透析互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房地產(chǎn)金融

侯韶瑩

繼五月份清華五道口全球金融論壇之后，8月23日至24日，又一“全球金融論壇·房地產(chǎn)金融論壇——房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與實(shí)踐論壇”在北京舉行。這次論壇圍繞全球資本市場與房地產(chǎn)投資基金這一主題，探討國際化、互聯(lián)網(wǎng)金融、新型城鎮(zhèn)化背景下中國房地產(chǎn)金融發(fā)展的路徑、方法和模式變革。

本屆論壇由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院和清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)主辦，華房商學(xué)院承辦。出席論壇的有清華大學(xué)金融學(xué)院黨委書記兼副院長聶風(fēng)華，清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)執(zhí)行會(huì)長金波。近兩百位房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金、銀行、信托、券商、保險(xiǎn)公司，以及產(chǎn)業(yè)鏈上、下游知名機(jī)構(gòu)的掌舵者齊聚一堂，探討房地產(chǎn)金融的敏感話題。

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的廣泛應(yīng)用逐步改變了中國的金融生態(tài)環(huán)境，以余額寶、人人貸、阿里金融等為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起，促進(jìn)了中國融資體系的發(fā)展，緩解了中小企業(yè)的融資困局。市場持續(xù)弱勢狀態(tài)的中國房地產(chǎn)行業(yè)，如何利用互聯(lián)網(wǎng)金融找到拐點(diǎn)，尋求進(jìn)一步發(fā)展值得思考。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)研究局副局長張曉樸在對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展與趨勢做出研判時(shí)稱，過去一年，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的發(fā)展尤其迅猛，銀行、互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)等多行業(yè)巨頭紛紛涉足P2P網(wǎng)貸領(lǐng)域，但在保險(xiǎn)、信托等金融領(lǐng)域，傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)仍占主流。張曉樸稱，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，激發(fā)了年輕人的理財(cái)欲望，豐富了中小企業(yè)的融資途徑，提高了交易效率，且互聯(lián)網(wǎng)金融的開放、共享、平等、普惠等特點(diǎn)，都將促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融的進(jìn)一步發(fā)展，但其是否可以保持可持續(xù)的良好發(fā)展，則需進(jìn)一步完善金融監(jiān)管制度。

關(guān)于房地產(chǎn)基金的創(chuàng)新與實(shí)踐，上海國際信托有限公司副總裁應(yīng)華表示，未來房地產(chǎn)基金將從“融”而至。在調(diào)控不斷深入使得房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)空間不斷收斂的房地產(chǎn)行業(yè)下半場，原有房地產(chǎn)盈利模式或多或少遇到障礙，毛利率下滑成為房地產(chǎn)企業(yè)遇到的普遍問題。2012年以后，上市房企在總資產(chǎn)水平穩(wěn)定的同時(shí)，總資產(chǎn)回報(bào)率逐步下降，上市房企不得不依靠提升財(cái)務(wù)杠桿來提升其凈資產(chǎn)回報(bào)率，而傳統(tǒng)銀行融資均為純債權(quán)類融資，資金用途受監(jiān)管限制，納入資產(chǎn)負(fù)債表，增加有息負(fù)債率，創(chuàng)新融資模式以非銀行渠道的股權(quán)類地產(chǎn)基金為中心，合作對(duì)象包括信托、房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)同業(yè)等，已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。

美國康奈爾大學(xué)房地產(chǎn)與金融學(xué)副教授、伯克利加州大學(xué)金融學(xué)博士劉鵬認(rèn)為，未來房地產(chǎn)融資將在融資市場、融資渠道、融資模式等三方面呈多元化趨勢，其中融資渠道的多元化發(fā)展會(huì)促使更多房企跨界涉足金融業(yè)，此舉將使房企在融資、信貸上變被動(dòng)為主動(dòng)，同時(shí)對(duì)金融信息的快速獲取，能有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。

路勁集團(tuán)董事長單偉豹在談中國房地產(chǎn)企業(yè)在美國的投資實(shí)踐時(shí)介紹，由于近年房企在國內(nèi)融資越來越困難且國內(nèi)利潤增長越來越慢，大量房企轉(zhuǎn)投以美國為代表的海外市場，但海外市場的規(guī)范制度與國內(nèi)有很大差異，投資之后的開發(fā)并非易事。

本次論壇還特別邀請(qǐng)交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平從實(shí)踐角度系統(tǒng)闡述新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)金融應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長王剛就房地產(chǎn)信托投資基金在中國的實(shí)踐做了系統(tǒng)闡述。

在本屆論壇上推出由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院與清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)·華房商學(xué)院共同打造的“全球資本市場與房地產(chǎn)投資基金”高端培訓(xùn)課程，受到了與會(huì)者的熱烈關(guān)注。該項(xiàng)目已于6月份正式啟動(dòng)，是為房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)投資人設(shè)立的專項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，旨在為中國房地產(chǎn)資本市場培養(yǎng)具有國際化視野、職業(yè)化、專業(yè)化的卓越地產(chǎn)投資家。目前已有來自全國三十余名房地產(chǎn)企業(yè)家、金融機(jī)構(gòu)及央企高管積極參與。