生態理念引領的工業用地轉型路徑研究——以上海桃浦科技智慧城規劃為例

富一凝

0 引言

中國在經歷長期快速發展之后，勞動力優勢弱化和資源環境約束日益突出，中國已進入轉變經濟發展方式的關鍵時刻。同時，中央經濟工作會議明確指出，城市建設應“嚴控增量，盤活存量，優化結構，提升效率，切實提高城鎮建設用地集約化程度”，城鎮建設不能再無節制的擴大建設用地。

在這種土地資源剛性約束日益顯著的情況下，上海的轉型發展必須重點著眼于存量空間的二次開發，通過城市更新和存量土地盤活，拓展城市轉型和經濟增長的潛在空間，增強發展后勁。上海現狀工業用地約占總建設用地的3成，工業用地的轉型利用將成為推進上海“創新驅動、轉型發展”戰略的重要抓手。

同時，全國城鎮化工作會議提出新型城鎮化的主要任務不光要提高城鎮生產用地的高效利用，也要實現城市的生態化，城鎮空間的舒適宜居。而上海中心城區公共綠地面積僅占總用地面積的5.3%，總量偏低。作為工業用地轉型的一種路徑，生態引導盡管不能產生較高的直接經濟價值，但其生態價值、社會價值及對經濟價值的巨大觸媒作用不可忽視。為此，本文試圖在梳理城市中心區工業用地轉型的主要路徑基礎上，以上海桃浦工業區工業用地轉型為例，探討以生態理念引領的工業用地轉型的規劃方法。

圖1 工業用地轉型樣例照片

圖2 埃姆歇公園土地利用及景觀節點

1 生態理念引領工業用地轉型

1.1 工業用地轉型主要路徑

工業用地轉型意為利用公共或私人的資金對工業用地進行實體的修復再利用，并提高用地及周邊的環境質量，減少資源浪費。在經濟層面上，工業用地轉型是對已有用地、資產、設施的再利用或更新，節約了能源，降低了開發成本；在社會層面上，工業用地轉型是對用地的適應性調整，適應了新的社會環境。

通過對相關文獻的總結，結合上海工業用地轉型路徑實例的研究，歸納出幾類主要的轉型路徑。小規模的工業用地轉型主要途徑包括公共服務設施、社區服務設施、生態綠地、酒店、辦公等；規模較大、成片的工業區整體轉型升級的路徑主要為商業娛樂區、金融商務區、創意產業區、科技研發區、都市型工業區、住宅區、公園以及綜合功能混合區。本次研究主要針對生態理念引領轉型的綜合路徑（圖1）。

1.2 生態理念引領的工業用地轉型路徑

學術界對生態理念引領工業用地更新的研究最初主要是基于生態學理論，即通過生物等技術的手段修復破壞或退化的生態環境和系統，使得用地的生態功能得以修復。之后逐漸出現“后工業景觀”等概念，即在生態治理的基礎上，運用景觀設計的手法對工業用地進行傳承式更新。這些方式充分繼承了工業用地本身的場所精神和場所記憶，充分借鑒自然景觀，達到人與自然的完美融合。近些年，生態理念引領轉型的內涵和外延更加擴充，意在通過對工業地區的生態化處理和景觀處理，為地區帶來活力，帶動整個地區的轉型。

德國魯爾工業區的改造轉型是典型的生態理念帶動轉型的案例。魯爾區提出“在公園中就業”的理念，通過各種生態手段對空氣、土壤、植被等進行修復，建立了幾百個自然保護區，3 000多個公園，并通過綠道聯系，形成生態網絡（圖2）。其中，最主要的工程就是埃姆歇景觀公園的建設，這個公園的建設依托埃姆歇河，覆蓋457km2，由當地政府和私人團體合作進行。埃姆歇公園周邊復合了居住、辦公、生產、服務、休閑和體育等功能，通過公園的建設增強了周邊城市功能之間的聯系。這個項目成為整個魯爾區轉型的計劃的催化劑，推動了之后整個區域一系列的地方行動和創新，成為地區經濟發展的新動力。

1.3 生態理念引領的工業用地轉型效益

生態理念引導工業用地的轉型將會帶來環境、經濟、社會等各方面效益。

經濟效益：工業用地轉型帶來的經濟效益是通過更新將工業用地本身的經濟特性（包括土地的區位特征、土地供給的稀缺性、建筑經濟價值等）得以發揮甚至增值。生態理念引導的轉型，將充分體現生態用地的正外部性，使周邊土地的使用者增加收益，例如周邊房地產的升值、商業餐飲營業額的增加等。

環境效益：工業用地的損耗和污染即是土地生態屬性遭到了破壞，而更新就是使生態恢復與重建，實現生物多樣性增加、生態系統的可持續、城市景觀美化等環境效益。

社會效益：通過提供公共綠地和空間這樣的公共物品解決社會群體之間的利益沖突，實現社會文化的傳承和公眾心理的和諧。

2 桃浦地區轉型規劃

上海現狀的工業用地占比較大，用地績效較低，用地種類多樣，分布不均。需要采用對應策略，漸進式地實現用地轉型。

桃浦地區位于滬嘉高速—鐵路南何支線—金昌路—外環線之間，總面積達4.23km2（圖3）。它的轉型屬于中心區較大型的工業區整體轉型的案例。中心城區公共綠地缺乏，生態網絡斷裂，桃浦所在的普陀區又是中心城區公共綠地所占比例較低的地區。因此，本次規劃希望通過生態理念引導整個工業區轉型，改善整個區域的生活環境。

2.1 現狀問題

與大部分老工業區一樣，桃浦地區現狀存在很多問題。

首先需要解決的問題就是產業轉型問題。現狀產業能級低、布局散亂，與中心城區產業發展戰略方向不匹配。

第二是嚴重的環境污染問題。長期以來，本地區以重化工業為主，造成嚴重的土壤和地下水污染，預計環境修復的周期較長，成本巨大。

第三是消極的周邊限制條件。地區西南部位的江橋垃圾焚燒場和東北部位的桃浦污水處理廠產生的消極影響，西北兩側的高速公路和東南兩側的鐵路產生的環境噪聲影響，對于地區的轉型發展造成一定制約。

2.2 規劃策略

為了解決這些問題，對桃浦地區現狀資源進行挖掘、對其發展條件進行解讀，本規劃采用通過對地區的生態化處理，帶動地區轉型的途徑。規劃明確桃浦地區轉型發展的戰略要點是：聚焦創新發展、環境修復、產城融合3個方面的轉型發展目標，以大型生態綠地建設為媒介，帶動城區再生，實現區域的轉型發展。

（1） 產業轉型策略

產業結構調整既要滿足社會經濟的目標，也要滿足生態目標，實現生態的聚合帶動效應。桃浦地區雖然現狀產業大部分處于衰退期，亟需淘汰或轉移，但從生態角度入手，這樣的現狀仍具有可利用之處。

規劃通過中央綠地的引入，形成設施完備、環境宜人、數據整合、管理智能、全面感知的科技智慧型園區。圍繞科技智慧城的功能定位，主要發展數字信息服務產業。同時，利用對現有工業用地的污染改造來發展具有桃浦地區特色的生態環境保護服務產業。這種轉型方式順應了新產業革命發展趨勢，體現生態引導，實現由傳統制造業向科技創新與新興服務業融合發展、協調發展、和諧發展的新型產業體系轉變。

（2） 功能置換策略

本規劃在功能結構上充分體現了公共綠地引領轉型的策略，形成“一軸、兩帶、一心”的布局結構（圖4）。

其中“一軸”是指中央生態綠軸。引入大型“中央綠地”，對接區域生態網絡，形成片區內綠色網絡構架。

圖5 綠地周邊功能分布示意圖

圖3 桃浦區位

圖4 總體布局結構圖

“兩帶”是由中央綠地延伸出，結合現狀水系疏通形成的“濱水景觀帶”，開發健身休閑、生活配套等功能。“一心”是智慧總部核心，它聯系了地鐵站和中央綠地，布局商務辦公及商業核心，形成整個片區智慧功能核心及景觀核心。

整個規劃結構圍繞綠色網絡組織城市組團。沿中央綠地布局商務辦公、商住綜合組團，周邊布局研發辦公及配套綜合組團。組團內的公共配套實施集中布局在綠地周邊，與綠地功能相互補充，激發綠地周邊地區活力（圖5）。

核心區功能高度復合化，沿步行街及兩側底層業態以商業休閑及生活配套為主，臨綠地局部設置展示功能。

圖6 建筑界面規劃圖

圖8 區域生態系統圖

地下空間采取整體開發模式，考慮與地鐵站及中央綠地的地下連通，中央綠地局部設置地下廣場、健身、文化等公益性功能。

（3） 空間塑造策略

本規劃基于生態理念，倡導綠色出行，充分利用生態環境資源的原則，在地鐵站周邊600m及中央綠地周邊300m適當提高開發強度。將兼具交通優勢與環境優勢的地區規劃為地區核心區，高層標志性建筑集中設置在核心區。

同時，沿中央綠地形成高度向兩側遞增的空間形態，最大程度利用良好的生態景觀資源。

建筑界面主要考慮公共綠地的屬性、規模和功能，沿中央綠地、河流、街道形成不同特色的城市界面（圖6）。

圖7 中央綠地周邊活動組織

中央綠地兩側第一界面體現宜人尺度，建筑高度控制在30m以下，體現公共空間人性化的建筑尺度。街坊間應留有通道與中央綠地聯系，保證生態綠地的滲透。

第二界面體現富有韻律變化的空間輪廓線，核心地標建筑適當后退綠地廣場布局，形成較好的空間序列，構成富有標致性的城市門戶形象。

②沿河道一側設置濱水開敞界面

濱水區域是重要的公共活動中心，主要是沿主要綠地、真南路和常和路布置，活動以步行和自行車為主，沿河道一側設置濱水開敞界面，形成進退有序的濱水界面。

③沿城市街道形成連續界面，圍合出連續完整的街道空間

圍合式建筑布局形成的內部廣場是半公共的休閑空間，人流相對較少，活動以慢速和停留為主，因此形成圍合感強、較為親切舒適的建筑界面，可以通過騎樓、底層商業等構成，強調舒適性。

（4） 活動引導策略

規劃倡導“以人為本，綠意生活”的生態理念，以中央綠地為核心組織公共活動，使綠色空間成為公共活動的載體與路徑。

圍繞中央綠地“雨水湖”，形成自然休閑—健身娛樂—公共文化的公共活動圈層式布局。中央綠地內，利用雨水湖生物緩沖帶形成以自然休閑體驗、生態科普、野生動植物觀賞為主要特色的自然休閑區；中央綠地外圍結合智慧生態城區示范需求及地區發展需求設置以展示、文化為特色的公共文化活動區。

在公共活動類型方面，規劃結合桃浦地區的轉型特色及周邊目標企業人群的需求確定，包括企業交流展示、智慧生態主題文化展示以及文體主題活動區，功能區設置考慮不同年齡層次，保證綠地多時段活力，促進社會融合。

同時，在綠地周邊通過建筑退界，形成健身休閑、餐飲休閑、商業娛樂、交流展示等公共活動帶。使公共綠地的邊界是開放的，激發帶動周邊的公共活力（圖7）。

沿綠地周邊的步行街區及通向綠地的生活性支路形成公共活動路徑，將人流導入公共綠地，將綠色生態與城市生活更緊密地融合。

（5） 生態策略

規劃中生態綠地不僅起到了帶動本區域轉型的功能，同時對接區域生態網絡，形成片區內綠色網絡構架（圖8）。在這個網絡中，規劃還布置了一系列生態修復及生態維護系統。

①雨水收集系統

規劃提倡桃浦地區在轉型中有效地利用雨水資源，實現小范圍內的水資源生態平衡，提供灌溉用水，降低維護成本。通過雨水收集系統的控制來提高示范區的排水能力、透水性、城市水網的自然調節能力和生態多樣性。

②城市生境重建

根據雨水收集循環示范區的管道線路規劃，修復和營造6類城市生境和棲息地，增強綠地整合度，形成系統化的生態綠色網絡。

③智慧能源

為體現桃浦的智慧生態特色，規劃建設新能源供應項目，旨在降低運行能耗，實現節能減排。項目主要涵蓋分布式能源站、綠色空調系統、綠色建筑、光伏利用等重點技術。

2.3 規劃實施分期建設

為了充分體現生態帶動轉型的理念，在分期實施過程中遵從環境建設帶動的原則：先期啟動中央綠地中部核心地段，帶動周邊地區發展（圖9）。對部分土壤污染地塊先期治理，在后期進行開發，借助先期發展優勢，做到有效銜接。

3 結語

從桃浦的規劃案例可以看出，通過生態理念的先期引入，有利于增加帶動周邊用地價值和開發潛力，提供居民休閑空間，塑造城市整體形象，在產業用地轉型過程中將會產生積極的社會效益、經濟效益和生態效益。

在上海未來工業用地轉型的過程中，如果像桃浦、吳淞、高化等大型工業地區的城市更新均按15%的用地先期用于生態理念來促進地區功能轉型，將為城市提供大量的公共綠地，為市民創造更好的生態休閑環境；同樣的，對于小型工業用地也可利用生態理念進行轉型，提供豐富多樣的公共開放空間。

圖9 中心綠地周邊效果示意

當然，各類區域轉型有相應的背景和條件，如何利用生態的帶動作用還需要進一步的探索和研究。Old City Planning City Based on the Theory of Catalyst[J]. Global City Geography，2012（3）：94-100.

（感謝匿名審稿專家對本文提出的寶貴意見及悉心指導。）

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