淺談全裝修住宅集約化生產的主承包管理

上海市建筑裝飾工程集團有限公司 上海 200072

1 裝飾主承包管理概述[1-8]

1.1 裝飾主承包管理內容

（a）裝飾樣板施工階段包括：組織辦理施工許可證、辦理報監相關手續、組織樣板層施工單位進場、組織施工現場移交、組織裝飾樣板房施工圖設計交底、組織樣板房施工圖深化設計、組織編制樣板房施工設計、組織樣板房施工設計審批確認、組織樣板房材料小樣送審、組織樣板房材料樣板審批、組織材料樣品確認和封樣、組織樣板房施工、樣板房施工進度控制、樣板房施工質量控制、樣板房施工安全控制、監督進場材料驗收、監督進場材料復驗、監督材料規范使用、樣板房設計變更管理、樣板房材料變更管理、組織樣板房裝飾質量綜合評定、組織樣板房評定后調整施工、組織樣板房調整后質量評定至確認、組織裝飾施工圖修改至確認、組織裝飾材料調整至確認、組織編制工程裝飾施工招議標文件、組織裝飾施工招標議標、組織裝飾施工評標、組織裝飾施工合同治談。

（b）裝飾工程施工階段，包括組織裝飾施工單位進場，組織裝飾現場移交，組織裝飾與土建、安裝界面劃分，組織垂直運輸方案編制，協調專業施工與裝飾施工搭接，組織裝飾施工圖調整后設計交底，組織裝飾施工圖深化設計，組織裝飾飾面有效綜合圖深化設計，組織編制裝飾施工組織設計，組織裝飾施工組織設計審批至確認，組織甲供、乙供材料劃定，組織裝飾材料小樣送審，組織裝飾材料樣板審批，組織裝飾材料樣品確認和封樣，組織裝飾施工，施工過程進度協調，施工過程質量監控，施工過程安全控制，施工過程文明施工控制，監督進場裝飾材料驗收，監督進場裝飾材料復驗，監督進場材料規范使用，裝飾施工設計變更管理，裝飾施工材料變更管理，組織裝飾工程產品保護，組織施工中間驗收。

（c）裝飾工程竣工階段包括：組織技術資料匯總、組織竣工圖編制、組織編制裝飾保養指導書、組織裝飾工程竣工驗收、組織驗收后的局部修正、組織移交前整理清洗、組織裝飾工程移交、組織配合整體工程向物業移交、組織竣工資料歸檔、組織竣工結算、組織裝飾項目管理總結。

1.2 裝飾主承包管理特點

（a）裝飾工程管理跨度向前延伸，包括裝飾策劃階段管理、裝飾方案設計階段管理、裝飾施工圖設計階段管理、裝飾樣板施工階段管理、裝飾施工階段管理、使用保養階段管理。

（b）裝飾工程協調覆蓋面擴展，包括裝飾施工之間、家具承包商、軟裝飾承包商、末端安裝承包商、系統安裝承包商、弱電安裝承包商、消防安裝承包商、幕墻安裝承包商、電梯安裝承包商、廣播安裝承包商、燈光安裝承包商、其他承包商。

1.3 裝飾主承包管理構架

以裝飾主承包項目經理為中心，由公司各專業管理部門支持協調，綜合管理部、合約管理部、財務預決算部、設計管理部、技術管理部、工程管理部、采購管理部七大部門共同配合協作，指導施工項目部正常開展生產。

2 參與全裝修住宅設計（深化）

裝飾主承包單位是創意設計的深化者，以專業的施工管理眼光將設計師的理念通過實物快速、有效地展示給小業主。組建深化設計團隊是提高管理效率的方式之一。裝飾主承包單位以參與深化全裝修住宅設計為起點，以設計師的創意圖紙為基本條件，從整體到各施工節點進行詳細剖析，充分結合現場情況磋商方案、審核圖紙，明確產品使用功能和材料選用情況，細化節點大樣圖及設計排版圖，并通過排版等實際操作修正不合理部分，實現圖紙變更。共同提供設計材料樣板，參與精裝修材料樣板封樣，選用節能環保綠色材料。

3 設計樣板房施工

樣板房是設計的執行者。在全裝修商品住宅中，樣板房是設計概念與業主意愿銜接的橋梁，使設計與施工無縫搭接。樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且可通過樣板房的施工，發現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，及時進行修正。同時也可通過樣板房施工獲得小業主的效果評價，通過調研、整合各類資源，預測經濟效益。對精裝修施工單位而言，通過樣板先行，確定本工程施工模板，規范類似工程施工流程，通過多個工程類比，探索形成一套統一的住宅精裝修工程管理體系。通過樣板引路，施工單位可綜合美觀性、功能性等實際情況提出設計材料的變更，為商務二次經營創造機遇。

4 全面深化設計，將土建、機電、幕墻等專業納入設計管理范疇

根據工程特點、合同范圍、專業內容判斷設置全面深化設計的人員，組成深化設計小組，通過設計交底會議統一設計標準，并制定深化設計、施工工作計劃，確保設計、施工的連續性。裝飾主承包在熟悉精裝修圖紙同時，將土建、機電、幕墻等專業納入設計管理范疇。通過現場全面測量，核對土建施工現狀，繪制圖紙與現狀偏差圖。與土建單位溝通施工界面劃分，與機電單位溝通吊頂的機電設施的布置，如風口、噴淋、燈具、煙感等的合理位置，與幕墻溝通交界封堵施工范圍及節點等。

5 施工管理過程管理

5.1 裝飾主承包對裝飾工程實施全過程管理，突出前期策劃管理

以裝飾工程各階段專業邏輯關系為線索，將管理貫穿于設計任務書完善、裝飾方案設計、施工圖設計、深化設計、材料確認、裝飾樣板段施工以及裝飾施工整個過程。重點疏通各階段之間的邏輯關系，解除各階段工作之間的相互制約，為各階段工作順利進行創造必要條件，做好鋪墊，從而確保整個工程順利完成。

以前期策劃為導，規范施工管理模式。遵循制度規范，嚴控關鍵流程管理。在前期策劃中，根據樣板數據和經驗，統籌各類人力、物力資源，切實做好項目標段的合理科學劃分，管理人員組織構架搭設，項目重難點及質量通病歸類分析及相應方案的制定，總進度、質量計劃的編制，勞務需求、材料供應具體任務的部署。以前期策劃為綱領性文件組織生產，落實每一階段目標工作，并檢測實際值與計劃值的偏離程度，及時作出調整，規范運行方式。裝飾主承包在前期策劃中，根據住宅精裝修特點，以統一為核心思想，切實保證深化設計統一、節點工藝統一、質量標準統一、材料要求統一、進度協調統一、文檔管理統一。充分落實裝飾工程前期五大重點關鍵節點，即通過方案設計、通過施工圖設計、通過樣板房施工慎重驗收、裝飾材料全面確認、通過可實施的綜合施工圖。

5.2 裝飾主承包對相關方的全面協調管理

在前期管理階段，重點協調業主方、設計方、監理方、材料供應商等各方工作，以單位方案、材料確認，主體施工單位施工界面明確劃分，強、弱電單位隱蔽作業的同步配合等為主要內容，努力確保各類設計、材料、計劃條線能順利進行。

在裝飾施工階段，以時間、空間邏輯為線索，以裝飾面為核心，將管理覆蓋到與裝飾施工密切相關的業主、監理、水、電、風、弱電、消防、幕墻、土建、供應商等各個專業方。努力確保整個飾面施工能順利進行。同時，以項目內部人員權責制的落實，明確各崗位分工，避免交叉工作、遺漏工作。

把控協調幾個關鍵環節：綜合圖紙層面的協調；綜合計劃的協調；各相關方施工工序搭接的協調；日常矛盾協調。

5.3 質量風險等級設置，分級管理

風險等級制度就是把現場所需巡視檢查的所有項目都逐一列項，注明檢查的方式方法，并把檢查項目根據可能不受控的概率大小，劃分為1～3 級風險。1 級風險最大，3 級最小。根據風險等級的高低控制檢查力度。1 級風險的項目，施工員必須全數檢查，旁站管理，例如同層排水的盛水試驗。3 級風險的項目只需抽查即可。若在施工過程中發現有項目的質量已經發生不受控現象，將風險等級上調一個等級，加大管理巡視的力度。在上下道工序銜接階段，下道工序的施工班組必須對上道工序進行驗收，驗收合格后在施工流轉單上簽字確認。若不驗收擅自進行下道工序施工的，便視為默認驗收合格，今后由前道工序質量引起的問題均由該班組承擔。

5.4 標準工藝設置

全裝修住宅中室內各部位裝修因產品標準不同，設計選用的材料不同，其施工內容也不盡相同，但其工序基本相同。大面施工管理時，標準工藝的設置，每道工序、每個環節的合理制定，對施工進度、質量、成本目標的實現具有重要意義。

在裝飾主承包管理體系中，13 道工序的制定有效避免了施工工序的交叉，同時也緩解了緊張的工期。13 道工序分別為：土建改造，機電安裝（含水電）墻體粉刷，吊頂、墻面基層（不含穿線），地暖（含二次地暖找平及防水）、隱蔽驗收（含穿線），封板、石膏線條安裝，墻地面濕作業（含窗臺板、門檻石、石材踢腳線），批灰、乳膠漆底漆，木飾面、門套、臺盆柜、固定柜、衣柜、金屬、不銹鋼、進戶門，廚房間櫥柜、燈具、風口、潔具、鏡子、淋浴房，地板、踢腳線、龍頭、乳膠漆面漆，墻紙軟包、開關插座面板、內門扇、廚房電器，保潔，結晶。每道工序必須保證材料進場確認單、工序樣板確認單、工序交接單、四方隱蔽工程驗收確認單（分包、總包、監理、業主）。

全裝修住宅中，通用節點處理工藝及施工方式的創新，綜合現場施工質量、效率及業主使用功能，從全方位促進住宅精裝修施工管理綜合能力的提高。

在全裝修住宅中，先進施工工藝與技術的應用，不斷促進施工的科學化管理。如通過BIM技術的應用，輔助深化設計、4D圖像表現施工工序、奢華設計階段碰撞分析、工程量統計等。通過sketchup的應用，將設計圖形直觀地展示在客戶面前，獲得與業主及時的溝通與交流，從最大程度滿足客戶需求。

6 結語

隨著住宅開發的工業化標準化進程的加快，全裝修住宅將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。全裝修商品住宅產業日趨普遍與成熟的同時，不斷探索裝飾主承包單位前進方向，完善管理模式，保持施工技術、工藝、質量目標的同步提升是增強企業競爭力的必然趨勢。

對裝飾主承包管理模式而言，應以品質的保證為核心力，加強全過程調控管理，以專業施工管理眼光投身到全裝修住宅設計，積極實施樣板房施工，開展專業全面深化設計，科學合理組織施工工序，從而實現業主與施工單位互利共贏。全裝修住宅領域的蓬勃發展，對精裝修企業而言是新的機遇與挑戰。如何在競爭激烈的市場中穩步向前，追求更加卓越的品質與效益，仍需我們在實踐中不斷嘗試與提升。