房地產企業建筑節能管理——基于全壽命周期理論

博洋BO Yang

（南京農業大學工學院，南京 210031）

（College of Engineering，Nanjing Agricultural University，Nanjing 210031，China）

0 引言

2013年1月1日，國務院辦公廳以“1號文”的方式轉發了國家發改委、住房和城鄉建設部聯合制訂的《綠色建筑行動方案》。這個方案表達了中國政府推動綠色建筑發展的決心，可見綠色建筑行動正在上升為國家戰略?！?號文”提出，“十二五”期間我國要發展超過10億平方米的綠色建筑，20%以上城鎮新建建筑需達到綠色建筑的標準?？梢灶A見，綠色建筑將是21世紀我國建筑類型的主流，也必將是21世紀房地產開發的主流[1]。

1 建筑節能管理的現狀及存在問題

1.1 建筑節能管理的概念 建筑節能管理是指對建筑材料的生產、房屋建筑和構筑物的施工及使用過程的耗能進行科學管理，以達到合理利用資源，在滿足同等需要或達到相同目標條件下的盡可能降低能耗的目的。在可持續發展觀點的指導下，節能建筑包含了建筑對能源的有效使用以及建筑對環境、健康影響等多方面的內容，這是節能建筑概念的新拓展。

1.2 建筑節能管理的現狀

1.2.1 建筑節能管理激勵機制不健全 除了技術水平的限制以外，推廣建筑節能的另一個更大的瓶頸在于建筑節能缺乏內在的利益動力，這是由建筑節能具有外部性所決定。也就是說，由于綠色節能建筑成本比傳統建筑增加了10%，投資節能建筑的開發商往往得不到節能收益，加之國家在鼓勵發展節能建筑，財稅優惠政策以及實施建筑節能的利益激勵制度等方面的不完善不能補償開發商在這部分的損失，因此更加挫傷了房地產企業推廣節能建筑的積極性和主動性[2]。

1.2.2 缺乏對建筑節能的全過程監管 一個建設項目的全壽命周期包括項目策劃、設計、施工、竣工驗收和銷售許可核準的多個環節。

2 基于全壽命周期理論的房地產企業建筑節能管理

2.1 運用全壽命周期理論分析房地產企業建筑節能管理的優點 在資本的推動下，中國房地產存量資產市場已經形成，房地產的產業鏈也在發生著巨變，開發商靠單純的拿地、賣房就想在現如今的房地產市場上站穩腳跟并發展壯大已經不現實，他們必須運用可持續發展的思想著眼于項目的整個生命周期進行項目決策階段的開發管理、項目實施階段的項目管理和項目使用過程的設施管理才能實現工程建設和工程使用增值這一全壽命周期管理的核心任務和目標，也才能最終獲得最大化的全壽命周期利益。建設項目全壽命周期管理的模式是以房地產商為總協調人，并全面負責節能生態建設項目的運作同時督促各方按照合同的約定完成相關的工作，而各個具體的階段由各責任方負責[3]。

2.2 房地產企業在全壽命周期各個階段的節能管理工作

2.2.1 建筑規劃設計階段 建筑規劃設計包括環境設計和建筑規劃設計。在環境設計階段，開發商應全面了解樓盤所在地的生態、地理、人文環境特征，收集并整合有關氣候、水資源、交通、商業配套、人文環境方面的資料，力求實現所開發樓盤與周圍生態人文環境的有機結合[4]。在進行規劃設計時，開發商應要求設計師秉承精細化設計的思想意識，做到從粗放到精細，由局部到整體，從建設周期走向全壽命周期。設計師需要將每一次的設計都當作進行個性化定性分析，結合項目的地域性特點和項目的自身特色，運用現代計算機數字模擬技術來為設計師的定性判斷提供檢驗手段從而修正設計，提前發現問題并解決問題[5]。

2.2.2 建筑單體設計階段 ①建筑設計方法。目前，較為綠色環保的建筑設計方法是“開放式建筑方法”，這種方法可以最大限度地減少甚至避免廢棄物的產生，加大建筑材料的回收再利用?？梢哉f，這是一種著眼于長期的建筑設計方法，可以很好地防止建筑整體過早老化的問題[6]。②圍護結構和設備系統設計。使用高效保溫材料復合墻體和屋面以及密封性能良好的多層窗、門，增大墻體厚度或中間設置空氣夾層等方法都可以極大地減少建筑運行能耗，一方面可以有效減少空調使用和照明用電量，另一方面能提高室內光、熱、聲方面的環境品質，使得房屋居住者的舒適度大為提升。

2.2.3 工程施工建造階段 ①施工方法。在節能建筑的建造過程中，將拉動式準時化建造和柔性化施工兩種施工方法相結合將會保證節能建筑施工的質量，縮短施工周期，減少資源的浪費和廢棄物的產生[7]。②施工中應該注意的問題。節能建筑的施工建造會不可避免地與環境發生關系，這種關系通常是對環境的破壞，因此，環保設施與主體建筑同時設計、施工和交付使用就有了特別重要的意義。

2.2.4 運營維護階段 運營維護階段是建筑物生命周期中最長的一個階段，這個階段的能耗占到建筑物總能耗的50～80%，而且這個階段也耗費大量的成本[8]。①先期介入。物業公司若想在項目運營期更好地顯現建筑節能的成效，最好的方法是在項目的策劃和設計階段就主動介入其中，參與制定并決策設計施工方案，檢查所設計的配套設施是否完善、是否考慮到不同業主使用的設備及其區域供電容量等問題[9]。②節能建筑的運行管理。建筑節能運營維護階段的內容主要是對物業進行保養、維護、修繕、為基礎的建筑節能設備的運行管理和能耗數據進行統計，努力形成可再生能源在住戶中的規?；瘧茫岣咛柲?、地熱、風能、核能等清潔可再生能源的利用比例。

2.2.5 拆除回收階段 當建筑完成了它的使用功能，結束使用壽命后，通常情況下，政府就會根據新的規劃對土地進行改造，而拆除建筑勢必會增加土地的清理成本，但是由于節能建筑建材的60%都可以回收再利用，則建筑廢棄物便能夠被視為一種可再生資源，對廢棄物進行分類處理，對可以回收的材料盡可能回收利用，形成“資源——產品——再生資源”的循環利用模式以增加開發者的利潤空間。

3 房地產企業建筑節能管理的利益共贏體系

建筑節能市場上主要的利益相關者有購房者、房地產商、建筑施工方、材料供應商和政府，只有設置合理的經濟杠桿，建立起使節能生態建設項目中所有的利益相關者都能利益共贏的建筑節能利益共享體系，科學配置各方的利益關系，使得利益相關者從不敢違規轉變為不想違規，才能從根本上保證房地產企業開發節能建筑、進行建筑節能管理的可行性。

①購房者高價購買節能建筑；②居民的滿意度增加；③居民的生活成本和居住成本降低；④政府對購買擁有綠色建筑標識住宅的購房者以貸款利率上的優惠；⑤實行嚴格的稅收政策增加購買非節能建筑的邊際私人成本；⑥各級財政部門設立節能專項資金補助節能建筑項目；⑦對綠色建筑不同的星級返還容積率并給予每平方米的成本補助；⑧信貸方面“五色評級”節能環保措施良好的企業簡化貸款手續和寬松政策；⑨建立建筑能效測評標識及認證制度；⑩保護環境，降低能耗；?節能技術研發推廣投入；?降低開發商的節能建筑開發成本；?小區的物業管理成本下降；?建筑物拆除時，60%的節能建筑材料都可以回收再利用，減少了開發商的土地清理成本；?節能建筑前期投入的成本平均增加2%左右，然而其整個生命周期的建筑成本下降20%以上。節能生態建筑項目中使各利益相關者利益共贏的建筑節能利益分配體系示意圖如圖1所示，節能建筑的主要利益相關者，政府、購房者和開發商在該利益體系中均扮演一定的角色承擔相應的責任并獲得相應的利益，共同推動這個體系的順利運行。

圖1 建筑節能各利益相關者的利益共贏體系

4 結論

可以說，房地產市場從開發建設（提供增量供給）為主向投資金融（保持存量供給）為主的轉變是推動開發商選擇綠色建筑和進行建筑節能管理的最重要因素，原因是進行建筑節能管理能夠極大地提高房地產資產價值并使開發商的持有物業增值，而房地產資產價值的提升只有通過一種系統理論的指導才能得以實現。全壽命周期管理這種理論就是從長期效益出發以項目全壽命周期整體最優作為目標的管理方法。因此，綜合市場環境、恰當的理論指導和經濟上的可行性這三個方面，我們可以看出，在全壽命周期理論指導下的房地產企業的建筑節能管理具有極大的可行性和可操作性，可以為我國的建筑節能管理方式提供借鑒。

[1]劉永強，黃占芳.關于我國房地產開發選擇綠色建筑的思考[J].建筑經濟，2006(281)：91-93.

[2]楊杰.基于利益相關者的建筑節能管理機制研究[J].山東社會科學，2010(10)：93-94.

[3]陳志波，吳賢國.建設項目全壽命周期運作模式研究[J].建筑經濟，2006：61-64.

[4]匙靜，石立峰，王立群.“綠色建筑”全壽命周期分析[J].石家莊職業技術學院學報，2005，17(1)：67-69.

[5]葉青，卜增文.本土、低耗、精細——中國綠色建筑的設計策略[J].建筑學報，2006：15-17.

[6]陳建國，孟春.建筑業可持續建設模式研究[J].統計與決策，2010（305）：71-73.

[7]肖燁，蘇振民.可持續發展理念在建筑業應用的研究[J].經濟師，2012（5）：282-284.

[8]薛小榮，何慧麗.基于全壽命周期管理的綠色生態住宅小區建設研究[J].創新，2010（3）：118-120.

[9]褚衛瑞，段偉.房地產項目全壽命周期的節能管理[J].建筑經濟，2008（6）:4-7.