經濟法理念下的生態房地產稅收調控制度研究*

◆周明勇 ◆肖宏偉

經濟法理念下的生態房地產稅收調控制度研究*

◆周明勇 ◆肖宏偉

集體利益與個體利益的矛盾是貫穿人類社會始終的基本矛盾，其在房地產調控中具體表現為三個方面：一是中央與地方的利益矛盾，二是社會整體利益與市場個體利益的矛盾，三是房地產經營者與消費者利益的矛盾。經濟法理念是經濟社會化條件下的實質公平正義，其核心內容是在兼顧私人利益的基礎上的社會整體經濟利益的實現。因而，生態房地產稅收調控制度體系完善就是要構建以經濟法理念為宗旨，以稅收調控為基礎兼用財政、金融等多種手段進行綜合性調控的生態調控制度體系；本質是實現房地產市場中中央與地方、政府與市場、經營者與消費者利益博弈的生態制度變遷。

利益博弈；稅收杠桿；生態房地產稅；制度變遷

一、生態房地產稅收調控制度理論的產生

從2003年開始房價不斷飛漲，緊縮調控年年出臺新政，但房價卻漲勢依舊；在這個背景下，2012年11月黨的十八報告明確提出：“把生態文明建設放在突出地位，融入經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程。”其中，還強調健全國土空間開發、資源節約的體制機制，推動形成經濟社會生態效益相統一的和諧、均衡發展的新格局。①《胡錦濤在中國共產黨第十八次全國代表大會上的報告》，http://news.xinhuanet.com/18cpcnc/2012-11/17/ c_113711665_4.htm，2013年8月21日訪問。2013年黨的十八屆三中全會《決定》再次提出：“必須建立系統完整的生態文明制度體系，實行最嚴格的源頭保護制度、損害賠償制度、責任追究制度，完善環境治理和生態修復制度，用制度保護生態環境。”因此，房地產調控制度創新，就要求正確處理好社會整體利益與區域利益、個體利益的關系，將生態文明融入制度建設中構建集體利益與個體利益均衡發展的生態制度。于是，生態制度的理念就應運而生。

（一）生態制度及生態制度理念

生態文明是以生態利益為中心，重視生態要素在經濟增長中的功能的人類社會與自然界良性互動的狀態，強調人類社會整體利益為本位并兼顧私人利益。而諾思認為：“制度是社會博弈的規則，是人所創造的用以限制人們相互交往的行為框架”，②見[美]道格拉斯·C·諾思：“制度變遷理論綱要”，載北京大學中國經濟研究中心，《經濟學與中國經濟改革》，上海：上海人民出版社，1995年版，第2頁。其目的是降低交易成本。因此，生態制度是相對于通過損害環境或其他生物利益及人類整體利益并追求局部利益、個體利益的非生態制度而言的一種制度體系，就是一種將生態文明融入制度建設中的一種制度創新，是為了維護當代人和后代人的利益、人類與其他自然主體的天賦權益，調整人與人之間以及人類社會與自然相互作用的生態社會關系的利益博弈規則。它包括人與自然的硬生態制度即自然生態制度和人與人之間的軟生態制度即制度生態制度兩個方面，其中自然生態制度強調人與自然的和諧均衡發展，而制度生態制度強調人與人之間的體現公平、正義的和諧均衡發展。①周明勇，肖宏偉：《生態民間借貸制度的研究》，《沈陽師范大學學報》，2014年第1期。

理念是指人們事物價值的認識和追求，而價值就是客體能夠滿足主體即人的有用性。②孫國華，朱景文：《法理學》，北京：中國人民大學出版社，1999年版，第58頁。而經濟法理念是實現以社會整體經濟利益為核心內容的實質公平正義，③史際春，鄧 峰：《經濟法總論》，北京：法律出版社，2008年版，第152頁。是實現社會整體利益與個體利益博弈的帕累托最優狀態的法律制度的基本精神。④徐孟洲：《耦合經濟法論》，北京：中國人民大學出版社，2010年版，第22-60頁。因此，生態制度理念就是指人們對生態制度價值的認識和追求，是以經濟法理念為基礎的生態制度原則的原則。

針對房地產市場調控而言，從2003年開始政府年年調控，房價不但降勢難見而且往往在調控稍降后就劇烈反彈。其主要原因是現行制度的“非生態化”，缺乏以稅收調控為核心的生態房地產調控制度體系。

（二）生態房地產稅收調控制度體系及特征

土地是人類賴以生存的基礎。正如英國威廉·配第所說：“土地是財富之母，勞動是財富之父”；在現代市場經濟中，勞動、土地、資本、技術與管理都是財富的生產要素。所以，房地產業是整個社會的基礎產業，并非現在一些專家所鼓吹或認為的支柱產業。而現行的房地產制度在理念上存在三個誤區：一是將房地產業定位為完全競爭市場，甚至一些專家鼓吹其為支柱產業，從而背離了其真正的基礎產業本質，容易導致土地過度開發而損害其他生物的生存基礎并破壞整個社會的生態功能。二是重視實際的土地財政功能而忽視了其制度生態功能，異化了中央調控政策的目標。三是調控對象只針對增量房而未考慮存量房及社會系統性影響，加劇了制度的負外部性，⑤“當某個經濟主體決策產生的結果并沒有全部被該經濟主體承擔時，由此而產生的效應被稱為外部性。決策的收益被他人全部或者部分占有時，產生的是正外部性；如果行為所產生的成本一部分或全部被他人承擔時，產生的就是負外部性。”參見魏建，周林彬：《法經濟學》，北京：中國人民大學出版社，2008年版，第46-47頁。導致房地產投機行為盛行。因此，為了實現房地產制度的理性回歸，應當運用包括財政、金融、稅收和行政政策等工具進行生態化調控，其中，金融調控具有間接性和滯后性，而財政和稅收杠桿則具有直接性和靈活性的特點。因而，生態房地產調控制度就應當以稅收調控生態化為基礎，同時采用財政、金融等多種手段進行綜合性調控。

生態稅收調控法律制度（簡稱生態稅收調控）是運用稅收杠桿作用調控經濟運行并使其生態化的制度，是通過向破壞自然生態和制度生態平衡的負外部性行為征收一定的稅費，使其承擔起相應的生態責任從而實現負外部性內部化，促進生態保護的制度。⑥李傳軒：《生態經濟法——理念革命與制度創新》，北京：知識產權出版社，2012年版，第11-36頁。因此，生態房地產稅收調控制度是根據經濟法理念以稅收為杠桿基礎的生態調控制度體系，它包括自然生態房地產制度和制度生態房地產制度兩個方面。其特征：一是以經濟法理念為基礎。二是從自然生態的視角來看，回歸房地產的基礎產業地位和不完全競爭市場性質。三是從制度生態的視角來看，是以存量房為調控對象，強調稅收的調控職能而非財政收入職能，并以稅收調控為基礎，同時采用財政、金融等多種手段進行綜合調控。

二、房地產稅收調控制度的生態化需要經濟法理論的指導

市場機制是一種建立在優勝劣汰的競爭規則上的資源配置機制，其本質是資本的盈利性。社會分工與生產的社會化又客觀要求社會生產各大部類和各部類之間按比例協調發展。于是，生產的社會化與資本的私人占有之間的矛盾就必然導致社會整體利益與個體利益的沖突。這種沖突具體表現為社會整體經濟利益與個體經濟利益的沖突和政府財政的資源配置與市場資源配置沖突。這兩對矛盾的運動，首先，導致了國家與法律制度的產生；其次，市場的異化導致了政府調控與市場機制耦合的經濟法理念產生，并成為房地產稅收調控為基礎的生態化調控制度體系構建的理論基礎。

（一）社會整體利益與個體利益的矛盾運動導致國家及法律制度的產生

集體利益與個體利益的矛盾是貫穿人類社會始終的基本矛盾，是一切制度的源泉。其中，社會整體利益與個體利益是一個相對的概念，在一定的條件下，集體與個體又可以相互轉化。例如，地方政府經濟利益相對國家來說，是個體利益，而相對地方區域內的其他集體或團體、個人則又成為集體利益。這對矛盾運動和發展就導致了包括國家在內的各種制度產生，其目的就是為了達到沖突各方的利益共贏，實現帕累托最優。①周明勇，肖宏偉：《經濟法理念下的全球市場規制制度研究》，《現代管理科學》，2014年第2期。

首先，天賦人權的自然法則就是生存權和自由，其中，自由是生存權賴以存在的前提。由于人人都有自然權，因而自由就必須以不損害他人的自由為前提；自由就要求生存權只能通過勞動實現。其次，由于勞動能力的差異就導致了社會分工，并只有合作才能實現財富最大化，合作就產生了集體利益和個體利益的對立統一。因而，利益沖突的個人、團體或集團各方，為了防止在沖突中不至于把自己和社會消滅，就達成一種默契的社會契約組成國家制度，并通過國家制度或認可的法律制度保護自身的利益。②[法]盧梭著，何兆武譯：《社會契約論》，北京：商務印書館出版，2003年版，譯者前言第1頁。所以，法和國家的產生是利益博弈的結果。利益博弈規則的制度則是提供基本的結構，人們通過這個基本結構來創造秩序并減少交換中的不確定性，是“集體行動對個人行動的控制”。③見[美]約翰·康芒斯，趙睿譯：《制度經濟學（上）》，北京：華夏出版社，2009年版，第75頁。針對房地產調控制度而言，主要體現為政府與市場、政府與金融機構、房地產經營者與購買者的利益博弈。原則上政府代表社會整體利益，市場代表個體利益；而政府又存在中央與地方的利益博弈，市場則存在一級市場、二級市場與二手房市場之間的利益博弈。因此，要實現房地產調控制度生態化，就是要構建一種能使利益博弈各方的帕累托最優狀態的制度，這種價值追求正是經濟法理念的精髓。

（二）經濟法理念是房地產調控制度生態化及其稅收調控制度生態化的理論基礎

法的理念則是對法的精神或價值的理性概括和追求。④史際春，鄧 峰：《經濟法總論》，北京：法律出版社，2008年版，第151-153頁。經濟法理念就是社會經濟發展到個體利益與社會整體利益沖突無法通過市場機制調和時，客觀需要市場與政府二者耦合的這種協調發展制度價值需求的概括和追求。因為，市場失靈與市場出清是并存的，只有在市場出清時，市場才能實現最佳的資源配置效率，而在其失靈時，就會打破原有的市場均衡而損害社會整體利益。其中，市場失靈是指市場機制無法順利發揮資源的最優配置。針對市場失靈，必須有一個市場之外并與市場力量至少相當的力量來矯正，這就客觀需要凌駕于市場之上的國家通過其政府來矯正并形成彌補市場失靈缺陷的政府配置資源的補充體系。⑤陳 共：《財政學》，北京：中國人民大學出版社，1998年版，第13-14頁。當然，政府并非天然的人格主體，一是其職能執行的政府官員必然存在政府代表利益與私人自身利益的沖突。二是政府官員有限理性也不一定能認識經濟規律的客觀要求，在資源配置過程中可能也存在“政府調控失靈”。因此，為了有效地預防“市場”與“政府”兩個失靈，就需要構建一種制度使政府調控與市場機制相耦合，而對這種價值需求的認識和理性的概括就是經濟法理念。

所以，經濟法理念“包含以消費者為本、平衡協調和社會責任本位三項基本要素”，⑥徐孟洲：《經濟法的理念和價值范疇探討》，《社會科學》，2011年第1期，第96-102頁。是經濟社會化條件下的實質公平正義，其核心內容是在兼顧私人利益的基礎上的社會整體經濟利益的實現。⑦史際春，鄧 峰：《經濟法總論》，北京：法律出版社，2008年版，第151-153頁。而生態房地產稅收調控制度體系就是要構建一種政府與市場、房地產經營者與消費者協調發展的制度，實現各集體利益與個體利益生態發展的制度體系，這正是經濟法理念所追求的目的，因此，經濟法理念是我國房地產調控及其稅收調控生態化制度構建的理論基礎。

三、經濟法理念下的房地產稅收調控生態化制度構建

制度是對以前各方博弈均衡的總結，是相對靜止的。制度需求則是尋求為現實或未來利益博弈各方降低交易成本的博弈規則，是動態的需求，因而制度供給相對于制度需要來說永遠是滯后的。①段文斌，陳國富，譚慶剛，董林輝：《制度經濟學》，天津：南開大學出版社，2003年版，第327-328頁。當社會群體覺察到新制度有可能獲得在現行制度實現不了的制度利潤時就會導致制度變遷。②馮玉軍：《法經濟學范式》，北京：清華大學出版社，2009年版，第75頁。因此，在構建房地產調控生態化制度時，首先，應當針對房地產調控現狀歸納其存在的問題；其次，分析房地產調控制度選擇與變遷，構建房地產稅收調控生態化制度體系。

（一）房地產調控制度的現狀及存在的問題

從廣義上說制度包括非正式制度和正式制度，非正式制度是人們自發形成的并存在于國家權力監管之外的規則；而正式制度是由國家制度或認可的規則。不過，“制度未必或者說通常不會是為了實現社會效率而被創造出來的，相反，它們（起碼是那些正式規則）之被創立，是為了服務于那些有制定新規則的談判能力的人的利益的。”③見道格拉斯·C·諾思著，杭行譯，韋森譯審：《制度、變遷與經濟績效》，上海：格致出版社·上海三聯出版社·上海人民出版社，2008年版，第22頁。由于在中央與地方政府、房地產開發商、金融機構、房地產商品購買方等主體利益博弈中，前三者都是具有談判能力的人，因此，要構建生態化房地產調控制度，就必須先分析房地產調控制度的演化現狀及問題，然后分析問題的根源。

1．我國房地產調控的現狀

從2003年開始年年出臺新政以緊縮調控，但房價卻不斷飛漲。如2005年國務院的“老國八條”和“新國八條”,2006年的“國六條”，2010年國務院的“國十一條”和“新國十條”，直到2011年1月簡稱“新國八條”，全國70個大中城市房價漲幅才出現不同程度回落，而此時北京、上海的房價收入比已達15倍。然而，2012年隨著地方政府各種“刺激剛需”政策的出臺，房地產業成交量開始放大。④崔永超：《包容視角下我國高房價問題研究》，《財政研究》，2012年第9期。2013年2月20日國務院的“國五條”不僅再次重申以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次要求各地公布年度房價控制目標。“國五條”后，各地出臺相應的細則，如北京規定：對個人轉讓住房按規定，“應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。”⑤《北京國五條調控細則出臺(全文)》，http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/19162001216.shtml，2013年9月11日訪問。隨著“國五條”細則的執行結果卻是20%個稅在二手房交易中依然延續了以往5.5%營業稅轉嫁給買房者的這條“劫貧濟富”的老路。⑥胡芳潔：《20%個稅被指劫貧濟富：買房人越沒錢交的稅越多》，http://finance.qq.com/a/20130518/001628.htm，2013年9月11日訪問。因此，房地產關鍵問題是調控失靈。

2．我國房地產調控失靈的原因

我國房地產價格快速上漲，甚至是基本“調控失靈”，其根本原因在于地方政府、房地產開發商和金融機構在利益博弈過程中具有優勢地位，而代表社會整體利益的中央政府設計的制度不能對前者在房地產市場中存在的土地等自然生態利益及制度生態產生的負外部性進行規制；其中，地方政府和金融機構是主要的調控政策即正式制度的執行者，其為了自身的利益必定削弱中央政府為了社會整體利益而制定的房地產調控政策的力量。特別是那些依賴于土地財政來發展經濟的地方政府，甚至會與開發商、金融機構形成三者聯盟來應對中央政府的各種調控政策而使調控政策“失靈”。在非正式的房地產市場運行的博弈規則即制度是由地方政府、金融機構、開發商主導，商品房購買者又分為投機性購買者和自用消費者兩類。在非正規制度的形成中，自用消費者根本就沒有談判能力，而只能由其他強勢博弈者進行制度安排，前四者為了獲得政績或資本收益，一方面，大量開發土地，“圍湖造房”破壞耕地和生態平衡。因此，我國房地產調控中存在的問題主要是：首先，從自然生態分析，房地產市場的性質定位錯誤、地方政府生態績效考核及其問責制缺失，導致耕地及生態破壞。其次，從制度生態分析，一是現行土地出讓制度與房地產商及金融機構的資本趨利性導致“地王”不斷更新從而吹大了房地產泡沫而增加了調控的難度。二是中央與地方事權與財權不匹配，地方政府對土地財政的依賴弱化了房地產宏觀調控制度的執行力。三是由于現行的稅收調控只涉及增量及流轉環節，對炒房投機者的資本投機行為所征的稅收調控成本極容易轉嫁給剛性需求者，從而加劇了房地產泡沫風險，弱化稅收杠桿功能。

（二）房地產稅收調控生態化制度構建

房地產利益博弈主體主要是中央與地方政府、開發商、購買方及金融機構四類。因此，房地產制度創新就應當針對目前房地產調控中存在的問題，對該四類博弈主體行為及其對調控制度的選擇進行法經濟學分析，以經濟法的理論為指導，構建以稅收調控生態化為基礎并兼用財政、金融等多種手段進行綜合性調控的生態調控制度，實現房地產利益博弈行為的外部性內部化的帕累托最優狀態。

1．博弈主體行為法經濟學分析

（1）中央與地方政府。房地產調控過程中，政府應當是最佳的社會整體利益代表，是當然的調控主體，中央政府代表整個國家社會整體利益，而地方政府既代表中央政府行使維護社會整體利益的部分職權，但相對中央又是個體利益和局部利益并有相對獨立的地方利益。中央主要通過稅收、信貸、金融、土地政策等間接的方式對房地產市場進行調控，但由于信息主要來源于地方政府，則存在信息不對稱或滯后性。因此，中央的政策執行力往往受到地方政府的制約。地方政府作為土地資源供給者和房地產開發前期的受益主體，目標是謀求地方區域經濟利益最大化，而“地王”的出現正好增加了地方政府的財政收入。因此，地方政府通過土地出讓、規劃和審批等行為來執行中央的調控制度，很容易產生制度執行的負外部性；同時，中央對地方政府及其官員的政績考核并沒有環境生態指標及問責制，這就擴大了調控制度執行的負外部性。

（2）房地產開發商。作為經營者，其最終目的是謀求自身利益最大化，容易導致開發商聯盟制造錯誤的市場信息傳遞給消費者，造成價格的非理性上漲。同時，其在取地環節，一是利用新聞媒體將本來是社會基礎產業房地產業誤導為“支柱產業”，從而為浪費土地資源和破壞生態提供了前提條件；二是還可能向地方政府采取尋租行為從而導致市場失靈。

（3）房地產商品購買方。購買方包括以炒房為目的的投機者和以自居住為目的的剛性需要者兩類。雖然剛性需求主體數量較大，但很難形成意見統一的利益共同體，相對于開發商來說，具有較弱的談判能力，是房地產交易過程中的弱勢群體，只能被動接受已形成價格及投機者轉嫁的制度執行成本如北京的房地產交易個稅。而投機者為了實現其利益最大化則利用制度的缺陷弱化調控制度的執行力。

（4）金融機構。金融機構房地產開發中是資金的最大供給者。首先，購房者通過按揭方式獲得銀行貸款而購房。其次從取地、建房等環節開發商所需資金主要來源于其貸款，而且，地方政府為發展地方經濟的資金也主要來源于包括土地抵押在內的各種貸款或利用土地進行的融資。因此，金融機構為了自身利益必定與地方政府、房地產開發商及其他投機者結成聯盟來弱化中央政府的房地產調控制度從而增加制度的執行成本并將其外部化。

2．房地產調控制度變遷選擇

房地產調控方法主要有財政、金融、稅收和行政政策等。首先，在現有的分稅制財政體制下，財政調控是中央與地方政府資源配置方法，但目前地方政府的資金來源卻又在很大程度上取決于土地出讓金及相關稅費。行政調控政策雖然短期效果較佳，然而，作為主要執行者的地方政府既是運動員又是裁判員，一旦中央行政放松，房地產調控效果就會反彈，從而導致房價越調越高。因此，如果沒有構建地方政府及其官員的生態績效考核及問責制，很難使地方政府的外部性內部化。其次，由于房地產業是個生產周期較長的產業，房地產金融政策周期相對于其生產周期要短且容易受國內外的經濟影響。當貨幣政策緊縮時，只要不改變現行的土地出讓制度和房地產完全競爭市場的性質，就會積累巨大的資金需求。在房地產銷售市場上則由于投機需求與剛性需求的積累，又加劇了這種資金需求。當央行實行寬松的貨幣政策時，也同樣會導致調控政策效果的反彈。

因此，生態房地產調控制度，就是要使地方政府、房地產開發商、金融機構及房地產投機者單獨或聯合行為所造成的外部性內部化，構建以經濟法理念為理念指導，稅收杠桿為基礎，以財政、金融等多種調控手段為補充的利益博弈各方的和諧制度。

3．生態房地產稅收調控制度創新

生態房地產稅收調控制度創新，應當分析現行房地產稅收制度存在的問題，以經濟法的理念為指導，采用漸進式的制度變遷方式，構建生態化房地產稅收制度為基礎，生態財政政策和金融政策為補充的生態調控制度體系。

（1）房地產稅收制度存在的問題

第一，房地產稅收體系有悖公平稅負原則，具體表現為：一是現行稅收集中設計在開發、流通交易環節，而在保有環節的稅種相對較少。由于交易環節的稅費過高，因而使新建商品房價格提高并帶動整個房地產市場價值上漲，在交易過程中還容易導致如個稅轉嫁給最終消費者，不利于房地產市場的調控。二是房地產稅收制度尚未完全實現統一，如城市維護建設稅、教育費附加等仍內、外有別，對外資房地產企業則不征收此稅費。第二，房地產稅費繁多，且費擠稅現象嚴重。由于收費基本屬于地方財政的預算外收入，很難置于完全有效的監督之下，容易導致與其他土地利益相關者形成對抗中央政策的聯盟，并還可因生態績效考核及問責制的不完善而權力尋租。第三，程序上稅收征管程序繁瑣，征收管理不嚴，懲罰力度不夠，從而導致房地產稅收的經濟調控功能弱化。

（2）以經濟法理念為指導構建生態化房地產稅收制度為基礎，以生態財政政策和金融政策為補充的生態調控制度體系

其一，對房地產市場限制性競爭地位的性質進行正確定位。土地是一切生物賴以生存的基礎，是創造財富的基本要素之一，但房地產卻只是各行業的基礎。同時，由于我國土地的國有制度主要是地方政府進行管理和出讓，當生態利益和社會整體利益與局部個體利益沖突時，如果沒有生態績效考核機制及問責制，必將導致過度的房地產開發從而破壞生態環境，危及后代人及其他生物的生存基礎。目前我國將房地產定位為完全競爭市場，從開發環節來看，將導致大量圈地甚至掠奪本該屬于如湖泊、濕地的稀缺生態土地。從購買環節來看，將導致有錢人作為投資品而大量購入炒房從而抬高房價，而貧窮者甚至連生存基礎都無力購買。這不但導致兩極分化而且破壞生態平衡。因此，房地產業應是一個不完全競爭性市場，應當由國家對個體入量進行適當的限制，并從財政和金融政策上進行調控，引導資金流向生態產業之中，從而為制度執行成本的外部性內部化奠定基礎。

其二，對房地產相關稅收進行生態化創新。從實體上，清費立稅，統一房地產稅收制度，改革土地出讓制度，強化稅收杠桿的宏觀調控功能。從程序上，強化稅源監控、明確劃分征管權限，從而加強稅收征管、提高征管效率。同時完善房地產稅課稅的配套制度。當然，這是理想的生態稅收調控制度，但因現實中，由于土地出讓制度、中央與地方的事權與財權匹配的財政制度等相關制度的改革還需要一個過程，在全面生態化制度創新的探討與設計的同時，應當采用漸進式的方法，先解決目前的政策調控失靈問題。筆者認為，首先，應當以稅收的經濟調節功能為宗旨，開征房地產調節稅，這種稅開征的目的不是為了籌集財政資金而是調控房地產業、抑制投機的需求。具體來說，房地產調控稅是以現行的稅收法律和政策為基礎，對既定范圍內的投機存量房征收調控稅種。可以規定以家庭為單位，對與家庭生活與工作有關的城市允許以家庭人口為基數保留其購房數，對于除繼承以外的超標房加倍征收調節稅。這一方面即維護了現有的房地產市場化成果，又預防了因炒房而導致生態失衡及市場泡沫過高的金融風險。當然，對于繼承而超標的，可以規定10年或8年以內必須轉讓，否則，也要收調節稅。從而實現抑制投機性炒房需求的宏觀調控目的，使房地產價格合理回歸。①周明勇，肖宏偉：《生態民間借貸制度的研究》，《沈陽師范大學學報》，2013年第9期。其次，統一生態房地產稅收調控制度體系，完善相關配套的財政、金融及行政制度。

其三，建立地方政府及官員的生態績效考核機制并完善其問責制。目前，地方政府的經濟發展主要依賴于土地出讓及與土地相關的如抵押貸款或BT等融資模式，而地方及其官員的考核主要是來自于上級對其GDP或基礎形象工程或其他經濟指標。加上，地方政府主要官員任期短，且有由于對地方政府債務沒有考核機制、有的新官不理舊事的習慣，加劇了地方政府及其官員對短期地方利益的追求，從而導致為了追求GDP和形象政績而掠奪式地過度圈地、利用土地盡可能地舉債并大量開發房地產。一方面加劇了土地的粗放式開發、加劇了潛在的生態危機風險。另一方面，吹大了房地產泡沫，增加了地方政府債務潛在的金融風險，弱化了中央政府的房地產調控執行力，加劇了調控政策執行的制度外部性。因此，為了使中央與地方政府利益、社會整體與個體利益均衡，實現社會主義法治理念，使地方政府的制度執行成本外部性內部化，就應當構建包括地方政府及其主要官員的生態環境、生態地方政府債務考核機制的生態政績考核機制并完善以終身責任制為基礎的問責制。

總之，生態房地產稅收調控制度體系，是以社會整體利益為本位，兼顧私人利益的經濟法理論為指導，以經濟調節功能為宗旨而不以籌資為目的房地產調節稅開征為起點，逐步建立包括生態績效、債務風險考核機制的政績考核體系；改革土地出讓制度，統一房地產稅費，最終實現以生態房地產稅收調控制度為基礎，生態財政政策和金融政策為補充的生態房地產調控制度體系創新。

四、結論及政策建議

從2003年開始房價不斷飛漲，年年出臺新政以緊縮調控，其根本原因在于：一是我國現行房地產調控制度沒有遵循社會整體利益與個體利益這對矛盾運動的客觀規律。二是沒有運用經濟法的實質公平的理念解決房地產主要問題而只是對枝節問題進行了調控，從而導致我國房地產價格調整越調越高而成為“空調”。因此，生態房地產稅收調控制度體系完善，需要以經濟法理念為指導，以生態化房地產稅收制度為基礎，以生態財政政策和金融政策為補充，實現房地產市場中中央與地方、政府與市場、經營者與消費者利益博弈的生態制度變遷。具體為，其一，回歸房地產基礎產業的理性定位。其二，對房地產相關稅收進行生態化創新。首先，不以籌資為目的而以經濟調控為宗旨開征房地產調節稅，實現房地產價格理性回歸。其次，從實體上，統一房地產稅收制度，改革土地出讓制度，強化稅收杠桿的宏觀調控功能。從程序上，強化稅源監控、明確劃分征管權限，從而加強稅收征管、提高征管效率；并且完善配套的財政、金融及行政等制度。其三，建立地方政府及官員的生態績效考核機制并完善其問責制。

參考文獻：

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（責任編輯：燦亮）

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A

2095-1280(2014)06-0056-08

全國統計科學研究計劃重大項目“中國生態文明建設：統計測度、國際比較與影響因素研究”（項目編號：2013LD03）；國家社科基金項目《生態文明視域下國家低碳創新體系建設研究》（項目編號：14BGL099）。

周明勇，男，中國人民大學法學院博士研究生；肖宏偉，男，國家信息中心經濟預測部助理研究員。