對(duì)中國(guó)房屋租售比失衡問(wèn)題的分析

孫立航

摘 要：根據(jù)房屋租售比確定原則，建立合理的房屋租售比計(jì)算模型，并以西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為例，對(duì)中國(guó)當(dāng)下房屋租售比失衡問(wèn)題進(jìn)行分析。分析表明，中國(guó)合理房屋租售比范圍本身就要低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是造成這一現(xiàn)狀的一個(gè)主要原因。

關(guān)鍵詞：房屋租賃；房屋價(jià)格；房屋租售比

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0216-03

近幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)也屢創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)的高漲已經(jīng)引起了各方面的強(qiáng)烈關(guān)注。一些學(xué)者在分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫究竟有多么大時(shí)，經(jīng)常會(huì)引用一個(gè)專業(yè)名詞“房屋租售比”。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋的租金和出售價(jià)格之間存在著較為穩(wěn)定的比值關(guān)系，即房屋租售比。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比范圍一般在1∶300～1∶200之間。如果某區(qū)域房屋租售比低于1∶300，說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)有泡沫，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。如果該區(qū)域房屋租售比高于1∶200，則說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)具有投資價(jià)值。那么究竟是什么原因?qū)е轮袊?guó)房屋租售比失衡？房屋租售比的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊穹从吵鲋袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫情況？本文將根據(jù)房屋租售比的確定原則，提出適用于中國(guó)的合理的房屋租售比范圍，并對(duì)造成中國(guó)房屋租售比偏低這一現(xiàn)狀的原因進(jìn)行分析解釋。

一、合理的房屋租售比范圍的確定

（一）房屋租售比的定義

“房屋租售比”是指房屋每平米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。房屋租售比這一概念是國(guó)際上用來(lái)衡量某一區(qū)域樓市運(yùn)行是否良好的重要指標(biāo)之一，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，合理的房屋租售比范圍通常在1∶300～

1∶200之間。

（二）租售平衡原則

理論上來(lái)說(shuō)，合理的房屋租售比確定原則是在房屋的使用期內(nèi)，買房者對(duì)于房屋的全部支出與房屋出租所獲得的全部收入相等。對(duì)于買房者而言，他需要支付的費(fèi)用包括房屋總價(jià)、交易成本、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)，維修費(fèi)等；而房屋的收益為在房屋的整個(gè)使用期內(nèi)的租金收入之和。按照合理的房屋租售比確定原則進(jìn)行如下推導(dǎo)：

設(shè)某套住宅售價(jià)為P元，月租金為R元，房屋的使用年限為n年，年利率為i，通貨膨脹率為r，實(shí)際利率為f。由實(shí)際利率計(jì)算公式可得：

對(duì)于房屋購(gòu)買者而言，除一次性繳納全部房款以及全部交易費(fèi)用外，每年還須支付房產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，維修費(fèi)用。設(shè)房產(chǎn)稅稅率m1，房屋保險(xiǎn)費(fèi)率m2，年平均維修費(fèi)率m3，則購(gòu)買住房所需支付的所有費(fèi)用的現(xiàn)值P0為：

若將房屋出租，則每月可收入的租金為R，在住房的使用期內(nèi)可收入的租金現(xiàn)值R0為：

當(dāng)租售平衡R0=P0時(shí)：

由于在房屋的實(shí)際出租過(guò)程中，一位租房者退房之后，房屋可能不會(huì)馬上就能重新租出去，通常情況下會(huì)閑置一段時(shí)間。設(shè)每年閑置時(shí)間比例為β，對(duì)租售平衡R0=P0做出校正：

整理可得：

（三）合理租售比范圍確定方法

在二手房交易的過(guò)程中，交易的費(fèi)用以及稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)，對(duì)于房屋出售者而言，房屋售價(jià)（PB）即為凈收入。而對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買房屋的費(fèi)用為房屋售價(jià)、交易費(fèi)用以及稅費(fèi)之和。本文為了方便起見(jiàn)，將房屋售價(jià)、交易費(fèi)用以及稅費(fèi)之和稱之為房屋購(gòu)買價(jià)格（PA）。

在房屋的使用期內(nèi)，當(dāng)房屋的出售價(jià)格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和大于房屋出租所獲得的全部收入時(shí)，無(wú)論是房屋購(gòu)買者還是房屋出售者，持有房屋的實(shí)際收益均小于零，說(shuō)明該房屋價(jià)格被高估；當(dāng)房屋的購(gòu)買價(jià)格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和小于房屋出租所獲得的全部收入時(shí)，無(wú)論是房屋購(gòu)買者還是房屋出售者，持有房屋的實(shí)際收益均大于零，說(shuō)明該房屋具有投資價(jià)值；當(dāng)房屋的出售價(jià)格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和大于房屋出租所獲得的全部收入且房屋的購(gòu)買價(jià)格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和小于房屋出租所獲得的全部收入時(shí)，該房屋價(jià)格相對(duì)合理。所以合理的租售比范圍（δ）應(yīng)該小于由房屋售價(jià)進(jìn)行計(jì)算得到的合理租售比，大于由房屋購(gòu)買價(jià)格進(jìn)行計(jì)算得到的合理租售比。可以表示為：

≤δ≤

（四）參數(shù)選擇與計(jì)算

可查得，2012年利率約為3%，2012年CPI為2.6%，可通過(guò)計(jì)算得到，2012年實(shí)際利率為0.4%，取實(shí)際利率f=0.4%；商品房產(chǎn)權(quán)為70年，故此處取n=70；由于目前中國(guó)大部分城市暫未開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，所以此處取m1=0；根據(jù)《關(guān)于城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)條例》的規(guī)定，住宅的年保險(xiǎn)費(fèi)率一般為住宅價(jià)價(jià)格的0.1%，則有m2=0.001；根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)基本方法參數(shù)的改進(jìn)研究》，維修費(fèi)取房?jī)r(jià)的 2%，m3=0.02，公攤比例α取0.2；據(jù)陜西省海匯房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷有限公司數(shù)據(jù)，西安市出租房屋年空置時(shí)間約為22天，故此處取β取0.06；在中國(guó)目前二手房交易過(guò)程中，中介費(fèi)為成交金額的3%、契稅稅率為1%～3%取2%、個(gè)人所得稅1%，產(chǎn)證不滿五年的需繳納營(yíng)業(yè)稅5.6%，由于二手房買賣過(guò)程中，產(chǎn)生的所有交易費(fèi)用和稅均為購(gòu)房者承擔(dān)，由此可知，二手房交易成本約占成交房款的11.6%。

將上述參數(shù)帶入租售平衡式中可得到，中國(guó)合理的租售范圍在1∶340～1∶379之間。

二、中國(guó)房屋租售比現(xiàn)狀：以西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為例

根據(jù)從陜西海匯房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司采集到的歷史成交數(shù)據(jù)，列舉西安市部分樓盤的房屋租售比情況（表1中房屋信息均為80～90平米兩室兩廳，朝南向的普通裝修的空房）。

由表1可看出，西安市目前房屋租售比均在1∶300以下。目前中國(guó)許多的城市房屋租售比已經(jīng)低于1∶300，部分城市甚至已經(jīng)低于1∶500。一般來(lái)說(shuō)，房屋租售比可以反映出一個(gè)區(qū)域真實(shí)的住房需求。當(dāng)某一區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)其他區(qū)域較高，租金卻相對(duì)偏低時(shí)，說(shuō)明該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能處在一種非健康、非理性的狀態(tài)。根據(jù)前文所確定下來(lái)的中國(guó)合理的房屋租售比范圍判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際泡沫情況要比直接照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷所得到的的泡沫情況要小得多。

三、中國(guó)房屋租售比過(guò)低的原因分析

（一）造成中國(guó)合理房屋租售比范圍較低的原因

1.通貨膨脹率

由租售平衡式分析可知，當(dāng)通貨膨脹率r增大時(shí)，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際利率的減小，最終導(dǎo)致租售比降低。近幾年來(lái)中國(guó)的實(shí)際利率一直比較低，有的年份甚至為負(fù)利率。在目前通貨膨脹的大環(huán)境下，比起將錢存入銀行獲得負(fù)利率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，是具有一定的保值作用的。

2.房產(chǎn)稅

由租售平衡式分析可知，當(dāng)房地產(chǎn)稅稅率上升時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房屋租售比的增大。長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)對(duì)于個(gè)人持有的，非營(yíng)業(yè)用途的房產(chǎn)是實(shí)行免征房產(chǎn)稅的。這一政策導(dǎo)致目前大量的剩余資金投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，使得房屋租售比下降。

房產(chǎn)稅作為一個(gè)世界范圍內(nèi)廣泛被采用的稅種，擁有著調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)的功能。房產(chǎn)稅通過(guò)對(duì)納稅人投資房地產(chǎn)的收益和成本的對(duì)比的改變，來(lái)影響納稅人對(duì)于房產(chǎn)購(gòu)置以及使用的決策，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。

（二）其他影響房屋租售比的原因

1.其他投資渠道過(guò)于狹窄

在中國(guó)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的情況下，可供投資的渠道相對(duì)較少。不可否認(rèn)，從改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域取得了舉世矚目的成就。然而近幾年來(lái)，由于中國(guó)股市一直處于比較低迷的狀態(tài)，使得大量的流通貨幣因?yàn)檎也坏狡渌线m的投資途徑，涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)的上升。由于房屋的買賣市場(chǎng)與出租市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)程度不大，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升并未引起房租同幅度的同上漲，因此導(dǎo)致房屋租售比不斷地下降。

2.捆綁銷售

根據(jù)從陜西海匯房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司采集到的數(shù)據(jù)，列舉西安市部分帶指標(biāo)樓盤租售比情況與周邊同質(zhì)量但無(wú)指標(biāo)樓盤的租售比情況進(jìn)行對(duì)比（見(jiàn)表2）（表2中房屋信息均為80～90平米兩室兩廳，朝南向的普通裝修的空房）。

通過(guò)表2可以看到，帶上學(xué)指標(biāo)的房屋的租售比明顯低于不帶指標(biāo)的同質(zhì)量房屋。在目前教育資源緊張的情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用了買房送上學(xué)指標(biāo)的銷售策略。通常開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)學(xué)校捐款，贊助的形式獲得上學(xué)指標(biāo)，然后將指標(biāo)與房子捆綁進(jìn)行銷售。這種房產(chǎn)的價(jià)格通常高于周邊其他同質(zhì)量的房產(chǎn)。而上學(xué)指標(biāo)通常只有業(yè)主可以使用而租戶不能使用，因此上學(xué)指標(biāo)對(duì)于房屋出租價(jià)格沒(méi)有任何的影響。這種帶指標(biāo)房的租售比通常低于周邊其他其他同質(zhì)量的無(wú)指標(biāo)房，也拉低了整個(gè)區(qū)域的房屋租售比。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)分析可知，在判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫情況時(shí)，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單地照搬國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)合理的房屋租售比范圍本身就低于國(guó)際水平，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)際情況要比直接參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)所得來(lái)的結(jié)果要小得多。中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及針對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策是造成這一現(xiàn)狀的主要原因。

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[責(zé)任編輯 王曉燕]