規范調節房地產稅費的幾點分析

張春雷/哈爾濱市住房保障和房產管理局經濟技術開發區分局

規范調節房地產稅費的幾點分析

張春雷/哈爾濱市住房保障和房產管理局經濟技術開發區分局

房地產稅制是國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿。近幾年來，我國房地產二級市場上住房價格高攀不落，高房價成了全社會關注的問題。本文就如何利用房地產稅收改革對房地產市場進行宏觀調空，有效地調控房價，促進房地產市場的均衡發展提出自己的見解。

房地產；稅費；缺陷；規范

我國房地產行業經歷了一段高速發展的階段，違背了經濟發展規律，其成因非常復雜。我國現行房地產行業稅費制度本身就存在一定的問題，也是加重房地產價格高速上漲的一個原因，下文就針對這個問題進行簡要的探討，結合實踐，提出規范稅費調節市場的幾點建議。

一、我國現行房地產業稅制存在的問題

1.稅制結構不合理。現行中國房地產稅制基本上是作用在銷售環節上一旦租售，則數稅并舉造成房地產保有和使用環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重。對房產而言保有環節的房產稅對所有非營業用房一律免稅失去了以財產稅調節收入分配的作用。而在房地產流轉環節。土地增值稅的稅率高達30%－60%。再加上5%的營業稅和33%的企業所得稅企業的實際平均稅負達到40%以上，高于世界多數國家和地區的水平。高稅負必然引發房價的上漲。

2.以費代稅現象嚴重。由于房地產開發自身的特點一個項目運作下來需要經過若干個主管部門審批、把關因此。以房地產為載體的行政收費也隨之出現。據不完全統計一般房地產開發項目的收費有幾十種之多。在我國的房地產的稅費構成中稅收、收費，土地出讓金所占的比重分別為：20%、30%、50%。各種收費不僅名目繁多。而且極不規范，稅少費多現象比較突出。稅收是國家憑借其政治權力無償、強制、固定地參與社會財富分配。而行政收費是對政府提供的有關房地產行政服務的一種補償，反映的是一種等價的服務關系。但由于政府行為的特殊性，執行過程中很可能變成強制行為，使這些收費項目帶有一定的剛性。因此，過多的行政收費項目削弱了稅收的宏觀調控功能降低了稅收的嚴肅性。加重了房地產開發企業的負擔。積壓了企業的利潤空間讓企業產生了想通過偷逃稅款彌補其利潤的損失。

3.房地產稅制設計不合理?，F行的房地產稅制中房地產開發商負擔的土地增值稅實際上與所得稅、營業稅正相關。三種稅負交叉重復而且土地增值額的計算技術比較復雜。在實際征管中難以操作。特別是整片開發、分期分塊出售、分棟分層分套出售商品房的?？鄢椖拷痤~的計算更是困難許多地方稅務部門在自身的權限范圍內出臺了土地增值稅預征管理辦法由于預征的稅率較低。而以后的清算又需要很多技術條件。實際土地增值稅的征收額并不高。基本失去了土地增值稅開征的初衷。不利于提高該稅種的征管效率和執法的嚴肅性。土地使用稅與房產稅在對同一目的物征收時很難科學劃分房產價值和土地價值等。上述問題凸現了稅制設計上的不合理。此外。內資和外資房地產開發企業稅制的差異，使內資企業的稅負明顯高于外資企業，有違于WTO國民待遇原則和公平競爭原則有悖于稅收的基本原則。

4.房地產稅收征管環節復雜、效率低?，F行的房地產業的稅收征管分別由地方稅務局和國家稅務局負責，由于許多征稅信息不能在兩個稅務局之間共享。因此往往造成同一房地產開發商要同時接受兩個稅務局關于納稅情況、財務信息的稽查增加了征稅成本和企業負擔降低了征管效率。

二、如何通過規范房地產稅制來調節房地產二級市場

首先，加強保有課稅，減輕流通課稅。對房地產保有課稅可以通過合理調節政府與房地產實際占有者之間對房地產保有時自然增值的收益分配，以保證稅負公平，降低土地作為資產保有的增值性，加重房地產占有者長期持有房產的成本，抑制了房地產的空置。適當降低房地產權屬轉讓的稅負，可以直接減少房地產開發企業的開發經營成本，有效緩解房價居高不上和商品房空置率高的狀況，提高消費者購買力。

其次，開征統一規范的物業稅。物業稅是對土地及其地面建筑物統一征收的房地產稅，將現行的房地產開發、銷售、持有環節的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅合并為房地產稅，以房地產的評估值為計稅依據，遵循寬稅基、低稅率、簡化稅制的原則，對經營性和非經營性房地產普遍征收房地產稅。房地產過熱的直接表現是房價過高，而目前繁重的房地產稅費至少占了房屋成本價格的40%左右，消費者在購買房產時，房價就包含了幾乎全部稅費。開征物業稅，將開發商建房時上繳的房地產稅費改為由購房者在購買房子后通過每年交納，分年交付的方式來交納，購買者可以降低買房時的成本，房價將會出現很大程度上的下降，這有利于房地產市場和宏觀經濟的穩定運行。同時，通過制定不同稅率，對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定必要的起征點或免征額等稅收優惠政策減少征稅，符合誰收益誰付費的課稅原則，實現房多者多交稅，房少者少交稅，使得炒房成本加大，可以改變人們的投資分配，遏制炒房行為，限制投機者的投機炒作活動。

第三，強化房地產收益稅收。土地增值稅對土地增值收益有針對性的調節作用，土地增值稅采用四級超累進稅率，稅額按房地產交易中土地增值額的30%－50%繳納，所以如果房價低，漲幅小，則土地增值少，利潤空間小甚至沒有，因而土地增值稅就少或沒有。反之，如果價格上漲很多，土地增值額就大，所適用的稅率就高，因而應交納的土地增值稅占房價的比重也就增加了，這就使得由房價上漲給房地產商帶來的增值很少，必然減弱房地產商漲價與哄抬房價的積極性，起到了很好多調控房價的作用。

第四，具體的稅收政策措施。一是征收房地產閑置稅。具體表現為：對取得土地的使用權或承包權后，長期不從事經營和使用，造成土地和房屋閑置的；對建設項目停工達到一定年限的；在房屋竣工或購入后，無正當理由長期空置的單位和個人，以房屋或土地的市場評估價值為計征依據進行課說。二是征收房地產營業稅。2005年5月11日，國務院辦公廳關于轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知，調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管。三是通過對二手房市場上轉讓房產征收個人所得稅。其稅率根據轉手程度及轉手利潤的大小來確定。對于二手房市場的投機者，對他們這些炒作取得的收益征稅既合法又合理，而且可以減少他們對炒作的激勵作用，從而可以規范房地產市場。

當然，通過改革房地產稅收體系，實施各種稅收政策來降低房價，但從短期來看，房地產資產的價格主要是由供求關系來決定的。但就建設部等七部門發出了《關于做好穩定住房價格工作的意見》來看。這些措施的落實，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，抑制目前已出現小一部分不合理需求，從供給與需求方面來調節房價。而在長期來看，開征房地產稅相當于對房地產資產的各期凈收益征稅，在貼現率不變的條件下，房地產預期收益的現值下降，房地產投資的預期資本增值也會降低，兩者合計，房地產的均衡價格水平必然下降?？梢?，房地產稅收對于長期的穩定房地產市場價格，具有重大的意義。