房地產領域的金融風險及其異化現象初探

李 娜，余 翔

（1.寧波大學 法學院，浙江 寧波 315211；2.浙江大學 寧波理工學院，浙江 寧波 315100）

金融風險是有關金融制度、金融產品、金融主體、金融行為的風險集合。在經濟成長的過程中始終存在著結構性或隨機性的資金供求矛盾，需要金融機構來扮演資金調劑、信用融通者的角色，為存款人和用款方提供金融服務，但在金融利益和金融便利中也滲透著金融風險。當前我國的金融形勢處于全局穩定而局部出現不良傾向的態勢，在各類產業中，房地產行業體量龐大，發展不確定性較高，而且它所牽涉的群體非常廣泛。因而，房地產行業挾帶的金融風險值得警惕。

一、房地產產業的發展歷程

房地產是一個特殊的產業。在經濟意義上，房地產行業所集成的上下游的資源要素比較特殊，尤其是核心資源——土地。在社會意義上，房地產解決的是人的生存需要，同時滿足人的生活審美，包括人為什么要買房，要在哪里買房，要追求怎樣的人居環境等。在我國，隨著人口流動、財富增長、城鎮化加速，房地產在短短20年時間里成為炙手可熱的產業。從產業發育的歷程看，自上世紀90年代末國家做出住房制度改革的重要舉措，取消福利房、停止單位建房以來，商品化的房地產供應模式成為主流模式，商業化的房地產行業應運而生。但由于市場機制不夠健全、政策保護、非市場化干預手段和資源壟斷現象并存，中國的房地產經濟發育存在一些不健康因素，對金融領域的侵蝕和威脅也比較明顯。在房地產經濟的各個節點——土地流轉、房屋建安和房產消費中，一些非正常風險狀況已經浮現。

二、土地流轉環節潛藏的金融風險及其異化

房地產開發的基礎是土地流轉，可用于建房的土地由地方政府壟斷，由于土地管理法制和城市規劃法制的要求，可用于開發的土地處于有償而且稀缺的狀態。有意于進入房地產行業的個人和企業需要擁有一定的購地資本，而成立房地產開發單位沒有特殊的資本性要求，只要達到公司法規定的股份有限公司和有限責任公司最低資本即可。為此在克服資金瓶頸的問題上，房地產公司創造了獨特的模式［1］，也引發了特別的風險。

在房地產行業成長初期，大量魚龍混雜的公司紛紛出現，它們獲取土地的資金來源對外界是秘而不宣的。據研究者分析，能夠滿足這些資金需求的絕不僅僅是股東的力量，而是金融機構的力量。普遍的做法是通過各種項目包裝和人脈，甚至于通過黑箱操作，令銀行將大量的金融存款資金借貸給房地產開發企業，還有一些信托投資公司從金融同業市場中拆借出大量資金，以委托貸款方式投給房地產商，讓他們有能力在土地競爭市場上購地。此舉帶來的直接后果，一是房地產企業所負擔的財務成本與股東出資、企業自有資金、發行公司債等融資方式相比大為升高。二是金融的介入使得土地市場的資金角逐非常寬裕，房地產開發企業有底氣報出更高的土地競拍價格，助長了土地價格的飚升。而接續后果是，金融機構對價性要求房地產開發企業以拍得的土地做出抵押，以防范貸款難以償還的風險，換言之，金融機構部分承擔了土地開發的風險。在上世紀末期出現的房地產嚴重不景氣中，全國大中城市尤其是海口、三亞、北海等地區出現了大批的爛尾樓、爛尾地就使金融機構深受其害，間接迫使國家推出了關閉部分信托投資公司，將國有銀行不良貸款打包給資產管理公司等措施，以“硬著陸”的方式承擔了大量的金融風險。

近年來，隨著國家對信托投資機構的強力整頓以及銀行上市帶來的公司治理制度嚴格化、信貸風險管理制度的完善化，涉及到購地的房地產信貸活動受到較嚴格的監控，房地產企業不再像以前那么容易就能獲得貸款，一批小型房地產企業退出市場，房地產開發資金供應方式上也發生了新的變化。值得注意的有兩種傾向：第一、國內各路資金接續為房地產行業慷慨“輸血”。2006年以來，各路資本力量大力鼓吹人民幣升值利好和中國經濟起飛，房地產市場前景光明，營造出房地產行業是支柱性產業的聲勢，一些在能源、礦業等高利潤行業獲利的民間資金直接涌入房地產開發市場；金融機構在信貸業務投向受限后，仍然通過委托理財、定向投資等表外業務方式間接將資金供應給房地產開發商，房地產開發商也通過股權質押、聯保互保等合規方式持續向各種金融機構借款。第二、一些海外資本尤其是熱錢潛入中國房地產開發市場，尤其是土地一級市場。境外資金流入的契機是一些大型房地產開發企業在海外實現上市，它們除了募集到境外股東資金，還結識了復雜的海外金融關系。據標準普爾的統計，2014年前5個月，我國在海外上市的大型房地產企業的每月融資額達到了86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元［2］，在這些投資銀行渠道融資之外還不排除其他境外熱錢脫離監管進入內地市場。

房地產行業的興旺帶來的連鎖性經濟社會效應是多元的。首先，巨量資金供給和多輪次炒作使得土地價格高企，大城市土地價格堪稱寸土寸金，天價土地市場也帶動了房地產二級市場水漲船高，而高昂的土地和房屋價格最終落到中國企業以及房產消費者身上，使得房地產土地經濟占用的社會財富驟然增加，能夠補給實體經濟，投資其他產業的金錢資源被嚴重擠壓。其次，房地產市場的繁榮和制度漏洞反過來又刺激了土地金融投機。使得本不穩健的房地產行業泡沫化現象加劇。如一些房地產開發企業的理念發生轉變，“囤地”現象興起——即競得土地后不開發或者慢開發，待到土地價格暴漲后進行再轉讓以坐收暴利。而參與投機的國內“金彈”和境外熱錢絕大多數都屬于非戰略性投資，它們的行事邏輯是一致的，當獲得豐厚利潤或者一有“風吹草動”，預期營利形勢不明朗時就迅速撤離。房地產市場處于高位運行時很可能就是這些熱錢功成身退之時，很難再找到豐厚的資金來接棒土地市場，嚴重的資金缺口和價格斷崖現象不可避免。

針對這些現象，國家做出了查處土地閑置行為，加強土地增值稅計征、調控銀行減少房地產信貸等方式，但由于政策的瞄準性和力度性，加上地方政府對土地出讓收入的渴求，房地產開發用土地價格節節升高的勢頭難以剎住車。這種中外金融勢力扭結的土地金融怪象已經釀出金融風險的苗頭，即名義財富嚴重虛高的土地使得本國金融機構和其它出資方嚴重受累，損害了資金安全性和流動性，如果土地供求形勢發生逆轉，根本無法以原有價格或相似價格變現，金融機構將蒙受巨大損失。同時，也使得境外熱錢對國家外部金融安全沖擊成為現實。這與日本上世紀末以來的房地產大風險相比更為復雜，因為日本房地產市場上主要是本國資本來操控，而中國房地產市場上而是“多國聯軍”在玩一場危險的游戲。

三、房屋建安環節隱藏的金融風險及其異化

房產建安屬于傳統的建筑行業，是實體經濟范疇，有較大的金融需求。和海商法中的在建船舶抵押制度相似，在建工程抵押被創制并廣泛運用。其基本原理是，房地產開發企業將購得的土地后暨地面在建工程抵押給金融機構，用其它渠道資金和售房所得來償還借款，當房地產開發企業無法償還貸款時將承擔違約責任，金融機構有權處置抵押物行使優先受償權。這意味著，通過上一輪購置土地的融資，房地產開發企業在獲得土地使用權的同時，但很快土地再次被設定為金融信用品，房地產開發企業將土地的優先受償權利讓渡給金融機構，金融機構則被捆綁形成了房地產開發企業的風險共同體。

近年來，在房地產建筑金融興盛的背后，出現了一些異化傾向。首先，表現在絕大多數房地產開發企業在購地后都面臨著開發資金緊張甚至枯竭的狀況，它們唯一能想到的是把土地抵押給金融機構，獲得建房金融支持，金融機構也覺得有利可圖。因而，金融機構成為了潛在的土地權利人，這不符合商業銀行法的立法精神。其次，在我國的房地產開發過程中，相當大一部分房地產開發企業只是提供土地，房屋設計、建筑原材料、房屋建安施工等環節則由建筑產業部門來實施。由于競爭的激烈，大量的規劃、設計、原材料、建安資金往往先由建設企業墊付，在房屋建成銷售后再由房地產開發者償付，因而，這些企業也同樣成為房地產風險輻射的對象。再次，我國的房地產建設中慘雜著復雜的舊房拆遷、征用農用土地等問題，牽涉到不少失地民眾，它們與單純購房者相比利益更為復雜，在法律之外對他們還有一些特別的政策保障要求，它們的利益與金融機構、房地產開發企業、房產建安企業的利益追求之間有一定的沖突。一旦房產建安中遭遇到工程事故、財務事故，不僅房地產開發企業會空殼化，還會積累金融系統和上下游產業，帶來連鎖反應。上述幾種現象往往是并行的，即房地產開發企業先向銀行借貸用以購買土地使用權，隨后又向銀行借貸用于支付拆遷補償，再向銀行貸款用于建造房屋的啟動資金，同時占有關聯企業的資金、資源。在這種經營格局下，房地產業攪動的金融風險已經將房地產開發商，土地出讓者——地方政府、資金供應者——金融機構、增值服務提供者——建筑材料商、承建商、利害關系者——原地上房屋拆遷受補償者以及背后難以計數的存款者等主體密實的包裹起來，在這種格局下，原本和其它實體經濟行業風險度差異不大的房地產建筑業滑向高投機、高風險地帶，房地產開發商更是處于腹背受敵狀況。從風險厭惡的金融操作準則來看，這種狀況下的房地產建筑金融不應再被金融機構看好，但在房地產業整體發展失序以及地方政府政績追求、政府對銀行的干預等誘因下，房地產建筑金融在金融市場上所占的份額居高不下，相應的金融風險在多方主體之間肆意流動、互為威脅的情況值得警覺［3］。

四、房地產消費環節隱藏的金融風險及其異化

在房地產中占有主要份額的居住型房產的最終消費群體是廣大的民眾，而消費房地產產品的基本方式是居民自有儲蓄加房地產消費金融，大部分房地產消費者沒有能力在短期內支付全額購房費用，必須求助于金融體系。上世紀后期在香港等地區首先創制出按揭住房（賣樓花）的制度。由房地產開發商在住房尚未竣工的情況下，將房產分割成若干個小單位，讓消費者購買“期房”。消費者只需要支付一定比例的購房資金，就可以成為期房產權人，剩余的購房資金則有銀行提供。相應的條件是，消費者將買到的期房產權轉而抵押給銀行，再輔助增加一些保證措施。待房屋建成后，購房者即可入住，再以較長的年限分期向銀行償還貸款［4］。這一體制與信用卡的設計原理相同，主要的風險在于消費者的還款能力，即只要消費者不出現逾期還款現象，銀行可以穩定的獲得貸款利息收益，從一定程度上看，是個三贏的制度，房地產開發企業能夠有現金流支撐其完成房屋建設，購房者可以提前居住房屋，銀行可以有效發揮資金效益。但這一制度在全球范圍內都遭遇過危機。第一重危機是購房者出現失業、破產、收入下降等情形，導致住房“斷供”，銀行流動資產硬化成不動產。第二重風險是消費者還款能力沒有出現問題而房價出現問題，即房價迅速下行，消費者在按揭時鎖定的購房金額與現時實際房屋價格出現了很大的缺口，購房者認為在償還貸款十分吃虧，選擇主動拒還貸款，讓銀行行使抵押優先權以止損。而上述兩種情形結合起來則更為可怕，在經濟不景氣下，購房者還款能力下降，房地產價格大幅下跌，甚至無人問津，出現大面積違約現象。美國在2008年金融風暴中就遭遇了這種情況，危機前，美國兩大住房信貸機構“房利美”和“房地美”忽視對購房者資格和還款能力的審查，輕率的發放大量按揭貸款，加上危機前美國房地產價格高歌猛進，美國人習慣負債消費，使得大批美國人背負了沉重的住房貸款，在金融風暴爆發后，很多購房者收入銳減、喪失工作，無力償還貸款，只能由住房貸款機構收回住房。而更致命的是，住房信貸機構所發放的貸款資金并不來源于自身，而是通過復雜的金融資產證券化所籌集的資金，簡單的講，“房利美”和“房地美”將向貸款購房者發放的貸款包裝成一種資產證券對外進行了銷售，這種債券式證券是以購房者未來償還房款和支付利息作為支付保證的，投資銀行購買了大量的此種債券。當房價泡沫破裂，市場預期這種資產證券償還風險急劇上升，變為垃圾債券時，這種資產證券價格急跌，使得投資銀行首先倒閉，房地產信貸機構頓時失去了資金來源，而另一邊的購房者又停止償還房貸，住房信貸機構岌岌可危，只能向美國政府尋求保護。為了不讓住房信貸機構關門，不至于讓失業破產者被趕出房屋，雪上加霜，美國政府寧可放棄救助投資銀行，也只能咬牙向房地產信貸機構注資，幫助他們度過難關。

當前，我國社會各界關于用房需求被夸大、房產價格飚升超過正常上漲幅度的質疑越來越頻繁，而房地產開發行業則極力澄清這兩點。撇開這類爭執，我國房地產消費金融中存在的風險是客觀存在并且呈現出擴張的趨勢，其主要可以歸結為：

首先，我國的房地產消費信貸基礎存在扭曲。雖然我國并沒有像美國一樣出現房地產實體交易與復雜的金融衍生工具和勾連的利益局面，但是與美國不同的是，美國住房貸款機構發放的貸款都是已經建成的房屋，而中國住房按揭貸款支持的對象是在建房屋，這當中隱晦的資金關系是，銀行向購房者發放貸款后，購房者表面上是將貸款作為房款支付給房地產開發企業，但實際上這筆資金很快就回流到銀行，其原因是房地產開發企業先前就向銀行申請了貸款用于購買土地或者建筑房地產，即前文所述土地金融和房地產建筑金融，房地產開發企業在收到購房者支付房款后，必須將這筆資金償還給銀行，用“新賬”還“舊賬”。也可以理解為，房地產開發企業完成依靠銀行進行資金循環，銀行全程為房地產開發企業買單，全盤承接其風險。一種危險是，如果房地產企業開發行為失控，或者破產解體，銀行從表面上看不會或較少的損失其先期的土地貸款和建房貸款，但房地產“爛尾”勢必造成購房者的群情積憤，甚至帶來群體性事件，地方政府在處置時會要求銀行擱置購房者的按揭貸款。另一種危險是如果房價下降，購房者收入下降，停止按期償還貸款，銀行貸款資產成為不良資產，主要靠處置抵押房產來收回按揭貸款，造成信貸資金損失，同時，房價下降，購房能力下降也會打擊房地產銷售勢頭，使得房地產開發企業無力償還尚未還清的土地貸款和建房貸款，并且拖欠規劃、設計、施工、材料、勞動力工資等，引發連鎖性反應。因此，住房消費金融的單筆數額雖小，依大數法則來看也很少出現大面積違約情形，但在房地產行業不健康的情況下，是一個隨時可能被引爆的“定時炸彈”。

其次，判斷房地產行業發展是否健康的公認指標是房地產價格，我國當前的房地產價格很大程度上是一種非純粹市場化的定價方式，也可以說是一種風險性定價［5］。作為大宗的，消費周期長的商品，房地產價格構成絕非只有土地成本、建安成本、財務成本、開發商利潤幾部分這么簡單，還慘雜了大量的政策因素和人為因素。

1.影響房地產價格的政策因素包括土地供應的稀缺性、規劃用途的限定性、房地產購買方式的壟斷性等、戶籍和房屋的勾連性、教育、醫療、文化資源的不均衡性。具體而言，第一，中國是人多地少的國家，政府對房地產開發用地實施總量控制、分批次投入市場的政策，可用土地資源日益缺乏，人口增長成為房價上升的必然預期；第二，根據建設規劃法規，在什么地段允許建造房屋，建造何種戶型、何種配套設施的房屋需要經過行政審批，不是有土地就能建房，想怎么建房就怎么建房的，導致了房價中摻加了級差地租等方面的加權因素。第三、隨著上世紀九十年代末提出停止福利分房，走向市場化以來，機關事業單位自建房被叫停，連解放軍部隊建房也逐漸減少，房地產市場中只有兩股建房力量，政府和房地產開發企業。多年來，地方政府只是小規模的修建了一批經濟適用房、公租房，廉租房，用于滿足特定群體，如公務員、事業單位職工、低收入、住房困難職工的住房。2010年以來，各地在中央要求下加大了保障房建設力度，將年供應量提高到千萬套級別，但由于享受政策對象的嚴格限定性，住房市場上占據數量上絕對優勢的是房地產開發企業，它們掌握了房地產市場的話語權，并逐漸發展出一些巨無霸型企業，這些房地產企業還非常善于調動各種輿論、廣告、學術資源，同它們形成合聲，高調論證中國房地產市場的前景。還需要提到另一種建房方式——合作建房，這是一種政策試驗，即允許個人聯合起來，購得小幅土地，自行設計、施工、居住房屋。前幾年，廣州、北京的一些年輕消費者層聯合起來，自行購地、在網絡上征集設計方案，但由于利益的紛爭，以及一些顯性、隱形的阻擾，至今未能成功實施一宗合作建房。因此，中國房地產市場是孤獨競爭者市場，房地產開發商的話語權無人能挑戰，導致了房價的確定方式成為黑箱游戲。第四、戶籍是中國非常有特色的社會管理制度，在遷徙自由沒有法律化的情況下，人口要得到政府承認的流動，必須取得戶籍作為通行證。同時，戶籍也成為區分和標志身份的重要方式，如農業戶口和城鎮戶口，大城市戶口和小城市戶口，其含金量有很大的差別。為鼓勵房地產行業發展，大多數地方政府都采取了買房上戶籍的政策，規定在房地產所在地購買若干面積的住房，即可突破固有的按個人政治身份來確定戶籍的規定，曲線取得想要的戶籍，即所謂的“藍印戶口”。這使得房價不僅僅標記不動產價值，還附帶增加的身份價值。第五、長期以來，在教育、醫療、文化、娛樂等公共服務方面，形成了極大的不均衡，不同地域之間，同一城市的不同社區之間，這種差別顯而易見，這導致了人們的趨利性選擇，即追捧購買中心地段房、地鐵沿線房、學區房、醫院房等，地方政府也順勢而為，為了激活城市建設，增加財稅收入，往往會拋出新區計劃、軌道交通修建方案、學校、醫院、商業配套設施布局方案，創造一個個的房產開發熱點，使得房價在周密的、有創意的操控下保持堅挺［6］。審視這些政策因素，其目標導向是營造一個表面上符合市場化需求而實質上帶有壟斷性供應特征的房地產賣方市場，在這種賣方市場中，房地產消費者的議價權很少，相應的，房地產消費者可選擇的房地產消費金融受到政策因素的“夾擊”，只能是一種被動金融和高成本金融，在消費者被迫選擇房地產消費金融時，對于自身償債能力，房地產市場未來景氣趨勢等就會出現無暇顧及的傾向，由于房地產消費信貸往往持續數年甚至數十年的時間，在此期間，借款人的財務狀況、職業生涯發展順利程度還存在一些難以確定的因素，如果借款人一開始就陷入某種程度的“風險麻木”的話，后續的風險系數將會趨于不利的發展走勢，而房地產消費者的個人債務風險和整體性的金融風險是同一向度的，前者必然會引爆后者。

2.影響房地產價格的人為因素包括置業傳統、家庭改善居住條件的需求、民間財富的避險需求、投資投機的可行選擇。第一、中國歷史上由重產置業的傳統，認為“縱有千金不如一屋一瓦”，住房和商業用房的長使用年限，家庭生活承載功能，重購房輕租房等思想導致了人們即便在職業生涯和財富積累過程的初期就有很強的購房沖動，加上獨生子女化后父母比較看重為子女置產的社會風尚，使得房屋的“剛需”成為房價上漲的堅實后盾。第二、改革開放以來，民間財富急劇增長，近年來國內通貨膨脹的壓力日益顯現，富裕起來的國民越來越多的考慮如何使自身財富保值增值，購買貴金屬、購買不動產比持有現金更加安全，房屋稀缺和升值有了很大的想象空間，助長了房地產市場的熱度上升，抬升了房價。第三、在實體經濟不穩定，盈利水平低的限制下，大批先富階層的投資空間被壓縮，從而涌向了虛擬經濟，炒黃金、炒股票、炒商鋪住房等行為大行其道，加上政策暗示和商業鼓吹的驅動，不少國內資本扎堆進入房市，是房屋成為投機投資的熱門，一段時間里，在證券市場興旺時，投機者選擇將房屋抵押給銀行，甚至典當給典當行，套取現金去購買股票。當證券市場萎靡時，大批資金則撤出股市，殺向房市，形成投機循環［7］。同時，一批來自境外的熱錢也滲入房地產市場，進行炒作，使得樓市高燒不退。從這種角度觀察，房地產消費者并不是慣常的“風險厭惡型”群體，而是自覺或不自覺等參與到風險制造和風險擴散當中，當大量的社會群體陷入“遲買房不如早買房”，“買到房就是賺”的亢奮時，亦表明房地產金融風險已經深度侵入房地產消費群體及其財富之中。

盡管房價的上漲造成了廣泛的民生怨言，也警醒政府采取調控措施，但從目前看，無論是政府提出的多渠道增加保障房供給、要求地方政府履行房地產調控目標，加大房地產信貸難度等措施，都無法有效的遏制房價迅速上漲的勢頭。

五、房地產金融風險的趨勢及應對

隨著實體經濟面臨著轉型相應的貨幣金融政策展開調整的必然性，結合世界范圍內房地產市場價格不可能永遠走高的歷史規律，我國房地產價格泡沫破裂的危險性逐步增加，對于房地產消費金融會帶來直接的打擊，作為房地產行業的產業鏈末端，房地產消費一旦出現明顯性的不景氣，必然會傳導到房地產開發的前部，2014年發生在寧波奉化的當地最大房地產開發企業浙江興潤置業投資有限公司倒閉事故就非常符合這一趨勢，據初步測算，興潤置業及關聯企業總負債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，另外吸收民間資金7億多元且為非法手段所吸收的公眾存款，該公司在興旺時開發了多處當地房產并參與舊村改造，但近兩年來，在房產銷售低迷，消費者支付的購房款完全不足以抵償以屆期滿的銀行貸款償以及劇增的財務成本，公司也不愿意將房產降價拋售，最終導致資金鏈條斷裂，非法吸收公眾存款的事實暴露，不但釀成銀行貸款違約危機，還帶來更為嚴重的金融犯罪風險［7］。盡管這家公司的行為有其特殊性，但很大程度上正式了當前房地產金融風險出現了異化和擴張的趨勢，即便是經營合規程度較高的大型房地產開發企業，最近也收到了來自國外信用評級機構的警告，因為這些公司在過去1－2年里債務負擔出現成倍增加，而銷售業績并不顯著。對深陷于房地產行業的金融機構而言，抽減對房地產業的金融支持，開展風險壓力測試、有針對性的啟動資產保全工作都已經被提上日程或開始操作，但從系統性風險角度看，房地產行業危機的到來令金融機構無法獨善其身。

通過房產行業的金融風險歷程，我們也能觀察到，本質上講，金融風險屬于經濟、財務型風險，但隨著金融活動對社會生活的滲透日益深入，金融行為演化成社會化行為，該類行為所挾帶的風險儼然成為一種社會風險，波及到金融主體之外的所有社會成員。這意味著金融風險正逐步異化或者社會化，而其帶來的社會不穩定的消極性將更為突出。這也給我們提出了化解日益異化的房地產金融風險的總體思路——即從社會風險治理的角度來平衡、鈍化一些房地產風險。一方面通過法律制度和監管手段的嚴格執行、調控政策的充分瞄準、對房地產開發行為實施寬嚴適度的干預、嚴密監控房地產金融困境滑向集資詐騙型、逃廢債務型金融犯罪，及早出手打擊已確證的房地產金融犯罪，避免出資人損失擴大，加快創造多種渠道保障住房消費需求，以及對房地產金融風險進行客觀、實在出輿論指導；另一方面，令住房消費者能夠理性的參與房地產金融活動，不助長泡沫和風險，克制因住房風險焦慮而從事跟風性的搶盤、拋盤、斷供行為，不參與違法金融活動。

［1］王營.標普點名處于危險中的開發商：萬達恒大在榜［N］.21世紀經濟報道，2014－06－18.

［2］唐平.中國房地產金融風險分析［J］.經濟體制改革，2007（2）.

［3］李輝.樓花按揭探究［J］.山西省政法管理干部學院學報，2003（1）.

［4］楊永華.論房價和房價收入比［J］.經濟學家，2006（2）.

［5］徐美茹.金融沖擊、需求拉動：房價與地價因果關系研究［J］.浙江金融，2011（10）.

［6］苗國.“蝸居之痛”：一項關于青年置業觀念的社會學考察［J］.中國青年研究，2010（7）.

［7］葛熔金.寧波房企負債超35億父子被起訴7名機關人員涉案［EB/OL］.http：//www.chinanews.com/fz/2014/03－13/5946647.shtml.