北美房客都是爺

陳思進

目前國內房租相對于房價，并不算貴，即使在北上廣，房價比房租遠遠高出500倍，再加上中國買房不擁有土地，所以從財務角度上來說，租房還是挺劃算的。不過，盡管房價已飚升至天價，老百姓還是寧愿砸鍋賣鐵壯士斷腕非買不可。這一現象除了中國人血液里的“擁房情結”外，國內租房大環境不利于租客，不能不說是一大因素。

在中國，房東就是爺。這點和北美正相反。

在北美，特別是大城市，之所以有超過35%的大眾選擇租房居住（而在歐洲，這個比例更高達50%），是因為他們擁有健全的“租賃法”。法律規定，房東不能隨意漲房租，不能輕易毀約，更不能隨性趕走房客；并且在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感。

我朋友老丁，買了一幢獨立的小洋樓。孩子大了搬出去后，家里就剩下他和老伴兒，上下三層空落落的。于是，他便把地下室裝修好，租給一對年輕夫婦。

一次老丁回國度假，半夜時分一陣電話響，把他從夢中驚醒。電話是房客打來的，說廁所漏水了，要他趕緊找人修理，不然就要“水漫金山”。老丁急忙對房客說，這三更半夜到哪兒找人去啊。那邊房客說，三更半夜，現在不是中午嗎？哦，原來有12個小時時差。

老丁身邊又沒有水管工的電話，只能上網找了家“正規”的修理公司，致電他們出個“急診”。由于老丁不在現場，只能隨他們開價了，結果月底收到賬單，1200美金！老丁只能怨自己度假沒挑好時候。

這還只是小菜一碟。

在北美，租客是受到法律保護的。各個州省市都有《租客保護法》和《房屋租住條例》，條例明顯都是“偏心”房客的。比如，在加拿大最大的城市多倫多，約有130萬房客，占人口總數的35%，其中有超過5%的租客拖欠房租，只要有正當的理由，比如被裁員，拖欠房租在一定時間內，房東都不能驅趕房客。可卻有1.5%的租客，甚至在沒有交足房租的情況下，賴掉房租一搬了事。

話說老丁度假回去后，房客說他失業了，房租拖欠三個月，還白用他的水、電、煤和寬帶。老丁那個急啊，房客是受法律保護的，還不能隨便趕他走，這才算倒大霉了。總算，三個月后房客同意搬走，老丁感覺燒了高香。

和老丁一比，老劉那才真算是倒了血霉。

幾年前，老劉在多倫多購買了一棟獨立屋，也是把地下室裝修后出租賺錢。后來他換了租客，那是來自中國南方某城市的一家四口。由于平時分門出入，劉先生鮮少與租客打交道，出于信任，萬不得已也幾乎不進地下室。但某一天，租客上樓找他們反映，地下室的下水道堵塞了，劉先生和太太趕忙下樓檢查。這一看簡直是大吃一驚，原本裝修整潔的地毯滿是污漬，墻壁被劃得一道一道，東西堆放得亂七八糟，衛生間污糟不堪，爐頭周圍油漬斑斑，水池里堆滿了碗筷……

這倒也算了。由于下水道堵塞嚴重，劉先生只好請專業人士前來處理，結果掏出來大團大團的頭發，還有菜葉咖啡渣之類的垃圾。原來這一家租客經常把油膩的湯底往馬桶里倒。

劉先生要求租客打掃和維護好居住環境，但幾個月下來，也沒見改善，于是就決定請他們“走路”，提出終止租約。但是，租客拒絕搬走，并表示，法律是保護租客利益的，房東沒有權力趕走租客。劉先生只好求助于安省房屋出租法庭。

可打官司期間，房客卻可以利用法律的“灰色地帶”，在等待上訴判決前的一段時間，繼續住在租住的房子里，而不用再交房租，直到3個月后有人上門驅逐，才選擇離開。真成了可惡的爺了。

老劉因為受法例限制，只能被迫讓租客繼續居住數月，明知取回租金、得到賠償的機會不大，也不敢怎么樣，唯有咬牙強忍著。3個月后，打了場官司，才把那個房客送走。6個月房租6、7千美元，律師費3000美元，加上損壞房屋的修繕，一共損失了1萬2千美元。

老劉抱怨，沒想到做房東做成這樣，賠錢不算，還要打官司，真是勞民傷財、得不償失。可謂“請神容易送神難”。這次總算送佛上西天，從此以后再也不出租了。

當然，絕大多數房東和房客都是和睦相處，皆大歡喜的。在北美，法律之所以保護房客的利益，前提是因為房東屬于有產階級，而租房者相對來說，就屬于弱勢階層。可實際上在歐美，選擇租房還是買房，對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已。在歐美，單身者通常選擇租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有結婚后有了孩子，才會考慮搬到郊外，甚至小城鎮選擇買房子，過上另一種家庭生活。

縱觀歐美近百年的房價平均走勢，基本上僅和通脹率持平，也就是說，買房對普通百姓而言并非投資的選項，只是一種生活方式而已。

德國：保護房客也不讓房東“吃虧”

歐洲金融危機后飛速增長的房屋租金，讓愛租房不愛買房的德國人頭疼。以德國首都柏林為例，柏林的房租價格比歐洲其他國家的首都低，但由于外來資金、房地產炒作以及更多的求租者，柏林的房租價格相比2007年還是增長了32個百分點，飛漲的房租引發民眾強烈抗議。

于是，德國出臺了一套新的租房法，規定即使房東有正當理由想提高租金，也須經過房客同意。如房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能強行提高租金。

事實上，此前德國一直對房租有嚴格的規定，例如房屋租金應該按照各地政府的“指導價格”，超過這一價格的20%，算違法行為，房客有權將房東告上法庭；如房租漲幅超過50%，房東要與房客協商，房客同意后方可增長，否則房東單方面漲租超50%被認為是賺取暴利，可判入獄三年。

德國跟北美一樣，也在奉行“利房客主義”。除了控制房租，德國對于出租住房的“可居性”有嚴格的規定，先后建立了住房安全與健康標準等評估體系。對于租屋的評估從簡單的面積評定拓展到生活設施、生理需求，甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。

即使租客有欠租違約等行為，德國的房東也要出示足夠證據，然后由執法人員實施收屋。為了防止房東收回再租，法律規定執法人員協助收屋的租房在一定時間期限內不得再次出租協助收回的房屋。這些明顯偏向房客的法律，使得德國房東在達成租房協議后很難解約。

不過，在新法案中，房東要想讓房客搬出去比以前容易多了。按照新規，房客如果沒有及時交清房租，或是恣意破壞屋內設施，房東將可以強制要求房客搬走，而如果房客無法找到新住處，則將暫住到流浪人員收容所。

這項新規定引起了部分德國人的擔憂，他們擔心房客可能會因為害怕被勒令搬出而對房東漲房租的要求妥協，從而導致市場上的房租價格升高。

編 輯 王 穎 wyingdyl@163.com