房地產金融風險分析及相應對策

湯佳

摘 要：近十年里，中國房地產金融業發生著翻天覆地的變化。它不僅影響著房地產業還影響到金融業的穩定與發展。如今，房地產金融業已經成為中國重要支柱產業。但是此行業也存在著諸多問題：管理不科學、投資主體單一化、房地產開發過于依賴商業銀行的貸款等。因此中國應找出相應問題的對策，使中國房地產金融業健康發展。

關鍵詞：房地產金融業；風險的分類；風險的現狀；對策

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0148-02

自從1998年房地產體制改革后，中國出臺了商品化住房的政策，使中國的房地產行業發生了突飛猛進的發展。現今，房地產行業已經成為中國經濟的支柱產業，對經濟的增長，社會的穩定起著不可磨滅的影響。

房地產業是指，是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業，先天就具備高風險性，金融業介入房地產業之后，如果支持過度，容易引起信用膨脹問題，從而誘發危機。

眾多周知，房地產與金融行業之間存在著一種相互聯系、相互依存、相互支持的重要關系。并且房地產行業屬于資金密集型和勞動密集型產業，具有投資規模大、周轉時間長、利潤大的特點。因此房地產行業的發展離不開金融部門的支持。房地產行業尤其對于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產的資金渠道很多，但都是依靠專門組織進行籌集，再投資于房地產事業。因此，房地產金融是房地產業與金融業的結合體。

一、房地產金融風險的分類

1.信用風險。它是由于借款人（房地產開發企業或住宅消費者）無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性，企業償還能力沒保障；而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險，它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險，主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款。

2.流動性風險。它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險。中國金融機構房地產貸款增速過快，貸款比例失調，又存在經營管理能力較弱，資產質量惡化的狀況，將面臨流動性風險。一種是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；另一種是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

3.資產負債結構風險。由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。

4.資產質量風險。如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理（如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等）有關。

5.利率風險。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通，尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻越大，利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數，就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險。

二、中國房地產金融風險的現狀

1.個人住房抵押貸款風險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件：具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件；具有穩定、合法的收入來源；抵押房產有房地產證，產權明晰、可上市流通；銀行規定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案，但是仍然存在許多欺詐風險，銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續6次上調人民幣利率，其中五年商業貸款利率提高到了7.7%，這使得一些客戶提前償還貸款，但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風險。

2.房地產企業貸款風險。假按揭就是房地產企業貸款風險的典型。有些房地產商本身并無資金，但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多，銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風險轉嫁過程，開發商通過假按揭，提前收回成本，變現利潤，把包袱和風險悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由于房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金也就越多，開發商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話，將導致個人信用記錄上會有不良記載，導致其個人信用的負面評價；假按揭還會導致銀行房地產貸款資產質量的下降，將對銀行經營產生極為嚴重的惡劣影響；假按揭將造成房地產市場虛假繁榮，嚴重危害住房金融業務的健康發展；假按揭將滋生職務侵占、受賄等違法犯罪行為。endprint

3.一些房地產商炒作使房地產市場過熱。自從2005年開始，全國大部分城市的房價漲幅較快，其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產生的泡沫將會直接影響中國的經濟發展，造成社會不穩定。

三、房地產金融風險的防范

1.完善房地產信貸評估體系。隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟，房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。（1）借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。（2）對現有評估方法進行創新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化。

2.融資渠道多元化，打破單一渠道。（1）建立房地產投資基金組織，使廣大人民群眾也能參加到房地產建設中。不再僅僅依靠大的房地產開發商，真正讓人民管理自己。（2）中國政府應出臺相應的政策鼓來勵外國企業、資金加入到中國房地產這個大市場中。改變投資者主體的單一化，使市場主體更多元化、國際化。

3.項目管理與期限管理相融合。房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。在實際實施以及運作過程中，房地產項目具有投資額大，建設周期長和不可移動等顯著特點，可能會導致房地產項目管理風險。而貸款期限越長這種風險越大。因此，銀行應縮短資金借貸的期限把風險降到最小。

4.高度重視房地產金融風險，增強防范意識。房地產企業要密切注意政府關于房地產政策的變動，要做到積極反應，積極響應。適時調整房地產業務的經營方向與策略，促進住房自身業務的健康有序發展。要認真進行開發項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解。對于風險較大的開發項目要謹慎進入，仔細評估；對已有不良記錄、抗風險能力差的小型開發企業、自有資金明顯不足的項目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產項目，又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險。要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式，從規范操作、降低風險、保障運行出發，擴展房產經營業務范疇，有步驟地推進住房自身業務向多元化、標準化、優質化方向發展。

5.依法嚴格資金管理，推進企業資金良性發展。一要把好項目審批關。嚴格房產項目的收益評價和可行性評估，利潤明顯較低及售房壓力較大的項目的堅決否定。二要嚴把項目設計論證關。在設計階段，要聘請專業人才進行縝密的規劃與設計。三要加大項目的風險管理。要對具體項目進行充分的戰略研究，制訂正確的、科學的、符合實際的、可執行的項目目標計劃。也要要建立一支有力的高素質的項目管理隊伍。只有具備高素質的項目管理隊伍，才能將上層系統的戰略目標計劃和復雜的工程技術方案同具體項目的實際情況結合起來。

6.加強銀行業務的關注，建立以風險控制為中心的業務監管機制。首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。重點觀察房地產價格走勢，防范和及時規避區域性風險。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。

參考文獻：

[1] 荊磊.中國房地產金融風險及對策研究[D].保定：河北大學，2012.

[2] 歐陽宏虹.對中國房地產金融風險的思考[J].大眾商務，2009，（16）.

[3] 文永琴，周暢.閑談中國房地產金融風險及防范[J].商業文化，2007，（S8）.

[4] 石春貴.房地產金融[M].北京：中國金融出版社，1995.[責任編輯 吳明宇]endprint