小產(chǎn)權(quán)房，看不到轉(zhuǎn)正的希望

蘇清濤

剛進(jìn)入新年就傳來消息：國土資源部在海口督辦了幾起小產(chǎn)權(quán)房案件，強行拆除了多處違規(guī)建筑。

這8棟小產(chǎn)權(quán)樓房位于?？谑醒葚S鎮(zhèn)，有幾棟已經(jīng)建到了10層樓高，現(xiàn)場十幾臺炮機同時啟動，將這些違建拆除。

自十八屆三中全會《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”后，一個“一廂情愿”的解讀在坊間流傳：小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正。這令不少利益相關(guān)者“士氣大振”，開發(fā)者趁機忽悠人們購買小產(chǎn)權(quán)房。

很快，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知，要求堅決叫停在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房；緊接著，成都市國土局也特別強調(diào)：小產(chǎn)權(quán)房若違建將不受法律保障。

國土資源部在?？诘亩睫k之舉，以行動澆滅了小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)者“轉(zhuǎn)正”預(yù)期。

目前成都的小產(chǎn)權(quán)房究竟處于什么狀況？本刊記者近日走訪了多位小產(chǎn)權(quán)房住戶、開發(fā)商及專家學(xué)者，以期解開籠罩在小產(chǎn)權(quán)房身上的疑團(tuán)。

小產(chǎn)權(quán)房住戶的心態(tài)

走進(jìn)成都郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)水榭名居小區(qū)，第一感覺是：舊。實際上，這個小區(qū)是2008年地震后才修的。小區(qū)路面并不平整，綠化雖然有，但不講究，明顯沒有經(jīng)過精心布局。更糟的是，小區(qū)連圍墻都沒有，只有不到2米高的鐵絲柵欄。不過，房價成為最亮的賣點，因小區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房。

在小區(qū)，記者隨機做了個小調(diào)查：最近有沒有聽到小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的說法？

老人們大多表示，不在乎小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正，“反正，我手上就這一套房子，又不打算賣，即使它不轉(zhuǎn)正，對我又有什么影響？ ”一位姓蔡的女士告訴記者：“如果硬要轉(zhuǎn)正的話，每平米補交個200-300元土地出讓金，我們是可以接受的，但如果多到400-500元，我們就不愿意了?！?/p>

“不交錢轉(zhuǎn)正，那將來如果拆遷可能得不到賠償，不擔(dān)心嗎？”面對這個疑問，蔡女士淡定地說：“至于拆遷有沒有補償，我們不關(guān)注。既然要拆遷，總該給我們安置一個新的住所吧？我們這么多人，都只有一套房子，政府總不會拆遷完什么也不管，讓我們露宿街頭吧？”

蔡女士說，當(dāng)初買房子時，開發(fā)商承諾可以辦產(chǎn)權(quán)證，“開發(fā)商建房是經(jīng)過政府批準(zhǔn)的，如果開發(fā)商跑了，我們就找政府啊，團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府總是不會垮的吧？”她的想法或許反映了大多數(shù)購買小產(chǎn)權(quán)房的人的心態(tài)。

接下來，記者以購房者的身份，走進(jìn)緊鄰水榭名居的錦岸小區(qū)，售樓部夏姓女士告訴記者，在她經(jīng)辦的業(yè)務(wù)中，有些購買小產(chǎn)權(quán)房的人，根本不愿意讓房子轉(zhuǎn)正，不愿意有產(chǎn)權(quán)證，“他們已經(jīng)有好幾套房子了，如果辦了證，害怕個人住房信息聯(lián)網(wǎng)后被查出來?！毕呐空f，有這種心理的購房者，一部分是公務(wù)員，還有一部分是因為害怕征收房產(chǎn)稅。

在團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)走訪一圈，記者注意到，該鎮(zhèn)大產(chǎn)權(quán)房僅有一兩處，多數(shù)小區(qū)為小產(chǎn)權(quán)房。

兩類開發(fā)商有兩種訴求

在錦岸小區(qū)，記者指著一套房子詢問價格，夏女士迅速報價：3280元/平方米。而該鎮(zhèn)普通商品房的價格則是5500元/平方米左右。

“這么便宜，有產(chǎn)權(quán)證嗎？”記者問。夏女士熟練地解釋道：“我們已從2010年7月開始向政府補繳土地出讓金，每平方米360元，正在申請轉(zhuǎn)為國有土地，等拿到國有土地使用證，就可以辦房產(chǎn)證了。”話中之意，現(xiàn)在買這里的房子并不能立即辦房產(chǎn)證，要等拿到國有土地使用證后才可以補辦。夏還補充說，購房必需付全款，不能辦理按揭貸款。

在記者的要求下，夏女士出示了萬家新居房地產(chǎn)公司向政府補繳土地出讓金的票據(jù)。票據(jù)顯示，最后一批款項是2013年1月交的50萬元，但收款單位是團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府，而不是郫縣國土資源局。夏女士說：“這是鎮(zhèn)政府代收的?！?/p>

隨后，售樓部還出示了一本褐色封面的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，正文中寫著“根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、三十八條規(guī)定，本用地項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，頒發(fā)此證。”發(fā)證機關(guān)是郫縣規(guī)劃管理局，蓋章時間是2010年7月6日。該證右下角的備注欄里特別注明“本證僅用于解決遺留違法用地，只用于土地證辦理”。

記者在成都政府信息公開網(wǎng)上查到，郫縣規(guī)劃局于2009年10月28日公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》補辦流程明確規(guī)定，開發(fā)商申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時須提供國土證。那么，這家開發(fā)商是如何在沒有國土證的情況下取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的？種種跡象值得推敲，也可看出小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商“轉(zhuǎn)正”的強烈意愿。

默算一下，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了轉(zhuǎn)正，即使補繳土地出讓金，仍然是劃算的。以錦岸小區(qū)為例，開發(fā)商向政府補繳的土地出讓金僅為每平米360元，但轉(zhuǎn)正后項目每平米的售價漲幅則遠(yuǎn)不止這個數(shù)目，更何況，在建高層的情況下，地面的一平方米，對應(yīng)的是樓面的幾十平米了，應(yīng)該有足夠的利潤空間。

小產(chǎn)權(quán)房的蓬勃發(fā)展，動了大產(chǎn)權(quán)房的奶酪，所以，主流房地產(chǎn)商顯然不希望它合法化，一個勁兒地唱衰小產(chǎn)權(quán)房。任志強曾在財經(jīng)年會房地產(chǎn)論壇上憤怒地表示：“允許小產(chǎn)權(quán)房合法化，就是允許其它違法行為合法化，小產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)不可能合法化。”

決策者和專家都冷眼看放開

與市場期待的熱度相比，決策者顯然冷靜得多。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文，就“潑上一盆冷水”。他說，十八屆三中全會《決定》中的“農(nóng)地入市”、“與國有土地同權(quán)”，有著“符合規(guī)劃和用途管制”這一前置條件和“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”這一限制條件。

這不是陳錫文第一次強調(diào)“用途管制”，近年來，他一直在反復(fù)重申“耕地不能用來蓋房子、農(nóng)村蓋的房子城里人不能住、小產(chǎn)權(quán)房不能放開”等觀點。

從今年8月起，邯鄲、昆山等28個市縣開始試點農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，其《指導(dǎo)意見》明確規(guī)定：流轉(zhuǎn)土地不得用于商品住宅建設(shè)。

既然連符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都不得用于商品住宅建設(shè)，何況那些占用非經(jīng)營性建設(shè)用地甚至耕地的，更是嚴(yán)禁，由此可見小產(chǎn)權(quán)房合法化的難度。

清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，政府其實是小產(chǎn)權(quán)房的受益者，因為小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)，彌補了政府保障房供應(yīng)不足的問題，緩和了社會矛盾。但目前，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對小產(chǎn)權(quán)房叫停，是很有必要的；在系統(tǒng)性解決方案、頂層設(shè)計出臺之前，應(yīng)該先停下來，不要再建，不過，也不應(yīng)急著拆掉。

長期研究土地問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生，堅決反對小產(chǎn)權(quán)房合法化。他認(rèn)為，讓小產(chǎn)權(quán)房合法對外來農(nóng)民工極其不利，“外來農(nóng)民工現(xiàn)在還能在小產(chǎn)權(quán)房暫時棲身，正是因為小產(chǎn)權(quán)房不合法，只能出租、不易出售。小產(chǎn)權(quán)房一旦合法，房價就會立即向大商品房看齊，農(nóng)民工就住不起了?！?/p>

華中科技大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰則認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，在城郊形成了一個土地食利者階層，他們的利益跟全國95%的農(nóng)民的利益不一致。如果放開小產(chǎn)權(quán)房，城郊的食利者階層富起來了，而政府通過土地出讓金獲得的財政收入?yún)s減少了，這等于食利者階層在從納稅人口袋里掏錢！”他主張，不僅應(yīng)嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房增量產(chǎn)生，而且應(yīng)嚴(yán)打存量部分。

試驗區(qū)小產(chǎn)權(quán)房也無“特權(quán)”

成都是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，既然是試驗區(qū)，很多事情允許先行先試。那么，成都的小產(chǎn)權(quán)房是否可以獲得一點空間？

四川省住建廳辦公室一位負(fù)責(zé)人在接受記者電話采訪時明確回答：“對小產(chǎn)權(quán)房，全國都是統(tǒng)一口徑：不允許，即便是作為改革試驗區(qū)的成都也不例外。不排除有一些聲音主張小產(chǎn)權(quán)房合法化，但發(fā)聲者拿不出政策依據(jù)?！?/p>

關(guān)于改革試點的特殊性，蔡繼明教授是這樣解釋的：試點，一般是領(lǐng)先一步，走在法律前面，等試點成功了、有積極意義了，再將其推廣。所以，在改革的過程中，一般賦予試點一定的違法權(quán)限，允許試錯。當(dāng)然，犯了錯就要糾正，而不是說對試點就可以法外留情。如果成都作為試點的經(jīng)驗成功了，當(dāng)然應(yīng)該推廣，這需要修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，而不是“法外特辦”。

對成都的小產(chǎn)權(quán)房能否享受“特權(quán)”，賀雪峰的態(tài)度明確：“成都的小產(chǎn)權(quán)房，始建于它成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之前，而且，在2007年的《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案》中，也沒有允許試點小產(chǎn)權(quán)房。即便是試點，也應(yīng)該在試點政策允許的范圍內(nèi)嘗試。所以說，不應(yīng)該法外留情?！?