中國房地產業與市場的未來

◎ 王志成

中國房地產業與市場的未來

◎ 王志成

目前房地產業已成為國民經濟的支柱產業，房地產行業的發展關乎到社會主義市場經濟的持續健康穩定發展、關乎到國家的長治久安、關乎到普通百姓的民計民生。研究分析中國房地產市場發展的現狀，同時結合十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》在房地產領域內引發的廣泛關注，我們可以判斷未來中國房地產市場發展的總體趨勢。

趨勢1 建立城鄉統一的建設用地市場

十八屆三中全會通過的《決定》指出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。使環環相扣的城鄉征地制度改革、集體建設用地流轉、不動產統一登記等問題進入整體突破期。

趨勢2 新型城鎮化戰略大發展

2013年12月12日至13日，中央城鎮化工作會議在北京召開，這是改革開放以來，中央召開的第一次城鎮化工作會議。會議指出，走中國特色、科學發展的新型城鎮化道路，其核心是以人為本，關鍵是提升質量，與工業化、信息化、農業現代化同步推進。

會議強調城鎮化是長期的歷史進程，要科學有序、積極穩妥地向前推進，新型城鎮化要找準著力點，要堅持因地制宜，探索各具特色的城鎮化發展模式與戰略。新的城鎮化發展戰略，不再是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面實現由“鄉”到“城”的轉變，真正做到城鄉—體，大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進。

未來城鎮化格局，將形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時在中西部和東北有條件的地區，依靠市場力量和國家規劃引導，逐步發展形成若干城市群，帶動中西部和東北地區發展，推動國土空間均衡開發。這樣的戰略布局，勢必會帶來房地產市場的—連串變化。

趨勢3 郊區化社區生存模式成為新趨勢

新型城鎮化，也意味著城市新城有了新的選擇。而發展郊區化社區生存新模式，是新城區集約化體現的一大趨勢。其發展動因是：一方面，城市中心區域已十分擁擠，地價高昂；另一方面，隨著城市化的不斷推進，大城市的城郊或新城，已經成為人口轉移的方向。

但有別于過去，新的大盤開發往往和新城建設緊密聯系在一起，而且體量巨大。并非所有的開發商都能夠拿到郊區大盤的通行證。地方政府不再鐘情于大規模的住宅，而是需求“全生活”的品牌理念，以“多元化配套”、“一站式物業”、“聯盟優享”等，引入銀行、醫院、學校、商街、酒店等機構加盟的，并能帶來持續商業消費和產業支撐的社區，才可能成為城鎮化方向的最優選擇。

趨勢4 綜合體將成為城市發展新引擎

如果你注意傾聽城市，你會發現，都市綜合體是其中最為澎湃、最為豐富的一部交響曲。在這部宏偉的樂章中，你能聽到最有力的城市脈搏與最動聽的城市生活。綜合體講究的是更集約、更高效的全新發展方向。它創造了一個將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等城市功能高度集約的空間。但是，綜合體的各種功能并非簡單的疊加，而是互相影響、互為支持的，通過對城市建筑有機的組合，讓城市產生聚合的效應。當城市進入了綜合體時代，這部史詩式的作品也正在從各個角度主導著我們的城市生活。

趨勢5 商業地產迎來發展新紀元

房地產是一種政策性導向很強的行業，大的開發商關注研究市場，更關注研究經濟運行和政策走向。在住宅產品限購、限貸、限價的調控影響下，開發商將今后的產品定位于開發商業地產，并不是無奈之舉或是另辟捷徑。

為什么房產開發商將目光投向商業，主要基于兩個基本條件，第一，市場需求增加。住宅限購了，百姓的投資重要渠道——不動產投資將大量的存款投向商業地產，商業地產就可能營造一個資金集聚效應，從而推高商業物業的價值。市場的需求解決了開發商資金回籠的壓力，讓商業地產的優勢明顯于住宅地產。第二，人氣的聚集和商業市場的培育雖然需要一定的周期，但招商階段未出賣的商鋪可以作為不動產進行抵押，從銀行貸款，而與住宅同樣成本的商鋪價值的評估價卻比住宅高出很多，也意味著通過商鋪抵押，開發商能從銀行貸到更多的現金，同時實現資金回籠。待商鋪成熟后，又可獲得較高的出讓價格，商鋪具備長期收益、回報豐厚等較強的投資屬性，這與住宅產品有不可比擬的優勢。

趨勢6 性價比與精細化成為新趨向

房地產市場將越來越細分，講究產品的性價比與精細化成為發展趨勢。因此價格和質量會是公眾共同高度關注的兩個目標和敏感話題。

越來越細分的房地產市場，包括企業定位細分、產品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發與企業經營的專業化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。

房地產市場也將越來越講究產品的性價比。價格和質量是大眾共同關心的目標和敏感話題，戶型適中、品質較優、設計合理、功能實用、環境較好、物業服務較好、交通便利、配套設施較好、房價合理、總價適當的品牌企業開發的中高檔產品將受到大眾青睞。

趨勢7 房企融資更趨多元化、全球化

由于目前房企所需資金主要來源是銀行貸款，普遍存在著自有資金不足的問題。而且，今后政府將持續采取從緊的貨幣政策，房地產信貸規模可能總量控制壓縮50%左右，貸款利率仍然會上浮，甚至有可能多次加息，這樣就造成銀行貸款難度加大。因此，國家不但會嚴格預售資金管理，還將不斷完善期房預售或調整期房預售制度。由此，銀行雖然仍是主要融資渠道，但“融資難”將困擾房地產行業，房企將被迫尋求新的融資方式與渠道，融資趨向多元化，全球化。房企將加快房地產證券化的步伐，將以創新金融產品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外企合作等途徑進入資本市場，以拓寬企業籌資渠道。

趨勢8 國際化競爭將加劇發展

市場競爭激烈化，開發商與房市面臨洗牌，“二八現象”加劇，將導致房企并購多發。許多開發商會逐步退出歷史舞臺，而更多的產業資源會相對集中在少數以上市公司為代表的有實力的開發商手里。

特別是房市洗牌仍將加劇，房企會更重視以品牌、服務獲得競爭優勢。外資開發商、投資者將加大力度、加快速度進入市場或擴張，境內的國際化競爭將加劇，再加上房企本來普遍資產負債率較高，促使房地產企既重視必要的風險控制，又注重向外資開發商學習追求最大利潤的贏利管理。

趨勢9 房產企業運營模式的未來動向

面對未來的房地產市場競爭，房企的“銷控”地位下降，房地產營銷回歸，企業將注重真正有效的營銷策劃、市場推廣。逐步打破目前靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面。房地產企業要不斷強化包括應用技術、設計、項目策劃、營銷推廣、經營理念等方面的創新，企業品牌化、經營集團化、項目開發規模化趨勢將加強。房地產業會越來越重視管理工作，盡可能降低成本，房地產策劃、營銷等高級專業人才可能走俏。

趨勢10 健全符合國情的住房保障和供應體系

社會保障性住房由來已久，是我國城鎮住宅建設中較有特殊性的一種住宅類型，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，發揮其社會保障作用的住房。現在還做不到保障各種需要被保障的群體，到2020年將會有很大的發展；到2025年將會健全符合我國國情的住房保障和供應體系。

趨勢11 加快房地產稅立法并適時推進改革

十八屆三中全會通過的《決定》中，提到“加快房地產稅立法并適時推進改革”。房地產稅并不是一個稅種，而是一個體系。它包括房產稅，土地增值稅，土地使用稅，耕地占用稅等。現在跟房地產有關的各種稅收都是在1998年住房改革之前設立的，房地產市場這些年來迅速發展，應該研究持有環節、交易環節的稅收到底應該怎么設置才能體現出政府的支持、限制，以及使得整個稅負較合理公平。此次特別提到要立法，這就涉及立法和改革結合的問題。從決定看，房產稅立法的步伐會加快。

趨勢12 建立全社會房產信用等基礎數據統一平臺

十八屆三中全會通過的《決定》提出，“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享。”這次不動產登記制度改革，是統一到土地為基礎進行不動產登記，建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，加快推進住房信息系統建設，盡快住房信息（包括實現個人住房信息）的全國聯網，推進部門信息跨部門共享與各地信息跨地區共享，可以全面查詢全國房屋相關信息。

趨勢13 中國房地產業進入“鉑金年代”

很多人說過去十年是中國房地產業的黃金十年，以后再也沒有了。其實不然，中國房地產將進入“鉑金年代”。對于房地產開發企業而言，只要把握住關鍵，從現在開始的“鉑金年代”肯定是非常精彩的。

1992～2002年是中國房地產行業粗放型起步的“發展年代”。這個階段沒有按揭、房貸等市場交易的完整秩序，很少項目是通過完全正規的方式進行銷售的，然而很多動作都可以說是對房地產行業的一種創新。2003～2012年是規模化發展的年代，只要膽夠大、運作速度夠快就能快速擴張。這十年也就是通常講的快速發展的“黃金年代”。然而，這樣大的擴張未來還可以持續嗎？

回答是2013～2022年將是中國房地產業的“鉑金年代”。為什么呢？政府已經告訴我們保持經濟持續穩定的增長；也告訴我們，在未來要建立一個健康平穩發展的房地產市場。而且中國房地產未來十年最有機會的是城鎮化。

未來城鎮化的主角雖然不一定是房地產，但是，未來的城鎮化建設一定離不開房地產。特別是中國有20多個一千萬人口以上的大城市。一方面是以大城市為核心的城市群的發展，另一方面是與鄉村接軌的城鎮的全面發展。而且未來房地產市場已經不僅僅是一個住宅領域的市場，商業地產、旅游地產、養老地產、工業地產、物流地產、旅游地產……整個行業將百花齊放，呈現出多業態發展趨勢。這些實打實的總體態勢難道不是房地產業更好發展的機會嗎？

總之，在2013～2022年間，房地產業仍將保持快速發展勢頭，崩潰論可以休矣；房地產業也會告別暴利時代，持有房地產的成本會越來越高，想依靠投機樓市一夜致富的夢想也可以休矣。總體來說，房價當然會有漲與跌的小幅波動，但長期來看仍會穩步增長。