2014上海樓市七大板塊新說自貿區板塊

2013年12月10日，中國城市競爭力研究會在香港發布的報告顯示，上海因設立第一個國家級自由貿易試驗區等綜合因素的驅動與影響，其城市綜合競爭力首超香港位列第一。

同日，上海社會科學院城市與人口發展研究所發布了《2030上海發展研究叢書》中預測2030年上海常住人口將達到3000萬（2012年底上海常住人口為2380萬）。

上海“人多地少”的基本面20年內不會變

據《2030上海發展研究叢書》預測，未來20年，上海勞動年齡人口將增長近200萬，但隨著上海戶籍人口的不斷減少，戶籍勞動力供給將面臨著不斷減少的趨勢，60歲及以上的常住老年人口規模將不斷增加，2030年上海男性人口平均壽命預期將達85.39歲，女性人口平均預期壽命將達89.93歲，60歲及以上常住老年人口將達到785.5萬人，占全市常住人口的26.2%，是2010年的2倍多。

由此可見，未來相當長一段時期內，上海“人多地少”的基本面不會改變。人口高齡化將使四世同堂的家庭結構成為常態，而逐步放開的“單獨二胎”政策和越來越多的養老扶助外來人口的增加，也使目前已有住房的上海居民家庭改善型置業需求不斷高漲。

據同策咨詢統計表明，截至2013年10月，2009-2013年商品住宅土地規劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近五年平均值僅為1.17。而當住宅土地規劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應求。

事實上，在經歷過去兩年調控之后，目前上海市商品住宅市場的需求相當旺盛，今年自住需求和改善需求兩股力量的釋放已經讓市場成交量達到階段性的高峰。數據顯示，2013年11月“滬七條”出臺之后，由于改善需求在年末發力，導致整個市場成交量盡管環比跌8%，但是仍然在128萬平方米相對高位水平，成交均價則高達 25038元/平方米。而2013年1-11月商品住宅成交量則已達1183萬平方米，已經超過自2010年以來任何一年的成交量，僅次于2009年的1763.6萬平方米。

未來5年郊區軌交零增長或致房價上漲壓力大

2013年，隨著上海軌交11號線二期及花橋段、12號線東段、16號線一期的相繼開通，全市軌交運營里程達到570公里，除青浦、奉賢南橋、崇明3個遠郊新城尚未開工建設軌交外，市域性的軌交網絡格局已初步形成。未來4-5年內，除市區還會加密幾段軌交新線外，廣大剛需置業者首選的市郊新城，將面臨相當長一段時期的軌交新線真空期。從2013年12月初恒大競得松江中山街道、佘山北大居和嘉定馬陸地塊純宅地1.25-1.46萬元/平方米的樓板價就能窺探出，未來上海房價，尤其是郊區房價的上行壓力仍在不斷加劇。

樓市板塊七段論，各盡所需選對房

根據最新出臺的《上海市主題功能區規劃》明確的各區功能定位，我們基本可以看出，2020年以前上海樓市的板塊格局已大體成形，從沿海到內陸，自中心到外圍，可分為7個層級。

中國（上海）自由貿易試驗區，加上比鄰自貿區的上海國際旅游度假區（迪士尼）項目、“臨港30條”重點扶持的“特區中的特區”臨港新城，自貿區+迪士尼+臨港所組成的沿海發展軸，已然成為上海乃至全國新一輪對外開放的新窗口，猶如上海的“門面”，可標榜為“第一世界”。

黃浦江、蘇州河兩岸的上海傳統中心城區，在“后世博時代”，以徐匯濱江-前灘、世博濱江、南外灘、楊浦濱江、蘇河灣、長風生態商務區等6大區域開發為重點，形成上海新的公共活動中心、行政文化和對外交流中心，猶如上海的“中庭”，可謂“第二世界”。

虹橋商務區和真如、新江灣、花木、莘莊這4個城市副中心，是浦江兩岸傳統中心城區的自然延伸，如“五星閃耀”，成為沿中環構建環形服務走廊的重要支點。相對于“黃浦—陸家嘴”這個絕對正中心而言，他們是上海中心城內實質上的5大次中心。

中外環間，相較于商務功能突出的5大次中心，大場、淞南高境、張江唐鎮、北蔡御橋等大型居住區板塊配套成熟、生活便利，是新興中產階層改善置業的4大“人氣天王”。

走出外環，業已開通的軌交沿線板塊，正北方向1號線經過的楊行、月浦，7號線通達的顧村、羅店，西北方向11號線連接的南翔、嘉定新城、安亭花橋，西南方面9號線途經的九亭、泗涇，東南方面8、16號線可達的浦江、周康、航頭新場，有如12星座，各具魅力的吸引著首次置業者的目光。

上海其他暫未開通軌交的地方，有的怨交通不便，只好本地消化，比如閔行紫竹、奉賢南橋、青浦新城，要走出“內需型”的市場格局，等軌交至少還要4-5年；有的則慶幸沒有軌交好，外來人口不會大量涌入，倒也保持一份都市里難得的原生態，進而獨樹一幟的成為了以自然資源為賣點的頂級別墅區，比如在佘山、淀山湖、崇明東灘享受大隱隱于市的生活。