規(guī)范調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)的幾點(diǎn)分析

張春雷/哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分局

規(guī)范調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)的幾點(diǎn)分析

張春雷/哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分局

房地產(chǎn)稅制是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有力杠桿。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格高攀不落，高房?jī)r(jià)成了全社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。本文就如何利用房地產(chǎn)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)空，有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展提出自己的見(jiàn)解。

房地產(chǎn)；稅費(fèi)；缺陷；規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段高速發(fā)展的階段，違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，其成因非常復(fù)雜。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)制度本身就存在一定的問(wèn)題，也是加重房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲的一個(gè)原因，下文就針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的探討，結(jié)合實(shí)踐，提出規(guī)范稅費(fèi)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅制存在的問(wèn)題

1.稅制結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)稅制基本上是作用在銷售環(huán)節(jié)上一旦租售，則數(shù)稅并舉造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。對(duì)房產(chǎn)而言保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅失去了以財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。土地增值稅的稅率高達(dá)30%－60%。再加上5%的營(yíng)業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。高稅負(fù)必然引發(fā)房?jī)r(jià)的上漲。

2.以費(fèi)代稅現(xiàn)象嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身的特點(diǎn)一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作下來(lái)需要經(jīng)過(guò)若干個(gè)主管部門審批、把關(guān)因此。以房地產(chǎn)為載體的行政收費(fèi)也隨之出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)有幾十種之多。在我國(guó)的房地產(chǎn)的稅費(fèi)構(gòu)成中稅收、收費(fèi)，土地出讓金所占的比重分別為：20%、30%、50%。各種收費(fèi)不僅名目繁多。而且極不規(guī)范，稅少費(fèi)多現(xiàn)象比較突出。稅收是國(guó)家憑借其政治權(quán)力無(wú)償、強(qiáng)制、固定地參與社會(huì)財(cái)富分配。而行政收費(fèi)是對(duì)政府提供的有關(guān)房地產(chǎn)行政服務(wù)的一種補(bǔ)償，反映的是一種等價(jià)的服務(wù)關(guān)系。但由于政府行為的特殊性，執(zhí)行過(guò)程中很可能變成強(qiáng)制行為，使這些收費(fèi)項(xiàng)目帶有一定的剛性。因此，過(guò)多的行政收費(fèi)項(xiàng)目削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能降低了稅收的嚴(yán)肅性。加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。積壓了企業(yè)的利潤(rùn)空間讓企業(yè)產(chǎn)生了想通過(guò)偷逃稅款彌補(bǔ)其利潤(rùn)的損失。

3.房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營(yíng)業(yè)稅正相關(guān)。三種稅負(fù)交叉重復(fù)而且土地增值額的計(jì)算技術(shù)比較復(fù)雜。在實(shí)際征管中難以操作。特別是整片開(kāi)發(fā)、分期分塊出售、分棟分層分套出售商品房的。扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算更是困難許多地方稅務(wù)部門在自身的權(quán)限范圍內(nèi)出臺(tái)了土地增值稅預(yù)征管理辦法由于預(yù)征的稅率較低。而以后的清算又需要很多技術(shù)條件。實(shí)際土地增值稅的征收額并不高。基本失去了土地增值稅開(kāi)征的初衷。不利于提高該稅種的征管效率和執(zhí)法的嚴(yán)肅性。土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)同一目的物征收時(shí)很難科學(xué)劃分房產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值等。上述問(wèn)題凸現(xiàn)了稅制設(shè)計(jì)上的不合理。此外。內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅制的差異，使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)明顯高于外資企業(yè)，有違于WTO國(guó)民待遇原則和公平競(jìng)爭(zhēng)原則有悖于稅收的基本原則。

4.房地產(chǎn)稅收征管環(huán)節(jié)復(fù)雜、效率低。現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管分別由地方稅務(wù)局和國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)，由于許多征稅信息不能在兩個(gè)稅務(wù)局之間共享。因此往往造成同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要同時(shí)接受兩個(gè)稅務(wù)局關(guān)于納稅情況、財(cái)務(wù)信息的稽查增加了征稅成本和企業(yè)負(fù)擔(dān)降低了征管效率。

二、如何通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)稅制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)

首先，加強(qiáng)保有課稅，減輕流通課稅。對(duì)房地產(chǎn)保有課稅可以通過(guò)合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間對(duì)房地產(chǎn)保有時(shí)自然增值的收益分配，以保證稅負(fù)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的增值性，加重房地產(chǎn)占有者長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的成本，抑制了房地產(chǎn)的空置。適當(dāng)降低房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)，可以直接減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，有效緩解房?jī)r(jià)居高不上和商品房空置率高的狀況，提高消費(fèi)者購(gòu)買力。

其次，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。物業(yè)稅是對(duì)土地及其地面建筑物統(tǒng)一征收的房地產(chǎn)稅，將現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，遵循寬稅基、低稅率、簡(jiǎn)化稅制的原則，對(duì)經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)普遍征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)過(guò)熱的直接表現(xiàn)是房?jī)r(jià)過(guò)高，而目前繁重的房地產(chǎn)稅費(fèi)至少占了房屋成本價(jià)格的40%左右，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)就包含了幾乎全部稅費(fèi)。開(kāi)征物業(yè)稅，將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)上繳的房地產(chǎn)稅費(fèi)改為由購(gòu)房者在購(gòu)買房子后通過(guò)每年交納，分年交付的方式來(lái)交納，購(gòu)買者可以降低買房時(shí)的成本，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)很大程度上的下降，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)，通過(guò)制定不同稅率，對(duì)居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對(duì)一般居住者確定必要的起征點(diǎn)或免征額等稅收優(yōu)惠政策減少征稅，符合誰(shuí)收益誰(shuí)付費(fèi)的課稅原則，實(shí)現(xiàn)房多者多交稅，房少者少交稅，使得炒房成本加大，可以改變?nèi)藗兊耐顿Y分配，遏制炒房行為，限制投機(jī)者的投機(jī)炒作活動(dòng)。

第三，強(qiáng)化房地產(chǎn)收益稅收。土地增值稅對(duì)土地增值收益有針對(duì)性的調(diào)節(jié)作用，土地增值稅采用四級(jí)超累進(jìn)稅率，稅額按房地產(chǎn)交易中土地增值額的30%－50%繳納，所以如果房?jī)r(jià)低，漲幅小，則土地增值少，利潤(rùn)空間小甚至沒(méi)有，因而土地增值稅就少或沒(méi)有。反之，如果價(jià)格上漲很多，土地增值額就大，所適用的稅率就高，因而應(yīng)交納的土地增值稅占房?jī)r(jià)的比重也就增加了，這就使得由房?jī)r(jià)上漲給房地產(chǎn)商帶來(lái)的增值很少，必然減弱房地產(chǎn)商漲價(jià)與哄抬房?jī)r(jià)的積極性，起到了很好多調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

第四，具體的稅收政策措施。一是征收房地產(chǎn)閑置稅。具體表現(xiàn)為：對(duì)取得土地的使用權(quán)或承包權(quán)后，長(zhǎng)期不從事經(jīng)營(yíng)和使用，造成土地和房屋閑置的；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目停工達(dá)到一定年限的；在房屋竣工或購(gòu)入后，無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置的單位和個(gè)人，以房屋或土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)征依據(jù)進(jìn)行課說(shuō)。二是征收房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》的通知，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。三是通過(guò)對(duì)二手房市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。其稅率根據(jù)轉(zhuǎn)手程度及轉(zhuǎn)手利潤(rùn)的大小來(lái)確定。對(duì)于二手房市場(chǎng)的投機(jī)者，對(duì)他們這些炒作取得的收益征稅既合法又合理，而且可以減少他們對(duì)炒作的激勵(lì)作用，從而可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)然，通過(guò)改革房地產(chǎn)稅收體系，實(shí)施各種稅收政策來(lái)降低房?jī)r(jià)，但從短期來(lái)看，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格主要是由供求關(guān)系來(lái)決定的。但就建設(shè)部等七部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》來(lái)看。這些措施的落實(shí)，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，抑制目前已出現(xiàn)小一部分不合理需求，從供給與需求方面來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。而在長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅相當(dāng)于對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的各期凈收益征稅，在貼現(xiàn)率不變的條件下，房地產(chǎn)預(yù)期收益的現(xiàn)值下降，房地產(chǎn)投資的預(yù)期資本增值也會(huì)降低，兩者合計(jì)，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格水平必然下降。可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅收對(duì)于長(zhǎng)期的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，具有重大的意義。