土地的市場化之路是從城市向外擴散

周其仁

大家說

思想性、學術性、

針對性、貼近性

城市密度的最高處，未來收益的預期最高，大家搶著要來，競爭也會把地價推到最高。

這些年房價成為社會第一關注議題。依個人之見，決定性的因素還是既聚人氣又聚財氣的空間位置嚴重供不應求。

1988年的憲法修正案，開啟城市土地市場化的合法通道。當時憲法文本的表述是“土地的使用權可以依法流轉”，并沒有限定唯城市土地才可流轉，只不過要依法流轉。而1990年頒布的是“城鎮國有土地使用權流轉”的規定，農村集體土地可不可以流轉被束之高閣，才形成城市土地率先合法進入市場的格局。

平心而論，真正賣得起價錢的，還就是城市土地。道理也不深奧，凡可以源源不斷帶來未來收入之資源，皆為資產。土地可不斷產出農副產品，也可“種樓”源源不斷讓人使用，當然也是資產。資產如何定價呢？費雪定下的準則是“未來收入的貼現”。

當然，資產收入是未來時，靠預期決定，而預期又總會出點偏差。不過再麻煩也遠勝不讓資產價格發揮資源配置功能的體制。

土地可種植農產品，也可承載建筑。問題是資源配置——留多少土地種農產，又用多少土地“種樓”？講市場配置要靠價格機制，講到底就是靠相對價格的變動來提醒、誘導行為主體“配置”資源。

簡略劃分，有種植農產的土地，在農村蓋房的土地，以及在城市“種樓”的土地。問哪一類土地的市價升得更快？答案是城市承載建筑之土地。為什么呢？農產需求受恩格爾定律的影響，增加有限。同時，技術進步和進口又容易提供替代。農村蓋房的需求，早期非常旺，但農民可以外出打工之后，此種需求就平穩下降了。但城市——特別是非常吸引人去的好城市——的“種樓”需求長興不衰，又面臨供給約束。加到一起，說城市土地比農地和農村土地的相對價格漲得更快，應該是靠譜的。

預期也離不開經驗的支持。這方面，開放功不可沒。如大陸城市土地使用權可轉讓的制度——俗稱“土地批租”——基本上就學自香港。港人見識過城市地價隨經濟起飛而“起飛”，預期自然不同凡響。

別家經驗加上自己的，一起支持預期，算到今天，就是城市土地的現價。因為相信未來收益將會大升，所以愿意出現金向土地出讓方購買未來收益機會。這筆投資拿過來，修街道、建設施、挖地鐵，就有錢了。把資本砸到城市的土地里，承載經濟集聚于人口集聚的能力大增，“密度”產生更高收入的預想成真，城市發動機轟隆作響，“城市化驅動的經濟增長”隆重登場。

原來，城市地價與土壤肥力無涉，僅與位置相關。簡單而靜態地看，城市密度的最高處，未來收益的預期最高，大家搶著要來，競爭也會把地價推到最高。隨密度降低，地價也降低。如此城市地價的分布，決定了土地的市場化之路，不是“農村包圍城市”，而是從城市中心向外輻射、向外擴散。