戶籍新政難救無錫房價(jià)

世聯(lián)行

4月22日，無錫戶籍新政正式出臺(tái)。當(dāng)日，無錫市政府印發(fā)關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年“兩會(huì)”上表態(tài)稱，“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”據(jù)此，我們認(rèn)為未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)，區(qū)域調(diào)控政策差異化的策略將成為常態(tài)，且三、四線市場(chǎng)冷淡的城市政策將趨于松動(dòng)。

無錫近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)一直差強(qiáng)人意。即使是在樓市一片火爆的2013年，其商品住宅銷售金額仍舊是負(fù)增長。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國商品住宅銷售金額同比增長26.6%，而無錫商品住宅銷售金額同比下降3.2%，跑輸全國市場(chǎng)29.8個(gè)百分點(diǎn)。而2014年一季度，無錫商品住宅銷售金額更是大幅下降12.2%。

樓市表現(xiàn)不佳，土地市場(chǎng)亦趨于冷清，一季度無錫土地成交金額43.6億元，同比下降1.2%，土地整體成交溢價(jià)率低至1.49%。疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)無錫本已如履薄冰的宏觀經(jīng)濟(jì)（一季度無錫GDP同比增長8.3%，為2009年二季度以來新低）來說無疑是雪上加霜。因此，無錫市政府救市的動(dòng)力比較強(qiáng)，順應(yīng)中央政府雙向調(diào)控的政策基調(diào)，此次新政的出臺(tái)符合市場(chǎng)的預(yù)期，其意圖也非常明顯。

據(jù)媒體報(bào)道，2012年元旦起，無錫市戶口準(zhǔn)入政策調(diào)整為，外地人購房落戶門檻由此前的100平方米以上降至70平方米以上。當(dāng)年1月至12月，外地戶籍購買商品房住宅面積達(dá)到121.57萬平方米，占比達(dá)21.78%，比2011年增長了6個(gè)百分點(diǎn)。同年，無錫全年共成交各類房屋75195套，同比增長44.63%。

此次無錫地方政府再次調(diào)整購房入戶政策，短期有望釋放部分需求，但影響有限。

截至2013年底，無錫常住人口為648萬人，戶籍人口為472萬人，那么非戶籍常住人口為176萬人。短期內(nèi)，這個(gè)群體的購房需求有望釋放，但它主要是中低收入人群，支付能力有限，且在當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期向下的背景下，入市購房的積極性被削弱，因此政策的影響相當(dāng)有限。

由于市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，2014年以來無錫不少樓盤已經(jīng)開始降價(jià)，不過大部分項(xiàng)目都以暗降為主促銷，以推特價(jià)房的形式進(jìn)行，價(jià)格調(diào)整幅度在10%左右，但效果不理想。

無錫樓市未來全面降價(jià)的可能性極高。其主要原因有四個(gè)：其一，長期供大于求。2010年至2014年3月份，無錫商品房住宅批售面積為2402.7萬平米，銷售面積為2113.6萬平米，批售比1.14，市場(chǎng)供應(yīng)過剩嚴(yán)重，去化壓力巨大。其二，人口導(dǎo)入不強(qiáng)，新增需求較少。2010至2013年，無錫常住人口新增11.15萬人，復(fù)合增長率低至0.48%，這是導(dǎo)致市場(chǎng)需求不振的主要原因之一。其三，民間資本危機(jī)的影響。歐債危機(jī)發(fā)生后，外部需求不振，蘇州、無錫、常州和溫州等地民間資本危機(jī)爆發(fā)，影響市場(chǎng)需求的釋放。其四，2014年以來信貸收縮和降價(jià)導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望情緒濃厚進(jìn)一步制約需求的釋放。

工業(yè)是無錫國民經(jīng)濟(jì)的主體，其支柱產(chǎn)業(yè)主要是高檔紡織及服裝加工和電子信息等。無錫是國內(nèi)僅次于上海的重要的紡織品出口城市。同樣，無錫的光伏產(chǎn)業(yè)在全國名列前茅。但在歐債危機(jī)爆發(fā)后，由于外需不振，無錫的紡織和光伏產(chǎn)業(yè)均受到重挫，導(dǎo)致了無錫民間資本危機(jī)的爆發(fā)，龍頭光伏企業(yè)尚德甚至被迫破產(chǎn)重組。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳也使得無錫對(duì)人口的吸附能力下降。而這才是導(dǎo)致無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的根本所在。此次無錫出臺(tái)的購房入戶的政策，從本質(zhì)上來講只是治標(biāo)不治本，甚至治標(biāo)都存在問題。因此，我們認(rèn)為，提振無錫的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)才是長期提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的正確途徑。endprint