城市普通商品住宅價格快速診斷研究
——以南京市玄武區為例

中國傳媒大學播音主持藝術學院 江瀟

1 導言

隨著近幾年來我國經濟的發展，房地產市場在市場經濟體系中的地位越來越重要，普通商品住宅的價格已經成為社會各界高度關注的問題。我們擬將南京市普通商品住宅價格的變化趨勢作為研究方向，進行分析研究，致力于探討出一種符合實際情況的合理的城市普通商品住宅價格快速診斷的方法，同時根據快速診斷的結果為政府宏觀調控提供數據和政策建議。

2 城市普通商品住宅價格快速診斷的理論研究

2.1 普通商品住宅價格影響因素

商品住宅價格形成的微觀因素有：住宅建造及銷售成本，開發商利潤，相關稅費，土地成本。

商品住宅價格形成的宏觀因素有：經濟因素，社會因素，政府因素，自然因素。

2.2 關于普通商品住宅價格合理性的研究

2.2.1 普通商品住宅價格合理性判斷指標

國際上普遍采用房價收入比作為判斷商品住宅價格合理性的指標，房價收入比=一套住宅的銷售價格/家庭年收入。另外還有許多專家學者也提出了通過建立指標體系來分析普通住宅價格合理性的方法。這種方法雖然揭示了住房產業和宏觀經濟的相關性，但并未關注房價合理性的本質——即理論價格與實際價格是否相符，因此存在一定的理論性缺陷。

2.2.2 普通商品住宅價格快速診斷方法

根據所獲得的普通商品住宅銷售價格和商品住宅價格影響因素的有關數據計算房價偏離度。其中實際價格為某段時間內某區域普通商品住宅銷售價格的平均值。理論價格是通過構建多元回歸模型推求出來的。

3 南京市玄武區實證研究

3.1 南京六城區2003-2010年數據

通過查閱統計年鑒以及其他相關資料和計算，得到南京市六城區：玄武區、白下區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、下關區的相關數據，這些數據包括：土地面積、人口總數、生產總值、人口密度、人均生產總值、人均可支配收入、居民消費品價格指數、銷售額、普通商品住宅銷售面積。

3.2 2012年南京市玄武區普通商品住宅價格快速診斷

2012年南京市玄武區普通商品住宅銷售面積為20.4萬平方米；戶籍總人口為512515人，土地面積為75.17平方公里，人口密度為6818人/平方公里；玄武區居民人均可支配收入為38599.01元；2012年玄武區普通住宅平均價格為16585元/平方米，則2012年玄武區普通住宅售價的理論價格為：Pl=11773.042。

將理論價格11773.042元/平方米和實際平均房價16585元/平方米代入房價偏離度計算式中，得出房價偏離度K為40.87%。

2012年南京市玄武區普通商品住宅市場的實際市場價格為16585元／平方米，實際價格與理論價格的絕對差額達4812元／平方米，相對偏離值為40.87%。這一結果說明玄武區普通商品住宅實際價格與我們根據模型推導出的理論價格存在較大的偏離，實際價格偏高。

4 結論與政策建議

4.1 對結論的成因分析

商品住宅的理論價格受到現實需求(銷售面積)、潛在需求(人口密度)和有效購買力(人均可支配收入)的影響，而它的成因應當是玄武區普通商品住宅市場獨有的特征和非市場因素：土地供應總量的限制和人口的密集導致高房價；居民消費心理和習慣的影響；政府未對商品住宅市場給予必要的指導和強有力的政策性限制；居民及供應商均對于房價變化持不正確預期。

4.2 調整社會保障性住房供給方

4.2.1 改革經濟適用房制度

根據國外的公共住房政策的經驗，經濟適用房作為面向低收入者的具有一定福利性質的住房，其標準不宜過高。它對于相當一部分住戶來說只是過渡性住房，當其收入不斷提高時，就會為自己購買合意的住房，將經濟適用房騰出轉讓給新的低收入用戶。

4.2.2 強化公共住房體制

城市住房問題是世界性難題，從各國的經驗來看，公共住房體制是現有的解決這一問題必不可少的手段。各國一般采取租賃的形式將福利性住房提供給低收入者；另有一種做法是對半公營或微利私營組織提供利率或者貸款補貼，使其興建針對低收入住戶的可出租房屋，并以優惠低廉的房租提供給低收入者。無論是哪種做法，其順利運作的前提都是建立嚴格的享受補貼資格認定標準和制度，保證有足夠的資金來源。

5 結語

通過此項研究，結合南京市玄武區的國民經濟發展水平和社會發展水平，得出了較為科學、有效的結論，提出了針對南京市玄武區房地產行業乃至整個南京市房地產行業以及政府應當采取的措施和政策建議，為今后的科學研究學習打下了堅實的基礎。

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