關(guān)于我國“保障房”建設(shè)的金融支持研究

沈杰等

摘 要：保障性住房（保障房）的建設(shè)關(guān)系到國計(jì)民生，關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。為保障房建設(shè)提供良好的金融支持是每一個(gè)金融工作者的美好夙愿和思考課題。目前我國金融支持保障房建設(shè)逐步開展，但還存在一些問題，需要借鑒國外部分成熟經(jīng)驗(yàn)；針對特定國情，也需要因地制宜地做出金融創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：保障性住房；住房金融；金融創(chuàng)新

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）5-0108-02

1 我國保障房建設(shè)金融支持的現(xiàn)狀和困境

1.1 保障房建設(shè)是民生工程，任重而道遠(yuǎn)

保障性住房是國家為了保障居民的基本居住權(quán)，針對買不起商品房和無能力自行解決住房問題的貧困家庭或中低收入家庭的人群，采用政府買單的方式，為社會提供住房的一種制度安排。保障房建設(shè)不僅關(guān)系到中低收入群體的福利，更是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要保障。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2006年推出保障性住房計(jì)劃以來，上海、北京、杭州等城市保障性計(jì)劃幾乎無一完成。究其原因，我們發(fā)現(xiàn)最大的問題就是保障房建設(shè)的資金問題。

1.2 住房金融（資金支持）剛剛起步，急需發(fā)展壯大

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，住房金融是指為了支持住房的建設(shè)、出售、轉(zhuǎn)讓，金融主體創(chuàng)造性地運(yùn)用金融工具籌集資金，保障住房生產(chǎn)過程和再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行，并形成良性循環(huán)。我國國策基本規(guī)定了三種住房保障資金的來源：首先是提取土地出讓金的十分之一，其次是住房公積金的增值部分，最后是各個(gè)地方政府的財(cái)政資金。我國各地保障房建設(shè)的金融支持呈現(xiàn)多樣性，比較典型的做法有以下幾種。

1.2.1 以財(cái)政為主導(dǎo)的金融住房支持

此政策的功能主要發(fā)揮在重慶。“姓公不姓私”成為重慶模式的標(biāo)簽。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶中低收入中的一半由政府提供公共租賃房；不僅如此，政府每年將土地出讓收益的5%投入公租房建設(shè)。

1.2.2 百花齊放、因地制宜的多種金融方式

上海和天津走在了住房金融創(chuàng)新的前沿。雖然REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的推出也是借鑒了國外經(jīng)驗(yàn)，但天津不僅僅滿足于借鑒，與時(shí)俱進(jìn)因地制宜，合理引進(jìn)了住房公積金項(xiàng)目貸款和全國社保基金，以期這兩個(gè)“巨頭”為租賃房和經(jīng)適房建設(shè)做出更大貢獻(xiàn)。

1.3 我國住房金融支持的困境

①政府財(cái)政支持有限，且沒有形成常態(tài)。②融資渠道和工具單一，沒有形成一個(gè)有效的保障房金融支持市場。③保障性住房建設(shè)金融政策體系不完善。

2 國外部分優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)

2.1 政府財(cái)政支持

①美國：為了公平和公正地為各個(gè)收入階層解決住房問題，二戰(zhàn)后美國政府以實(shí)物與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合為辦法，為居民的購房提供優(yōu)惠，以期達(dá)到政府提出的“人人擁有居住機(jī)會”的政治目標(biāo)。②新加坡：在20世紀(jì)60年代，該國為了解決公共住房的建設(shè)問題，專門成立“建屋發(fā)展局”，并把“居者有其房”定位國策。

2.2 提供多種融資渠道以應(yīng)對保障房建設(shè)則加坡貼

2.2.1 來自政策性金融機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)貸款

日本：專門成立住房金融公庫，專職于保障性住房建設(shè)的專項(xiàng)貸款，利率低于市場利率水平，從而支持了國家的保障性住房建設(shè)。

2.2.2 來自商業(yè)性銀行機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠貸款

美國：聯(lián)邦政府要求各級政府成立政府預(yù)算（通常是財(cái)政貼息或者其他優(yōu)惠），以獎(jiǎng)勵(lì)某些做了“好事”的商業(yè)銀行——這些銀行向從事保障性住房建設(shè)的企業(yè)或者非盈利機(jī)構(gòu)提供了長期的低息貸款。

2.2.3 來自各級地方政府的債券融資

法國：法國六成以上的地方政府為支持中低收入者的住房建設(shè)，選擇發(fā)行地方債券來籌資。

2.3 建立完善的市場競爭機(jī)制

2.3.1 完善市場建設(shè)，確保保障房金融市場的穩(wěn)健運(yùn)行

美國的保障房金融市場的穩(wěn)健運(yùn)行依賴于其“三駕馬車”——貸款出售市場和住房貸款證券化市場以及場內(nèi)交易市場。三個(gè)市場三位一體且互為補(bǔ)充，住房貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)可通過貸款出售市場獲得流動性，能很快進(jìn)行再投入，形成良性循環(huán)。

2.3.2 政府為防止尋租等行為，實(shí)施市場監(jiān)督和腐敗防范

優(yōu)惠之處易生腐敗：保障房的特別優(yōu)惠常常成為不法分子以權(quán)謀私的工具，使其喪失真正保障的作用。為了防范信息不對稱以及逆向選擇等問題，國外有些政府建立了市場監(jiān)督機(jī)制，采取了嚴(yán)密的防范措施。

3 完善我國保障性住房金融支持的建議

3.1 加快金融創(chuàng)新，為保障房建設(shè)拓寬融資渠道

首先，為提高公眾對保障房投資的積極性， 政府可實(shí)行貼息計(jì)劃： 一方面可對開發(fā)商補(bǔ)貼， 即供應(yīng)方貼息；另一方面針對中等及其以下收入階層的居民， 即需求方貼息；其次，鼓勵(lì)政策性金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行向保障房項(xiàng)目融資，政府可適當(dāng)對相關(guān)項(xiàng)目通過稅收優(yōu)惠等形式進(jìn)行政策引導(dǎo)，提高金融機(jī)構(gòu)放貸的積極性；再次，擴(kuò)大房地產(chǎn)信托投資基金等金融創(chuàng)新方案的試點(diǎn)，加快推進(jìn)進(jìn)度，突破房地產(chǎn)信托投資基金的區(qū)域局限性。

3.2 建立健全支持保障性住房的金融市場

完整豐富的保障房金融市場，對保障房建設(shè)的順利推進(jìn)有著極其重要的意義。其一，我們借鑒他山之石，成立相關(guān)政策性金融機(jī)構(gòu)，專司保障房建設(shè)，通過債券發(fā)行等方法將社會閑散資金聚攏，積極建設(shè)；其二，在做好監(jiān)管的同時(shí)，拓展住房二級抵押市場，推進(jìn)住房抵押貸款的證券化。

3.3 為保障房建設(shè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃，完善相關(guān)法律法規(guī)

法律法規(guī)是基石，必須做到法律的鐵面無情，才能有保障房建設(shè)的有序發(fā)展。保障房的金融業(yè)務(wù)有其特殊復(fù)雜的一面，因此不僅需要大的法律予以約束，也需要配套法規(guī)予以豐滿。舉例來說，經(jīng)適房、廉租房和住房公積金無論在管理制度上還是在財(cái)政上都被分割了，導(dǎo)致實(shí)施過程中事倍功半，這都是由于缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制；再比如，信息不對稱和逆向選擇等也是保障房金融發(fā)展過程中必須要面對與解決的問題，必須予以重視。總之，我國的保障房建設(shè)才逐漸邁開步伐，在此過程中難免出現(xiàn)各種難題，產(chǎn)生預(yù)料不到的結(jié)果，這就需要我們從全局出發(fā)，制定長期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，并結(jié)合國情，未雨綢繆，預(yù)想一些可能出現(xiàn)的問題以及相關(guān)的應(yīng)對方案，最終推進(jìn)保障房建設(shè)健康、有序的向前發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“居者有其房”的美好愿望和戰(zhàn)略目標(biāo)。

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