赡晖恋赝瞥鎏?，供給突然放大，給市場(chǎng)帶來(lái)了壓力。

開(kāi)發(fā)商急于回籠資金

2月26日，記者來(lái)到天鴻香榭里售樓處，門(mén)口還停著警車，大廳內(nèi)則聚集了大量的安保人員。大廳的一邊是被推倒的樓盤(pán)沙盤(pán)和部分在看房的顧客，另一邊，則是穿著白色T恤衫的老業(yè)主，胸前印著“香榭里：欺詐銷售，我要退房”，背面則是“遠(yuǎn)離天鴻，遠(yuǎn)離輻射”。

另一位業(yè)主徐先生告訴記者，“來(lái)杭州工作多年，好不容易買(mǎi)了房子，哪知道有高壓線，肯定對(duì)家人的健康不利。而相關(guān)部門(mén)給出的回復(fù)是不會(huì)對(duì)健康不利，你說(shuō)可能嗎？”

《投資者報(bào)》記者聯(lián)系了天鴻香榭里的人士，被告知正在開(kāi)會(huì)，之后會(huì)聯(lián)系記者，不過(guò)截至截稿時(shí)，也未有回應(yīng)。

在天鴻香榭里售樓處不遠(yuǎn)處，是德信北海公園樓盤(pán)，記者看到已經(jīng)沒(méi)有幾套房子可以挑選了，價(jià)格和面積都貼在宣傳欄上。

“89平方米，只剩下14樓和18樓兩套了，14樓的那套總價(jià)139萬(wàn)?！变N售人員如是說(shuō)道。以此算來(lái)，其均價(jià)為每平方米15618元，遠(yuǎn)低于當(dāng)初的19000元。

上述杭州房地產(chǎn)公司人士表示，德信的降價(jià)是公司自身戰(zhàn)略，降價(jià)可以提早回籠資金，這些資金可以去低價(jià)拿地。此外，德信的老板，個(gè)性本身是要強(qiáng)有沖勁的那種。

諾亞財(cái)富集團(tuán)首席研究與發(fā)展官鄧偉巖認(rèn)為，德信地產(chǎn)是一家深耕杭州市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商。多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)加上拿地大量消耗資金，一時(shí)造成資金鏈緊張，或許是催生德信旗下項(xiàng)目以價(jià)換量的驅(qū)動(dòng)力，系個(gè)別行為。

區(qū)域新盤(pán)供應(yīng)過(guò)剩

事實(shí)上，該區(qū)域樓盤(pán)降價(jià)，當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)過(guò)多是原因之一。

“跌價(jià)的主要原因是那個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量過(guò)剩，前兩年那個(gè)區(qū)域出讓了很多土地?！鄙鲜龊贾莘康禺a(chǎn)公司人士表示，“這在2012年的丁橋板塊也出現(xiàn)過(guò)，當(dāng)時(shí)價(jià)格戰(zhàn)打得很厲害，也是因?yàn)樵搮^(qū)域新盤(pán)供應(yīng)過(guò)剩?！?/p>

德信北海公園和天鴻香榭里都位于杭州市拱墅區(qū)，旁邊還有悅尚等樓盤(pán)，北邊則有萬(wàn)科、濱江等開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)。萬(wàn)科和濱江的樓盤(pán)處于杭州市余杭區(qū)。

天鴻香榭里的銷售人員表示，每平方米11800元的價(jià)格是起價(jià)，也就幾套，現(xiàn)在等著抽簽。大部分的均價(jià)是13800元。而旁邊的悅尚樓盤(pán)則把起價(jià)定在每平方米13888元，并表示在3月份開(kāi)盤(pán)，而現(xiàn)在還舉行“存2萬(wàn)抵5萬(wàn)”的活動(dòng)。

而在北邊的萬(wàn)科，雖然單價(jià)在18000元、19000元，不過(guò)推出了90平方米戶型總房?jī)r(jià)減10萬(wàn)，130平方米戶型總房?jī)r(jià)減20萬(wàn)等活動(dòng)?！熬鶅r(jià)也就在16000元左右?！变N售人員說(shuō)。濱江的樓盤(pán)則把均價(jià)定為12660元。旁邊的南北盛德國(guó)際則打出了“首付8萬(wàn)元起，折后單價(jià)10150元的”折扣信息。可見(jiàn)該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)之激烈。

地鐵未通，配套設(shè)施不健全，令該區(qū)域還無(wú)法有效吸引相應(yīng)的消費(fèi)群。

短期降價(jià)不會(huì)引起 “下跌潮”

盡管杭州樓盤(pán)降聲一片，但多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此現(xiàn)象并不會(huì)引起樓市“下跌潮”。

上述杭州房地產(chǎn)公司人士表示，房?jī)r(jià)的漲跌是商品買(mǎi)賣(mài)的一種普通行為。資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)就借錢(qián)，錢(qián)借不到，就降價(jià)回籠資金。一家公司的行為，不能說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)的問(wèn)題。 一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也不代表全國(guó)的地產(chǎn)走勢(shì)。

鄧偉巖認(rèn)為，降價(jià)屬于個(gè)別現(xiàn)象，難以推而廣之。“從杭州房地產(chǎn)供應(yīng)層面來(lái)看，截至2014年1月，杭州商品房可售面積達(dá)438.73萬(wàn)平方米，處在歷史峰值；加之2013年杭州土地市場(chǎng)火熱，成交面積又達(dá)近幾年新高，未來(lái)一年隨著這些土地入市，會(huì)進(jìn)一步增加房屋供給?！彼J(rèn)為，從總體的去庫(kù)存化情況來(lái)看，所需去庫(kù)存化周期（某地區(qū)過(guò)去開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的剩余量和新開(kāi)盤(pán)剩余量總和的售空時(shí)間）越來(lái)越長(zhǎng)，目前需要近17個(gè)月才能消化掉現(xiàn)有庫(kù)存。

鄧偉巖表示，總體看來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于需，去庫(kù)存化緩慢，不存在房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上升的動(dòng)力。但個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)行為不會(huì)成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，就全國(guó)整體房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，徹底崩盤(pán)的可能性不大。