淺析多產權建筑火災隱患及消防安全監管對策

楊 云

（昭通市水富縣公安消防大隊，云南 昭通 657800）

淺析多產權建筑火災隱患及消防安全監管對策

楊 云

（昭通市水富縣公安消防大隊，云南 昭通 657800）

在城市化進程不斷加快的今天，建筑火災數量每年呈逐年上升趨勢，尤其是一些多產權建筑，其火災隱患整改、監管難度大，消防安全管理混亂。如若發生火災事故，其財產損失和和社會影響巨大。為此，如何采取積極有效的消防安全監管對策來預防和杜絕多產權建筑火災事故的多發就顯得尤為重要。

多產權建筑；火災隱患；安全管理

隨著我國城鎮化進程的加快，社會經濟結構呈現多元化，多產權建筑因其產權單位多﹑租賃單位多及產權與使用權分離等現象，致使消防安全隱患整改難度大，火災隱患突出，消防安全監管難度大，最容易導致在消防安全管理上的相互扯皮推諉，目前已經成為消防機構研究的重要課題。本文從多產權建筑消防安全現狀以及消防安全隱患存在的原因分析，結合本人多年的基層工作實踐，對如何進一步加強和改進多產權建筑的消防安全管理對策做一深入的探討。

1 多產權建筑消防安全管理現狀

1.1 多產權建筑的定義

多產權建筑，是指有兩個以上產權人的寫字樓﹑住宅﹑車庫﹑賓館﹑商場﹑娛樂場所等建筑物。

1.2 多產權建筑消防安全現狀

多產權建筑由于產權﹑管理權﹑使用權相互分離﹑交織，造成日常消防安全管理不到位﹑公共消防設施日常維護保養不到位﹑消防安全職責不到位等問題，導致火災隱患突出。

（1）建筑內消防管理落實不到位。目前，多產權建筑的消防管理相對滯后，存在問題較多。有些開發單位將房屋產權出售給多家單位；有的由于使用過程中物權發生變化，導致一棟大樓多家產權，沒有消防管理牽頭單位；有的雖有物業公司維持該建筑的日常運行，但是物業公司不能真正履行承擔對消防設施的維護和管理的職責；有的根本沒有委托物業服務企業的建筑，各業主各自為政，日常消防安全管理制度形同虛設。比如，沒有委托物業服務企業，大廈內有多家場所，均自行管理。當監督人員發現消防設施的配置和維護不到位要求整改時，在責任上相互推諉，在經費投入上相互扯皮，造成消防隱患整治困難。

（2）建筑內消防安全設置不到位。經調查發現，多產權建筑經常出現擅自改變原建筑消防設計審核﹑驗收時的功能和使用性質，擅自改變消防設施的設置情況等，主要表現在建筑內部裝修過程中隨意作為，沒有按要求設置防火分區﹑疏散通道﹑消防設施等設置，導致應該增設的自動噴水滅火﹑火災報警﹑防煙排煙等消防設施缺失，部分建筑中甚至出現將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用的現象。在調查中還發現，消防車道﹑防火間距被占用，綠化和停車已成為較普遍問題。

（3）建筑內消防設施維護管理不到位。因為多產權建筑的特殊性，由于經營狀況和消防安全意識不同，整改火災隱患時，極易造成多單位互相扯皮﹑推諉責任的現象，導致火災自動報警﹑自動噴水﹑防煙排煙﹑應急照明等消防設施系統運行中故障癱瘓依然存在且“無人問津”，從而造成建筑內火災隱患得不到徹底有效的整改。

1.3 導致多產權建筑消防安全隱患的原因分析

（1）管理責任不清，工作存在失控漏管。我國《消防法》明確規定：同一建筑物有兩個以上管理或使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對公共的疏散通道﹑安全出口﹑建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。在檢查中發現，一些多產權建筑的負責人對消防法律法規意識比較淡薄，不了解也不知道各自所擔負的消防安全職責。個別多產權建筑雖然有業主委員會，但也是如同“形同虛設”一般，根本沒有建立起一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協議，致使消防安全監管難度陡增；有些單位負責人雖然簽訂了消防安全管理協議，有負責人輪流管理消防安全日常工作，但是在實際工作中卻很難辦得到。

（2）整體意識不強，隨意更改局部設計。多產權建筑在建設初期，防火設計立足整幢建筑考慮，但是當投入使用后，因產權分散，通過不斷轉租﹑轉售，擅自拆除﹑分隔和裝修改造，致使原有建筑的消防設計面目全非，使部分經營區域防火分區面積過大﹑疏散走道過長﹑安全出口數量不足等火災隱患大量出現。有的物業管理公司頻繁更換。有的多產權建筑投入使用幾年，物業管理公司換了十幾家，物業管理公司的頻繁更換給公共消防設施的管理形成“真空”。還有物業公司缺乏相應的消防專業技術人員，不懂消防設施的組成﹑工作原理﹑工作狀態，在維護消防設施設備管理時僅起到對消防設施的看管作用，能夠發現問題但不會解決問題。

（3）權責劃分不明，消防設施維保困難。由于多產權建筑的負責人之間沒有任何組織管理和協議的約束，當建筑消防設施出現故障需要維修等問題后，一般很少有人會站出來負責解決維護資金。一些多產權建筑負責人雖然知道在消防上存在很多不足，在消防部門監督檢查過程中也積極配合，但是根本就拿不出那么多的錢來進行改造，整改資金變成了一個非常的的問題。有些多產權建筑雖然有物業公司，但是物業公司考慮到運行成本和自身盈利，便擅自降低成本，導致消防控制室無人值班，消防設施設備出現故障后無人維護，要么脆局部或全部關掉，致使整個消防系統局部或全部喪失功能。有些多產權建筑的物業公司，將消防管理和設施維護轉包給維保公司。在建筑使用過程中，一旦出現較大消防維修費用，維保公司就會出現合同傭金根本不夠的現象。

2 多產權建筑消防安全管理法律關系分析

2.1 多產權建筑消防設施﹑通道權屬分析

根據物權法，業主對建筑物內的住宅﹑經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。多產權建筑內部消防設施設備﹑公共樓梯通道，因其作用和不可分性和整體系統性來考慮，是建筑物固有的附屬物和附屬設備，為建筑物所有業主共同擁有，業主享有權利，承擔義務，但不得以放棄權利不承擔義務。因此，從權屬關系上來講，建筑物內所有的業主對消防設施設備﹑公共樓梯通道負消防安全責任。

2.2 多產權建筑消防安全管理常見的法律關系

多產權建筑（業主）和消防部門是監督與被監督的行政法律關系，業主和業主之間是平等的民事法律關系，業主和委托物業公司是民事委托合同關系，物業公司有償提供勞務，受業主委托完成各項勞務工作。在這里業主仍然是消防安全責任主體，對多產權建筑的公共消防設施設備及系統和公共通道負消防安全職責。通過這層法律關系來分析，我們不難發現，多產權建筑的消防設施設備及系統﹑公共樓梯通道的消防安全管理由所有權人（業主）負責，并保證其符合消防安全規定。未依法履行消防職責的，消防部門應分別下達法律文書要求整改和實施處罰。此外，因物業公司未按合同履行勞務合同義務的導致業主承擔法律責任的，業主可以要求物業公司承擔相應民事賠償責任。

3 多產權建筑的消防安全監管對策

3.1 明確多產權建筑各方法律責任，促進規范化管理

《消防法》第二條規定：消防工作按照政府統一領導，部門依法監管，單位全面負責，公民積極參與的原則，形成社會化的消防工作網絡。對于多產權建筑存在消防安全監管難度大的問題，各地政府應當協調公安﹑建設﹑規劃﹑房管等職能部門，有針對性對本地區多產權建筑的消防安全監管工作進行研究和指導。在《物權法》和《消防法》基礎上，出臺多產權建筑的消防安全管理辦法，以便進一步明確和規范物業公司和業主之間的權利和義務，確實落實好各方法律責任。改善管理難的狀況，有力促進消防管理規范化。

3.2 按照“誰受益﹑誰出資”的原則，強化日常消防安全管理

要進一步明確多產權建筑各層各級消防安全責任人的權﹑責﹑利。依據《消防法》第十八條明確規定，多產權建筑物內各方消防安全責任，各經營業主應對本各自經營場所內消防安全工作負責；并確定責任人對建筑物內公用疏散通道﹑安全出口﹑建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。另外也可以由全體業主委托物業公司統一負責管理，并按照“誰受益﹑誰出資”的原則，適當收取各業主管理費用，用于日常消防管理和消防設施器材的維保費用，從而實現平安和諧的消防安全環境。

3.3 合理使用好維修基金

多產權建筑火災隱患整改一大難題是資金問題。為此，建設部與財政部曾專門下發文件明確規定，要合理使用好建筑物維修基金。對所有建筑物整體的維護和修繕以及整改火災隱患都能起到積極的推動作用。

3.4 加強消防宣傳教育，提高業主安全意識和自救能力

由于多產權建筑缺乏統一的日常消防安全管理，消防設施系統容易出現損壞和再修復現象。因此，在日常監督檢查工作中，消防機構要加強消防安全宣傳和各業主之間的協調工作，從而提高業主消防安全意識，并對建筑物實行統一的消防安全管理。在當地電視臺和人員集中場所播放宣傳資料片，廣泛宣傳場所的火災危害性和整治工作的重要性。同時通過印發消防宣傳資料﹑出消防板報等形式，提高他們的消防安全意識和火災逃生自救能力。

結語

各級人民政府應出臺多產權建筑的消防安全管理規定。公安消防機構應嚴格落實多產權建筑的消防安全監管職責。物業公司應加強多產權建筑的日常消防安全管理工作。業主應積極參與并落實消防安全管理制度，從而確保人民群眾的生命財產安全。

[1] 國家主席令第6號，消防法[Z]．

[2] 國家主席令第62號,中華人民共和國物權法[Z]．

[3] 國務院令第504號,國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定[Z]．

[4] 公安部令第61號,機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定[Z]．

[5] 云南省人民政府令第181號,云南省建筑消防監督管理規定[Z]．

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