從日本房地產泡沫看我國房地產市場的發展

文/鄭書耀

一、我國房地產發展現狀分析

我國房地產業從20世紀80年代興起，1998年國家開始“房改”，停止福利分房，實行住房貨幣化，房地產業開始真正發展起來。這一年，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟的影響，國家又出臺了一系列拉動內需的政策，為個人住房貸款提供了政策支持。由此，中國房地產業步入了市場化的高速發展期。

（一）房地產開發規模不斷擴大

1998年，我國的福利分房制度結束，貨幣化分房方案全面啟動，這直接促進了我國商品房市場的發展。10多年來，我國商品房市場不斷發展。通過數據可以發現，這10多年里只有在2008年房地產市場進行了較大的改革，當年的商品住宅銷售同比下降了19%，價格基本上與2007年上漲前的水平相同，同時也導致了行業投資的不斷下滑。到2010年，突然出現了逆轉，當年的商品房銷售面積出現了負增長，為-1.83%，其后的兩年一直保持低增長率。但到了2013年，突然變為增長14.91%。從這13年的統計數據來看，我國的房地產開發規模呈現越來越快的增長趨勢（表1）。

表1 2001～2012年我國商品房土地開發及銷售面積變化表 萬平方米

表2 2001～2012年我國全社會固定資產投資額與房地產開發投資額的基本情況表

（二）房地產投資規模大幅上升

由表2可以看出，從2001年到2012年，我國房地產開發投資額是不斷上升的，2012年的投資額是2001年的11倍之多。但房地產開發投資占固定資產投資總額的比重一直都很穩定，一直在17%～20%之間徘徊，這主要得益于我國在20世紀初期對房地產行業的支持政策，房地產開發的增速絕大部分時期超過了固定資產投資的增速，這表明我國房地產的發展一直保持較快的速度。但近兩年，由于房地產的發展超過了經濟社會發展的承受能力，在國家的宏觀調控政策下，發展速率有所放緩。

（三）房價不斷上漲

2001年以來，我國的經濟社會取得了長足的發展，國家開始扶持房地產業，人民收入增多，并由此激發了人們改善住房質量和增加住房面積的需求，房屋銷售量激增，銷售均價也不斷上升。2012年，商品房銷售均價為5430元，比2001年的每平方米2170元增長了1.5倍。但與此同時，人民收入的增速并沒有趕上房價的增速。按世界銀行以住房建筑面積100平方米供3口居住為假定的房價收入比的分析報告顯示，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5之間，而發展中國家的房價收入比一般在3～6之間，而我國2009年房價收入比達8.1，可見我國房價已經超過了世界公認的警戒線。

由表3可以看出，我國的房價收入比一直保持在較高水平。過快上漲的房價，已經超出了人們的承受能力，也在一定程度上制約了我國經濟的發展。

二、中日社會經濟的相似性分析

中國和日本同為高儲蓄、高出口、低消費、人均資源少的亞洲經濟大國，在經濟結構上有著相當高的相似性，中國經濟存在著重現日本房產泡沫的可能性。本節從引起房產泡沫的因素出發，比較我國和20世紀80年代的日本在房地產方面的相似性，以便判斷我國是否存在房產泡沫。

（一）貿易順差

日本在20世紀80年代實行的是出口導向型的經濟發展策略，積極發展出口貿易，結果從1981年日本開始出現對外貿易順差，并且持續擴大。1984年，日本已成為世界上最大的債權國。到1986年，日本的貿易順差數額已經達到14萬億日元。在此期間，日美之間開始出現貿易摩擦。1985年，在美國的壓力下，美國、日本、聯邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長（簡稱G5）在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題的協議即“廣場協議”，日元開始了快速升值，加快了日本房地產泡沫的膨脹與破滅。

表3 2001～2012年我國房價收入比情況

從2002年到2012年，中國的對外貿易一直處于順差（如圖1所示），并且數額在2003年到2008年間一直在擴大，在2011年、2012年兩年間也不斷擴大。也正是在這個階段，中美之間的貿易摩擦不斷，人民幣升值的壓力增大。我們應從日元升值的歷史中汲取教訓，采取緩慢的小幅度調整的升值策略。

（二）擴大內需

圖1 2001～2012年中國對外貿易順差（單位：億美元）

“廣場協議”之后，日元進入快速升值階段，導致對外貿易額出現負增長，政府開始認識到國內需求增長的必要性。為了擴大國內需求，日本制定了一系列措施，主要是增加國內的公共基礎投資，為了強化當時的住宅金融制度而增加了7000億日元。擴大內需除了可以擴大大宗消費品需求，還可以依靠房地產行業。1987年，日本房地產行業對當時國內經濟增長的貢獻超過了30%，在擴大內需的同時也加速了房地產泡沫的擴張。

隨著人民幣的不斷升值，我國對外貿易的增長優勢正在被削弱，中國經濟的增長已不能再依靠外需的增長，拉動國內需求的增長已成為中國經濟增長的關注點，在這一過程中，我國房地產行業開始快速擴張。我國應該汲取日本的教訓，不能把擴大內需的重心放在房地產行業上。

（三）貨幣流動性過剩

日本經過20世紀80年代的高速發展，國民手中握有大量流動性資金，但當時的日本對外匯管制嚴格，并且銀行存款利率較低，金融投資產品種類貧乏，與此相反，地產行業正蓬勃發展，大多數日本國民就把流動性資金投入到房地產行業，希望得到高額的回報，卻加劇了房地產價格的上升。

由于改革開放以來中國經濟的高速發展，我國大部分居民手中也握有很多閑余資金，雖然幾個大型房地產開發商處于房地產行業的壟斷地位，但也存在許多小型房地產開發商，在他們的資金中包含有居民個人的流動性資金。而且，目前我國流行購買的是期房而不是現房，期房的資金就來源于居民的流動性資金。因此，應積極引導民間流動性資金的流動方向，避免流動性資金集中流向房地產市場。

三、中日社會經濟的不同

我們主要從不同方面來分析中日房地產泡沫形成的因素，選取了匯率政策、城市化進程及貧富差距三個因素，不能單純從形似性分析，更要具體問題具體分析，以便更好地研究我國的房地產市場。

（一）匯率政策

日本房地產行業伴隨著1971～1973年日元的升值開始升溫，尤其是1985年“廣場協議”之后，日本采取了大量買入日元拋售國內美元的干預政策，之后日本開始實施自由浮動的匯率制度，促進了日元的升值。雖然日本在1987年簽訂“盧浮宮協議”①之后便開始采取措施對匯率進行調整，但由于力度和規模的限制，并沒有起到應有的作用。日元的升值給國際資本投資日本帶來了相當可觀的利潤，因為即使投資資產的價格沒有上升，仍然可以依靠日元匯率的升值而獲利，大量的熱錢開始涌入日本的樓市和股市，1985年之后連續5年地價以每年15%的速度增長，遠高于當時日本的GDP增長率，造成了日本國內經濟的虛假繁榮。

從1994年我國人民幣外匯官方市場與調劑市場并軌開始，人民幣匯率逐步升值，共經歷了三個階段。1994～1998年，人民幣兌美元匯率累計升值5%，年均升值1.25%。1998年，東南亞爆發金融危機，人民幣匯率在接下來的7年內處于小幅浮動。2005年，我國改革人民幣匯率體制，不再與美元掛鉤，按照一籃子貨幣進行調節，以市場供求為基礎，實行有管理的浮動匯率制度，禁止人民幣自由兌換外幣。2005～2008年，人民幣匯率累計升值21%，年均升值7%。2008年9月，美國爆發次貸危機，在接下來的兩年內我國采取了人民幣盯住美元的策略。2010年6月，中國人民銀行宣布重新啟動人民幣匯改。截至2013年，人民幣兌美元匯率累計升值10.1%，年均升值2.5%。可以看出，人民幣升值沒有日元升值迅速，人民幣匯率的升值是小幅度的分階段的升值，是逐步的升值。雖然，境外熱錢也在不斷涌入我國境內，但是，我國嚴格控制外商投資房地產行業的準入與經營以及境外機構、個人購房，其投資我國房地產行業的成本和風險都增加了，在一定程度上防止了房地產泡沫的出現，促進了我國房地產市場的穩定。

（二）城鎮化進程

城鎮化進程對一國房地產行業的發展有著不可估量的影響，城鎮化進程帶動了人口的大量移動，給房地產行業的發展帶來了機遇。同時，房地產行業的發展又促進了城鎮化的步伐。

20世紀70年代中期到80年代末期，日本的城鎮化進程已經成熟。1975年，日本的城市人口比例超過總人口的3/4。1985年，日本的城鎮化進程已經接近尾聲。日本的房地產泡沫發生在其城鎮化進程末期，而且在1970年之后，日本的人口不是向三大都市圈中心聚集而是向城市外圍擴散。在這一階段，日本的城鎮化進程已接近尾聲，城市人口規模基本穩定，日本的住房剛性需求已得到基本滿足，很難再有大幅提高。因此，當時日本房地產市場的繁榮是屬于投機資本產生的非理性的繁榮。

改革開放以來，我國加快了城鎮化的進程，到2013年中國的城鎮化率為53.7%，低于上世紀日本房地產泡沫階段的城市化率。雖然近年來越來越多的農民工進城務工，但是他們并沒有固定的住房，因此農民工的住房需求是非常大的。同時，我國的城鎮化是由周邊農村向中心城市遷移，由三線城市聚集到一線城市。導致一線城市的房產價格迅速上升，遠超過二、三線城市，由此可見，我國房地產行業的發展是不均衡的，二、三線城市房地產行業的發展空間非常大。因此，我國的城市化進程還有很大的發展空間，我國房地產的剛性需求仍然存在。

（三）貧富差距

二戰后的日本是一個貧富差距不太大和比較公平的國家，當時的社會觀點是國民收入要達到中產階級的水平。同時，日本政府大力完善社會保險制度，大部分稅種對高收入群體不利，對低收入群體有利。20世紀80年代，日本開始實行消費稅，實行“多消費多納稅、少消費少納稅”的措施，1993年日本的基尼系數0.25，表明日本收入比較平均。

2013年，國家統計局局長馬建堂公布了過去10年的中國基尼系數，都是在0.47以上，2008年最高，達到了0.491，然后逐步回落，2013年為0.473。這表明我國的貧富差距遠高于日本，人均收入成金字塔型。貧富差距加大，使資本市場變得不對稱，握有大量資金的富人開始考慮如何讓自己的資本盡可能地收益最大化。由于資本的逐利性，資本總是流向那些利潤高并且風險小的領域，而房地產業恰恰具備利潤高、風險小、升值快及剛性需求大等特點，其他任何行業都難以具備這種特點，于是少數富人利用現有的條件，通過資本市場的融資，紛紛投入到房地產行業中，使得房地產行業過熱，房價上升到一個新的高度。

由于日本的貧富差距較小，因此大多數國民都是中產階級，主要是他們在進行房產投資。而我國貧富差距大，并且都是富裕階層在對房地產行業進行投資，從而拉高了房產價格。

四、運用綜合指標法對中日房地產泡沫進行測度

（一）綜合指標法簡介及指標選取

綜合指標法是將單個的指標指數予以加權以合成一個泡沫測度系數，然后運用這個系數測度房地產泡沫的方法。假設房地產存在過度的投機需求并且能夠充分得到銀行信貸的支持是這種方法的前提條件，所以這種方法一般會選擇房地產投資額與GDP之比、房價收入比、房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比作為測評的指標。

具體方法是取這3個指標的幾何平均數來合成綜合的房地產泡沫測度系數：

其中，K為綜合的房地產泡沫測度系數，K值越大，房地產泡沫的程度越大。

表5 2001～2012年中國房地產計算指標

表6 1980～1991年日本房地產計算指標

這3個指標從不同的層面來測度房地產市場的泡沫情況。其中，房地產投資與實際GDP之比主要是從房地產泡沫的投資層面進行泡沫的測度，房價收入比主要從房地產價格層面進行房地產泡沫的測度，房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比是從房地產資金信貸層面測度房地產市場的泡沫情況。

房地產投資是GDP的一部分，二者的比即是房地產投資在國內生產總值中的比重，反映房地產對GDP的貢獻程度。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，該指標是根據房地產泡沫成因中的過度投機需求來設計的，其意義在于反映居民家庭對住房的支付能力。房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比這一指標反映了房地產的金融支持度，代表了房地產泡沫發展程度，該指標值越大，說明金融信貸對房地產投資的支持程度越大。

（二）對中日房地產泡沫度進行計算并比較分析

選取我國2001～2012年這12年的數值，主要是研究近幾年的中國房地產市場。日本的數據選取1980～1991年發生房地產泡沫時期這12年的數據，既包括房地產泡沫發生前幾年的數據，又包括了發生房地產泡沫年份的數據（表5、表6）。

然后根據式1計算出綜合的中日房地產泡沫測度系數K，計算結果如表7所示。

雖然根據不同的經濟指標得出的日本發生房地產泡沫時段的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。通過對比表5和表6可知，我國在房地產投資額與GDP之比、房價收入比、房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比這3個指標上都沒有達到日本房地產泡沫時期的數值，但是有逐年靠近的趨勢。通過對比表7中的中國和日本的綜合的房地產泡沫測度系數K值可以看出，雖然我國的這一數值在不斷變大，但距日本當年發生房地產泡沫前的數值還有差距，但從指標數值的趨勢來看，從2010年以來中國的K值增加較快，這足以值得我們警惕房地產泡沫發生的風險在加大，要求政府能正確判斷房地產市場的走向，及時采取措施防止房地產泡沫破裂的發生。

五、對我國房地產市場發展的政策建議

20世紀80年代后期發生在日本的房地產泡沫，對日本政治、經濟和社會生活造成了嚴重的破壞，給我國敲響了警鐘。當前，我國的房地產市場與日本房地產泡沫時期存在共同之處，如果我國不能采取積極的措施應對房地產泡沫，很有可能重蹈日本的覆轍。因此，我國要汲取日本的教訓，針對具體原因采取具體的措施，將泡沫扼殺在搖籃里。

表7 綜合的中日房地產泡沫測度系數K

（一）防范房地產泡沫帶來的金融風險

金融政策對房地產市場的影響是巨大的，從分析日本房地產泡沫來看，日本金融機構在房地產泡沫初期的不當措施直接推動了房地產泡沫的產生直至破滅。因此，我們應汲取日本的教訓，防范金融風險。

1.加強銀行內部資金控制。目前，隨著全球經濟危機的進一步發展，我國經濟發展速度放緩，對房地產業不斷進行宏觀調控，我國銀行不良資產數量不斷增加，呆賬壞賬增多。對此，我國銀行有必要進一步控制內部資金，做好房地產金融風險防范工作。一是我國銀行要與房地產發展調查工作同步，對房地產業進行正確的評估，加強銀行內部與房地產相關的信貸監控，提高房地產風險控制能力。二是要加強信貸人員隊伍建設。目前，我國銀行內部存在不少“人情貸”、“關系貸”，致使銀行壞賬的發生。因此，銀行要加強信貸隊伍建設，提高信貸人員的素質，有效規避房地產金融風險。

2.建立房地產信用評價體系。在當前房地產金融風險加大的背景下，建立房地產信用評價體系十分必要，特別要做好以下幾項工作：一是我國銀行和金融機構要規范放貸流程，建立和完善信貸擔保機制。通過完善擔保機制，可以有效減少違約現象，提高銀行應對房地產金融風險波動的能力，而且還有利于減少由于放貸過程不規范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴格遵照國家相關的宏觀調控政策，區別信貸政策，做好房地產信貸客戶的信用評級工作，降低違約風險。三是建立房地產信用評價體系。房地產信用評價體系的建立可以起到嚴格控制貸款流程、規范銀行工作人員行為的作用。房地產信用評價體系建立后，企業的信用等級可以在銀行內部隨時調用，這樣銀行既可對房地產公司做出信用等級劃分，又避免了部分銀行出現的“權錢交易行為”，規范了銀行工作人員行為。

（二）加強政府的宏觀調控力度

加強政府在防范房地產金融風險方面的宏觀調控力度主要從以下幾個方面努力：一是政府要做好房地產金融風險預警工作。目前，我國政府在房地產方面的工作主要是如何在有效降低房價的同時避免房地產泡沫的發生。政府可利用管理優勢，對全國各個房地產企業的情況進行數學統計，通過分析統計數據，研究和部署房地產金融風險調控工作。二是針對部分房地產企業占有土地但不施工的現象，政府有關部門可采用行政手段收回土地，防止浪費土地資源。三是試行房產稅。國外房產稅制度在防范房地產金融風險方面已經取得非常好的效果，制度研究和操作技術比較成熟，應根據國情，做好房地產稅試行工作，進而制定出適合我國國情的房產稅制度和操作流程，以防范房地產金融風險。

注釋

①1987年2月，美國、英國、法國、德國、日本、加拿大、意大利七國財長和中央銀行行長在巴黎盧浮宮達成協議，采取聯合措施，在國內宏觀政策和外匯市場干預兩方面加強緊密協調合作，以阻止當時的美元幣值下滑，保持美元匯率的基本穩定，這次的協議就被稱為“盧浮宮協議”。

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