我國現行物業管理的缺陷與對策

李蘭芳

（河源職業技術學院，廣東 河源 517000）

物業管理大體可分為三個部分，維修養護管理、環境管理和便民綜合經營管理。如房屋滲漏維修、小區體育配套設施的維護等等都屬于維修養護管理，物業有責任確保業主正常生活、活動的質量。又如小區衛生打掃，小區綠化等，屬于小區的環境管理，目的在于提高業主生活環境的質量，為業主營造一個溫馨、環保的生活環境。再如小區停車場、便民超市等，屬于便民綜合經營管理。這方面的管理極大的方便了業主生活，減少了小區人與人的摩擦（如沒有停車場地，小區車輛亂停、亂放，容易引起業主之間的摩擦，也容易造成不安全隱患）總之，小區物業管理涵蓋了運動、衛生、環保等方面，是一項較為復雜的管理活動。

一 我國目前物業管理方面存在的缺陷

（一）相關法律、法規的不健全

法律、法規是實現物業管理法治化的關鍵。法律、法規的不健全給我國物業管理的發展造成了諸多阻礙，影響了物業管理水平的提高。首先，相關部門不夠重視，是造成物業管理相關法律、法規發展滯后的主要原因。一方面，物業管理一直被當作房地產的售后部門來發展的，其發展缺少針對性的法律、法規支持，以至于發生糾紛后無法可依，處理時只能借助其他法律、法規條例來執行，很大程度上影響了物業管理糾紛處理的公平、公正，阻礙了物業管理的發展。另一方面，物業管理內容廣泛，牽連部門多，各部門的協調、溝通復雜，再加之“以和為貴”的合作心態，影響了物業管理法律、法規的建設與完善。再次，業主的法律意識淡薄也是造成物業管理法律、法規不健全的主要原因之一。一方面，在物業管理中，遇到問題時業主缺少理性的應對措施，往往采取過激的方式應對。如發生房屋滲漏，有的業主在多次投訴后無效，就采取鬧事、打人的手段來發泄心中怨氣，造成了事情沒解決、有理變沒理的結果。業主沒有采用法律武器來維護自己的合法權益意識。另一方面，業主對于自己應盡的義務含糊不清，如小區內車輛的亂停亂放，導致被偷、被損壞。又如物品放置不當，從高處墜下傷物或傷人等，引起一些可避免的損失和后果，嚴重影響了物業管理企業和業主的和諧關系。同時，也造成了業主的法律需求“較少”的錯覺。因此，影響了物業管理相關的法律、法規的健全和完善。

（二）物業管理資金管理混亂

資金是確保物業管理服務質量的基礎，物業管理資金管理混亂主要表現在以下方面：首先，物業管理收費難。一方面，一些業主不能按時、按原則繳費，總是能拖就拖、能少就少，導致物業管理收費難。另一方面，物業管理收費標準不規范、透明度低，存在亂收費、收費亂的現象，導致了物業管理收費的困難。而物業管理過程中，一些維修工作、綠化工作等又需要物業費的支持，不繳費、少繳費，導致物業管理資金緊張，一些管理項目很難實施，影響了物業管理水平的提高和發展。再次，物業管理維修基金管理混亂，缺少統一的規范。造成了維修基金用哪了、用了多少、還有多少能用等模糊不清，而且維修基金的使用缺少有效的規劃與監督，致使維修基金不能充分的發揮起作用，難以持續、穩定的服務業主。造成了業主辦事難，物業、業主關系緊張的局面，不利于小區建設及和諧社會的發展。

（三）物業管理企業獨立性不夠

一直以來物業管理都被當作房地產業的售后部門來發展，其獨立性很弱。一方面，物業管理企業過于依賴房地產開發企業。首先，為了方便管理，很多物業管理公司都是掛靠在房地產開發商名下的，其運行依靠開發商的撥款和補貼。致使物業管理過多的依賴開發商，使其發展受到了很大限制。如，開發商為了把房子賣出去，向業主承諾幾年不收物業費、物業費怎么優惠等等，造成了物業管理經費的緊缺，影響物業管理的服務質量，不利于物業管理水平向更高層次上的發展。其次，一些物業管理企業，為了取得樓盤的物業管理權，采取了一些非常的競爭手段，形成了對房地產開發商的依賴。導致物業管理企業接手樓盤后效益低、盈利少，致使物業管理的水平難以提高。再次，有些開發商依仗物業管理對開發商的依賴性，強行的將一些義務轉嫁給物業管理企業，造成了物業管理企業發展的困擾。如購房過程中，開發商將物業管理費的收取標準、管理標準等寫進了購房合同。而其承諾的實現就交給了物業管理企業，造成了物業管理企業和業主的溝通障礙（如物業管理中一些問題的解決被踢來踢去，沒有實質性的進展）。阻礙了物業管理的發展同時使物業管理對開發商的依賴性更強。另一方面，我國的物業管理對政府部門也有過分的依賴性。首先，有關物業管理的法律、法規不健全，導致政府對物業管理的扶植政策少，約束多。為了促進企業的發展，一些物業管理企業就和政府“拉關系，套近乎”，影響了物業管理企業的獨立性，有些企業甚至淪為政府的附屬企業。其次，受計劃經濟影響，一些政府部門的思想更新緩慢，政府職能轉變的推廣度不高，政府的服務性質難以體現。在這種情況下，政府過多的參與企業的經營、管理，對物業管理的運營造成了太多的干涉，逐漸形成了其對政府的依賴。

二 物業管理缺陷造成的影響

物業管理的缺陷勢必對物業管理的發展和物業管理質量造成很大影響。首先，造成了物業管理過程中糾紛多、難處理。例如供暖費糾紛：如今年的煤價大幅度下降，而供暖費有的地區降、有的地區不降，造成了一些業主的疑惑。又如供暖溫度等等。此外還有財產損失糾紛（業主被盜）、公用設施傷人糾紛（小區體育設施不能及時維修，造成人員受傷；廣告牌管理不善再次業主受到損失等）、共用部位侵權糾紛（小區內亂搭、亂建）等，嚴重影響了小區的和諧發展。其次，業主維權難，服務質量難保證。比如，一些小區物業管理責、權不清，出了問題業主不知道要找誰。如頂樓漏雨，業主找物業，物業讓找開發商，就這樣推來推去，業主的問題始終得不到解決，就容易引發物業管理與業主的矛盾，使物業管理質量大打折扣。再次，會造成物業管理發展難、物業管理水平提升難。我國物業管理發展的缺陷，造成了我國物業管理規模小、技術相對落后的現狀，一些先進的科學技術很難在物業管理中推廣，致使我國的物業管理水平滯后發展，難以滿足業主需求。

三 物業管理方面的幾點對策

（一）完善相關的法律法規

法律、法規是我國依法治國的基礎，物業管理的發展離不開良好的法律環境。要完善物業管理方面的法律法規，首先，要解放思想，積極的認識物業管理對小區發展、業主生活質量的重要性。第一，政府要充分的發揮其服務職能，一方面，促進物業管理的立法和相關法律制度的完善。另一反面，增加對物業管理的扶植政策，促進其快速發展。第二，減少政府對物業管理行業的干預，使物業管理能夠在一個相對寬松的環境中發展、壯大，不斷提升其服務質量。其次，加強法律、法規宣傳，使業主和物業管理人員都能依靠法律維護自己的正當權益，解決難以解決的糾紛、問題，促進和諧社區的發展。再次，注意立法的細節。由于物業管理涉及部門過多，一點不到位就會導致法律盲區，使遇到問題時難以依法解決。因此，在立法過程中要注意法律、法規的細節，使相關的法律、法規能夠充分的滿足物業管理需求，提高物業管理的服務質量，增強業主的滿意度。

（二）完善資金管理制度

資金是企業發展的源泉，物業管理的發展也不能離開資金支持。首先，通過法律、規范，完善物業的收費、繳費等業務的執行。解決物業管理亂收費、管理不到位等現象。一方面增強業主繳費的積極性與主動性。另一方面，規范物業管理費用，在統一的制度下使業主繳費方便、享受服務及時，提高物業資金的利用效率。其次，統一規范物業維修基金的使用，使業主遇到的問題能及時解決，每筆物業資金來路明確、去路清晰。杜絕徇私，杜絕貪公等不良行為，使物業管理的資金能用到實處，增加物業管理企業的社會公信度，提高業主的物業消費的意識，為業主提供高質量、高品質、低消費的服務，促進物業管理資金的良性循環，提高物業管理水平。

（三）加強物業管理建設

物業管理關系著業主生活的物質質量和精神質量，物質管理的建設刻不容緩。首先，增強物業管理企業的獨立性，使其不再依賴開發商、政府部門“給、飯、吃”。發展物業管理企業的市場競爭機制，開發和完善物業管理的市場準入制度，增強其發展的獨立性。其次，加強物業管理從業者的培訓、培養工作。一方面，提高物業管理從業人員的綜合素質。提高了從業人員的服務意識和服務水平，使業主能夠享受更優質的物業服務。另一方面，為物業管理輸送更優秀的人才。有助于物業管理創新發展，使一些先進的物業管理經驗、物業管理科技能夠引入我國的物業管理中，促進其快速發展，早日實現我國物業管理的職能化、科技化。再次，品牌形象包裝物業管理，使其服務質量不斷的提高，得到社會的廣泛認可。促進物業管理做大做強。第四，建立和完善業主委員會制定，使其能更好的發揮在物業管理中的作用。一方面，物業管理委員會是由業主選舉的，要能代表業主的意見，積極的為業主爭取正當的利益。另一方面，物業管理委員會要積極的配合物業管理企業進行小區的維修養護管理、環境管理等，促進小區建設的發展。

我國的物業管理發展較為落后，管理水平與世界一些國家還有差距，物業管理的科技水平也不夠發達。但我們要理智的、科學的借鑒國外先進的管理技術和管理方式，在發展方向上，我們要堅持走“群眾路線”，改依賴開發商為依靠業主。發揚“以人為本”的理念，為業主提供高質量、高層次的物業管理服務，讓業主充分感受現代化的城市住宅的優越性。同時，在認清我國物業管理發展中的不足之后，我們要積極的進行完善，逐漸的實現我國物業管理由低級向高級的發展，不斷的提高我國人民的生活質量，為和諧社會的發展貢獻力量。

[1]范國振.從“物業費漲價難”看現行物業管理體系的缺陷[J].住宅與房產,2013,(1).

[2]竇蓉.我國物業管理存在的問題與對穿研究[J].四川建材,2013,(3).