杜猛：“不改變游戲規則，一二線城市房價還會漲”

“你再也不會看到像中國合伙人這種創業的故事，（高房價）讓他不敢去奮斗，把青年創新的一代變成了房奴，把有效資金沉淀，使我們的產業全面萎縮，新產業沒起來，老產業就玩完了。”北京大學房地產發展研究中心副主任、“鬼城博士”杜猛表示，過高的居住成本讓“中國合伙人”這種創業故事再也不會發生，背負巨大壓力的“房奴”不敢投入地奮斗和創新，進而導致產業萎縮的惡性循環。

政府壟斷地價導致房價上漲

杜猛表示，在由政府頂層設計的中國房地產市場游戲規則中，最明確的一點是政府壟斷土地資源。而土地成本目前占到開發成本的60%左右。對房地產的界定是，必須經過招拍掛，沒有經過招拍掛拿到的土地都不是房地產。

杜猛分析，房子作為一個建筑物本身會貶值、折舊，但土地是增值的。因此可以得出結論房價漲是因為地價漲，而地價是壟斷的。且經過招拍掛之后的土地使用權也有年限。本來地價上漲的背景是城市擴張、經濟繁榮、科技進步，“實際上是人民創造了土地價值，但土地增值的部分人民沒有拿到”。杜猛說，因為拿地、開發、建房等過程必須通過開發商，人民沒有介入的機會。

對于房價上漲原因中的“剛需論”，杜猛并不認同，他認為只有首套、自住才是剛需，其它的都不是剛需。之所以會有這么強的需求，在于國內沒有更好的投資產品。相比股票，房地產是一個低風險的產品。

杜猛認為，規劃跟土地綁定出售，加之渠道匱乏的投資環境，以及“極端的貨幣政策”都在助推房價。“不改革當前的游戲規則，一二線城市的地價、房價還會漲?！倍琶驼f，本身政策導向如此，加之公共產品優越，年輕人對大城市趨之若鶩。

資源閑置導致創業環境惡化

杜猛表示，人口紅利、貨幣政策和土地政策決定了今天區域經濟開發和中國經濟大盤所存在的問題。金融的核心是貨幣政策，房地產的核心是土地政策，區域經濟開發的核心則是考核干部的標準——GDP。

談及“鬼城”，杜猛表示，目前有兩種形式。一種是建好之后賣不出去的，比如鄂爾多斯、海南這樣的地方；另一種則是賣出去了但空置率很高，如山東乳山的臨海住宅區。“政府說我們把地賣給開發商，開發商把地賣給業主，可是業主沒有用，把沉淀資金放在這兒了，鋼筋水泥沒法再造社會價值?！倍琶驼f，不光城市，目前全國84萬個自然村中已經出現了近1/3比例的“鬼村”。

由以上原因導致的資產閑置，據杜猛統計至少有40萬億元。大量的沉沒成本，沒有發揮應有的效力。加之金融成本、高稅收等問題，導致中小產業目前難以為繼。創業環境發生了變化，改革環境也發生了變化。

杜猛表示，“北漂族”現在連生存都成問題、變成“蟻族”之后，再也不會看到像“中國合伙人”這種創業故事，因為他們不敢去奮斗，本應是創新的一代變成了“房奴”，有效資金沉淀，使產業全面萎縮，“新產業沒起來，老產業就玩完了”。

但杜猛判斷中國地產和經濟不會出現“絕對的崩盤”，西方經濟學家低估了中國抗風險的能力。但他認為目前亟須反思當前的環境，必須改革，“繼續不停止的改革才能使我們的環境改變，才有可能全面提升我們在國際上的競爭力?！倍琶涂偨Y道。