淺析多產(chǎn)權(quán)建筑火災(zāi)隱患及消防安全監(jiān)管對策

楊 云

（昭通市水富縣公安消防大隊，云南 昭通 657800）

淺析多產(chǎn)權(quán)建筑火災(zāi)隱患及消防安全監(jiān)管對策

楊 云

（昭通市水富縣公安消防大隊，云南 昭通 657800）

在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，建筑火災(zāi)數(shù)量每年呈逐年上升趨勢，尤其是一些多產(chǎn)權(quán)建筑，其火災(zāi)隱患整改、監(jiān)管難度大，消防安全管理混亂。如若發(fā)生火災(zāi)事故，其財產(chǎn)損失和和社會影響巨大。為此，如何采取積極有效的消防安全監(jiān)管對策來預(yù)防和杜絕多產(chǎn)權(quán)建筑火災(zāi)事故的多發(fā)就顯得尤為重要。

多產(chǎn)權(quán)建筑；火災(zāi)隱患；安全管理

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，多產(chǎn)權(quán)建筑因其產(chǎn)權(quán)單位多﹑租賃單位多及產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離等現(xiàn)象，致使消防安全隱患整改難度大，火災(zāi)隱患突出，消防安全監(jiān)管難度大，最容易導(dǎo)致在消防安全管理上的相互扯皮推諉，目前已經(jīng)成為消防機(jī)構(gòu)研究的重要課題。本文從多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全現(xiàn)狀以及消防安全隱患存在的原因分析，結(jié)合本人多年的基層工作實踐，對如何進(jìn)一步加強和改進(jìn)多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理對策做一深入的探討。

1 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理現(xiàn)狀

1.1 多產(chǎn)權(quán)建筑的定義

多產(chǎn)權(quán)建筑，是指有兩個以上產(chǎn)權(quán)人的寫字樓﹑住宅﹑車庫﹑賓館﹑商場﹑娛樂場所等建筑物。

1.2 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全現(xiàn)狀

多產(chǎn)權(quán)建筑由于產(chǎn)權(quán)﹑管理權(quán)﹑使用權(quán)相互分離﹑交織，造成日常消防安全管理不到位﹑公共消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)不到位﹑消防安全職責(zé)不到位等問題，導(dǎo)致火災(zāi)隱患突出。

（1）建筑內(nèi)消防管理落實不到位。目前，多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管理相對滯后，存在問題較多。有些開發(fā)單位將房屋產(chǎn)權(quán)出售給多家單位；有的由于使用過程中物權(quán)發(fā)生變化，導(dǎo)致一棟大樓多家產(chǎn)權(quán)，沒有消防管理牽頭單位；有的雖有物業(yè)公司維持該建筑的日常運行，但是物業(yè)公司不能真正履行承擔(dān)對消防設(shè)施的維護(hù)和管理的職責(zé)；有的根本沒有委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建筑，各業(yè)主各自為政，日常消防安全管理制度形同虛設(shè)。比如，沒有委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大廈內(nèi)有多家場所，均自行管理。當(dāng)監(jiān)督人員發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施的配置和維護(hù)不到位要求整改時，在責(zé)任上相互推諉，在經(jīng)費投入上相互扯皮，造成消防隱患整治困難。

（2）建筑內(nèi)消防安全設(shè)置不到位。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多產(chǎn)權(quán)建筑經(jīng)常出現(xiàn)擅自改變原建筑消防設(shè)計審核﹑驗收時的功能和使用性質(zhì)，擅自改變消防設(shè)施的設(shè)置情況等，主要表現(xiàn)在建筑內(nèi)部裝修過程中隨意作為，沒有按要求設(shè)置防火分區(qū)﹑疏散通道﹑消防設(shè)施等設(shè)置，導(dǎo)致應(yīng)該增設(shè)的自動噴水滅火﹑火災(zāi)報警﹑防煙排煙等消防設(shè)施缺失，部分建筑中甚至出現(xiàn)將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用的現(xiàn)象。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，消防車道﹑防火間距被占用，綠化和停車已成為較普遍問題。

（3）建筑內(nèi)消防設(shè)施維護(hù)管理不到位。因為多產(chǎn)權(quán)建筑的特殊性，由于經(jīng)營狀況和消防安全意識不同，整改火災(zāi)隱患時，極易造成多單位互相扯皮﹑推諉責(zé)任的現(xiàn)象，導(dǎo)致火災(zāi)自動報警﹑自動噴水﹑防煙排煙﹑應(yīng)急照明等消防設(shè)施系統(tǒng)運行中故障癱瘓依然存在且“無人問津”，從而造成建筑內(nèi)火災(zāi)隱患得不到徹底有效的整改。

1.3 導(dǎo)致多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全隱患的原因分析

（1）管理責(zé)任不清，工作存在失控漏管。我國《消防法》明確規(guī)定：同一建筑物有兩個以上管理或使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對公共的疏散通道﹑安全出口﹑建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些多產(chǎn)權(quán)建筑的負(fù)責(zé)人對消防法律法規(guī)意識比較淡薄，不了解也不知道各自所擔(dān)負(fù)的消防安全職責(zé)。個別多產(chǎn)權(quán)建筑雖然有業(yè)主委員會，但也是如同“形同虛設(shè)”一般，根本沒有建立起一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協(xié)議，致使消防安全監(jiān)管難度陡增；有些單位負(fù)責(zé)人雖然簽訂了消防安全管理協(xié)議，有負(fù)責(zé)人輪流管理消防安全日常工作，但是在實際工作中卻很難辦得到。

（2）整體意識不強，隨意更改局部設(shè)計。多產(chǎn)權(quán)建筑在建設(shè)初期，防火設(shè)計立足整幢建筑考慮，但是當(dāng)投入使用后，因產(chǎn)權(quán)分散，通過不斷轉(zhuǎn)租﹑轉(zhuǎn)售，擅自拆除﹑分隔和裝修改造，致使原有建筑的消防設(shè)計面目全非，使部分經(jīng)營區(qū)域防火分區(qū)面積過大﹑疏散走道過長﹑安全出口數(shù)量不足等火災(zāi)隱患大量出現(xiàn)。有的物業(yè)管理公司頻繁更換。有的多產(chǎn)權(quán)建筑投入使用幾年，物業(yè)管理公司換了十幾家，物業(yè)管理公司的頻繁更換給公共消防設(shè)施的管理形成“真空”。還有物業(yè)公司缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)人員，不懂消防設(shè)施的組成﹑工作原理﹑工作狀態(tài)，在維護(hù)消防設(shè)施設(shè)備管理時僅起到對消防設(shè)施的看管作用，能夠發(fā)現(xiàn)問題但不會解決問題。

（3）權(quán)責(zé)劃分不明，消防設(shè)施維保困難。由于多產(chǎn)權(quán)建筑的負(fù)責(zé)人之間沒有任何組織管理和協(xié)議的約束，當(dāng)建筑消防設(shè)施出現(xiàn)故障需要維修等問題后，一般很少有人會站出來負(fù)責(zé)解決維護(hù)資金。一些多產(chǎn)權(quán)建筑負(fù)責(zé)人雖然知道在消防上存在很多不足，在消防部門監(jiān)督檢查過程中也積極配合，但是根本就拿不出那么多的錢來進(jìn)行改造，整改資金變成了一個非常的的問題。有些多產(chǎn)權(quán)建筑雖然有物業(yè)公司，但是物業(yè)公司考慮到運行成本和自身盈利，便擅自降低成本，導(dǎo)致消防控制室無人值班，消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障后無人維護(hù)，要么脆局部或全部關(guān)掉，致使整個消防系統(tǒng)局部或全部喪失功能。有些多產(chǎn)權(quán)建筑的物業(yè)公司，將消防管理和設(shè)施維護(hù)轉(zhuǎn)包給維保公司。在建筑使用過程中，一旦出現(xiàn)較大消防維修費用，維保公司就會出現(xiàn)合同傭金根本不夠的現(xiàn)象。

2 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理法律關(guān)系分析

2.1 多產(chǎn)權(quán)建筑消防設(shè)施﹑通道權(quán)屬分析

根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅﹑經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。多產(chǎn)權(quán)建筑內(nèi)部消防設(shè)施設(shè)備﹑公共樓梯通道，因其作用和不可分性和整體系統(tǒng)性來考慮，是建筑物固有的附屬物和附屬設(shè)備，為建筑物所有業(yè)主共同擁有，業(yè)主享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)。因此，從權(quán)屬關(guān)系上來講，建筑物內(nèi)所有的業(yè)主對消防設(shè)施設(shè)備﹑公共樓梯通道負(fù)消防安全責(zé)任。

2.2 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理常見的法律關(guān)系

多產(chǎn)權(quán)建筑（業(yè)主）和消防部門是監(jiān)督與被監(jiān)督的行政法律關(guān)系，業(yè)主和業(yè)主之間是平等的民事法律關(guān)系，業(yè)主和委托物業(yè)公司是民事委托合同關(guān)系，物業(yè)公司有償提供勞務(wù)，受業(yè)主委托完成各項勞務(wù)工作。在這里業(yè)主仍然是消防安全責(zé)任主體，對多產(chǎn)權(quán)建筑的公共消防設(shè)施設(shè)備及系統(tǒng)和公共通道負(fù)消防安全職責(zé)。通過這層法律關(guān)系來分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，多產(chǎn)權(quán)建筑的消防設(shè)施設(shè)備及系統(tǒng)﹑公共樓梯通道的消防安全管理由所有權(quán)人（業(yè)主）負(fù)責(zé)，并保證其符合消防安全規(guī)定。未依法履行消防職責(zé)的，消防部門應(yīng)分別下達(dá)法律文書要求整改和實施處罰。此外，因物業(yè)公司未按合同履行勞務(wù)合同義務(wù)的導(dǎo)致業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任的，業(yè)主可以要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任。

3 多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全監(jiān)管對策

3.1 明確多產(chǎn)權(quán)建筑各方法律責(zé)任，促進(jìn)規(guī)范化管理

《消防法》第二條規(guī)定：消防工作按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，部門依法監(jiān)管，單位全面負(fù)責(zé)，公民積極參與的原則，形成社會化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。對于多產(chǎn)權(quán)建筑存在消防安全監(jiān)管難度大的問題，各地政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)公安﹑建設(shè)﹑規(guī)劃﹑房管等職能部門，有針對性對本地區(qū)多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全監(jiān)管工作進(jìn)行研究和指導(dǎo)。在《物權(quán)法》和《消防法》基礎(chǔ)上，出臺多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理辦法，以便進(jìn)一步明確和規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，確實落實好各方法律責(zé)任。改善管理難的狀況，有力促進(jìn)消防管理規(guī)范化。

3.2 按照“誰受益﹑誰出資”的原則，強化日常消防安全管理

要進(jìn)一步明確多產(chǎn)權(quán)建筑各層各級消防安全責(zé)任人的權(quán)﹑責(zé)﹑利。依據(jù)《消防法》第十八條明確規(guī)定，多產(chǎn)權(quán)建筑物內(nèi)各方消防安全責(zé)任，各經(jīng)營業(yè)主應(yīng)對本各自經(jīng)營場所內(nèi)消防安全工作負(fù)責(zé)；并確定責(zé)任人對建筑物內(nèi)公用疏散通道﹑安全出口﹑建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。另外也可以由全體業(yè)主委托物業(yè)公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，并按照“誰受益﹑誰出資”的原則，適當(dāng)收取各業(yè)主管理費用，用于日常消防管理和消防設(shè)施器材的維保費用，從而實現(xiàn)平安和諧的消防安全環(huán)境。

3.3 合理使用好維修基金

多產(chǎn)權(quán)建筑火災(zāi)隱患整改一大難題是資金問題。為此，建設(shè)部與財政部曾專門下發(fā)文件明確規(guī)定，要合理使用好建筑物維修基金。對所有建筑物整體的維護(hù)和修繕以及整改火災(zāi)隱患都能起到積極的推動作用。

3.4 加強消防宣傳教育，提高業(yè)主安全意識和自救能力

由于多產(chǎn)權(quán)建筑缺乏統(tǒng)一的日常消防安全管理，消防設(shè)施系統(tǒng)容易出現(xiàn)損壞和再修復(fù)現(xiàn)象。因此，在日常監(jiān)督檢查工作中，消防機(jī)構(gòu)要加強消防安全宣傳和各業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作，從而提高業(yè)主消防安全意識，并對建筑物實行統(tǒng)一的消防安全管理。在當(dāng)?shù)仉娨暸_和人員集中場所播放宣傳資料片，廣泛宣傳場所的火災(zāi)危害性和整治工作的重要性。同時通過印發(fā)消防宣傳資料﹑出消防板報等形式，提高他們的消防安全意識和火災(zāi)逃生自救能力。

結(jié)語

各級人民政府應(yīng)出臺多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理規(guī)定。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全監(jiān)管職責(zé)。物業(yè)公司應(yīng)加強多產(chǎn)權(quán)建筑的日常消防安全管理工作。業(yè)主應(yīng)積極參與并落實消防安全管理制度，從而確保人民群眾的生命財產(chǎn)安全。

[1] 國家主席令第6號，消防法[Z]．

[2] 國家主席令第62號,中華人民共和國物權(quán)法[Z]．

[3] 國務(wù)院令第504號,國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定[Z]．

[4] 公安部令第61號,機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定[Z]．

[5] 云南省人民政府令第181號,云南省建筑消防監(jiān)督管理規(guī)定[Z]．

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