房地產 平平淡淡才是真

黃嫀淓

回顧當下，房鬧不斷，口水戰(zhàn)不息，土豪批量拋售引熱議，取消限購“一日游”，連芙蓉姐姐都忍不住站出來參與討論樓市政策。中國樓市的形勢越發(fā)顯得復雜。其實，“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。從開發(fā)商們近期的動作，還是能看出一些端倪。樓市的現(xiàn)狀，用“兩極分化，內冷外熱”八個字來形容也算貼切。

在世界杯的哨聲響起之前，意大利隊核心球員皮爾洛就宣布，他將在本屆世界杯結束后從國家隊退役，將位置留給年輕球員。這意味著， 意大利隊的“皮爾洛”時代即將結束。

同時結束的，還有中國房地產行業(yè)的黃金時代。在過去10年，房地產作為經濟發(fā)展的“核心”力量，成為各地政府最重要的財政來源。隨著行業(yè)發(fā)展的巔峰過去，房地產的重要性可能逐漸被一些新興產業(yè)所替代。

內冷外熱

近期，德意志銀行發(fā)布了關于中國房地產市場的研究報告。報告指出，該行所追蹤的31家中國房地產開發(fā)商5月份的銷售情況令人失望，累計銷售量增長基本上呈現(xiàn)出負面表現(xiàn)，整體銷售量與去年同期相比落后一個月左右。

“紅五月”遭冷遇，也是眼下中國整個房地產市場的縮影。縱使地產商促銷不斷，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，潛在購房者多選擇觀望，就連龍頭企業(yè)也無法幸免。

保利地產今年4月簽約面積同比減少了16.88%，簽約金額同比減少11.77%，環(huán)比下降多達19.74%。從4月份銷售金額環(huán)比增長情況來看，富力地產和龍湖地產分別下滑了58%和14%，綠地集團和金地集團分別下降31%和45%，就連對此輪調整先知先覺的萬科，4月份銷售金額環(huán)比也下滑了11%。

在銷售不暢的情況下，開發(fā)商投資的沖動也受到壓抑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國房地產開發(fā)投資同比名義增長14.7%，增速比前4月再回落1.7個百分點，創(chuàng)57個月新低。

國內地產市場滯銷，一些地產商已悄悄轉戰(zhàn)海外，做起了生意。龍頭企業(yè)萬科正在謀求中國香港上市，為擴大海外市場架橋鋪路。事實上，萬科早在5年前就開始耕耘海外市場，在今年較早時候，萬科就聯(lián)手美國兩家公司和一家中國投資基金，在曼哈頓破土興建61層住宅樓，這是定位于國內富裕客戶的高端公寓。6月中，萬達收購馬德里地標西班牙大廈的消息，再度提醒投資者，地產商越來越把心思投向了國外。

如果說，國內樓市還有熱點，那無疑是華遠地產董事長任志強莫屬。

作為中國房地產市場的“死多頭”，即使在多數(shù)人認為地產市場已出現(xiàn)“拐點”的大勢下，任志強仍然不失樂觀。他連續(xù)駁斥多個看空言論，并指在宏觀經濟下滑的情況下， 房地產行業(yè)肯定會一并下行，但緊接著會迎來反彈。對于有能力或有需求的購房者，他的建議是“該買就買”。 在有報道傳出，深圳的空置率高達85%時，任志強發(fā)飆了，他連續(xù)撰寫多條長微博對該報道內容進行“批斗”。

反觀眼下，雖然各地限購陸續(xù)出現(xiàn)松動，但目前取消限購的嘗試仍然停留在“一日游”的階段，顯示地方政府雖然“神女有心”，但中央政府仍是“襄王無夢”。此外，央行定向降準，對地產市場刺激有限，再加上前5個月地產商銷售不暢，在政策維持不變的情況下，樓市下半年可能迎來新一輪的降價。

兩極分化

所謂墻倒眾人推。今年以來，樓市形勢急轉直下，于是，各種崩盤論、泡沫論、拐點論和冰山論等觀點大行其道。潘石屹更是把中國的房地產比喻為泰坦尼克號，指其馬上就要撞到前面的冰山。

然而，最早提出“拐點論”的萬科卻沒有這么悲觀。萬科總裁郁亮一再強調，內地樓價增長減速，只是反映中國房地產業(yè)的黃金時代結束，但行業(yè)前景仍然健康，中國樓市仍然有“白銀時代”——政府的城市化進程，將在未來15年繼續(xù)拉動需求。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭旗幟鮮明地反對“泡沫論”和“崩盤論”，并堅持認為中國樓市還有“白銀十年”。他認為，中國樓市只是出現(xiàn)小拐點，長期仍然謹慎看好。

事實上，該機構6月17日發(fā)布了《5月份一線城市樓市報告》指出，5月份，一線城市雖看跌情緒加重，但房價仍然堅挺。當月，一線新建商品住宅成交均價為23072元/平方米，環(huán)比增長3.7%，同比增長10.6%。在地產市場一片下跌的輿論中，有人把一線城市的房價仍然看漲比喻為“假摔”。

《CM華夏理財》調查所知，在上海，投資客撤離的情況并不多見，不少手上持有資金的人，仍然在等待合適的入市機會。“地段好的樓盤不要說下跌20%，就算下跌10%都會有人接盤。”一位地產從業(yè)者說，比如上海自貿園區(qū)附近的房子，今年以來還在繼續(xù)上漲，看不到下跌。

事實上，即便是本輪最早發(fā)動降價的萬科，也并不看空一線城市房價。郁亮認為，一線城市房價每年漲幅應該在10%左右。

與一線城市房價堅挺相比，不少三四線城市以及一些存庫高的二線城市形勢則較為悲壯。比如溫州，從2011年開始房價就進入下跌通道，經過2013年的暴跌，現(xiàn)在還沒有止跌的跡象。

事實上，不少開發(fā)商早就看到了三四線城市的風險。早在2013年，一系列“回歸一線”的行動已經展開。這樣做的結果是，“鬼城”與“天價地王”并存著，且都是中國樓市的現(xiàn)實寫照。

因此，對于中國樓市，過分悲觀和過分樂觀似乎都不可取，分化是未來幾年的重要關鍵字，一線城市與三四線城市無法放在同一個緯度上討論。但無論是易居楊紅旭的觀點，還是萬科的觀點，都說明中國地產行業(yè)最甜的那段甘蔗，已被啃噬完畢。接下來，甘蔗還是甜的，但不是最甜。轟轟烈烈的投資不能永續(xù)，中國樓市回歸平淡，也許是長久之計。

買房宜緩不宜急

縱使房價正在經歷波動，但大家對房地產投資的熱情未減。在各種論壇上、微博上，大家不停地討論著什么時候能出手買房的問題。

不過，在房價走向仍然不明朗的情況下，任志強的“該買就買”言論，并沒有得到大多數(shù)人的肯定。《CM華夏理財》從上海、深圳多個房地產商和中介處了解到，除了超剛需，多數(shù)購買者都處于觀望狀態(tài)，尤其是以投資為目的的購買者。在6月8日至14日這一周，深圳新房市場5個樓盤扎堆開盤，推盤量創(chuàng)下年內的最高紀錄，但平均開盤銷售率僅為四成左右，與去年同期相比足足少了三成。

由于前5個月銷售不暢，多位市場人士預言下半年地產商為完成全年銷售目標，不得不“以價換量”，也就是說，樓市下半年仍有降價空間。

北京中原地產首席分析師張大偉指出，由于去年結轉的部分銷售額，地產商的實際壓力可能要高于預期，他預計，下半年地產商將有更多項目主動加入降價行列。言下之意，目前仍不是買房的最佳時機。

對于何時出手，楊紅旭給出這樣的建議：投資需求宜暫停，超剛需不必久等，多關注“內火旺、庫存少、暫被抑”的城市。他指出，全民炒房時代已經終結，城市分化、地段分化、產品分化，注定只有少數(shù)人才能從 “白銀十年”中分得一杯羹，這些人包括懂行者、一線和少數(shù)二線城市居民。

除了住宅，實際上，養(yǎng)老地產也是近年房地產最大的熱點，各大地產商的參與，保險機構的介入，各路資本虎視眈眈，使得這個年輕的產業(yè)變得炙手可熱。

早在2010年，國內第一家養(yǎng)老產業(yè)投資基金公司便已經成立，旨在發(fā)起、運作養(yǎng)老產業(yè)投資基金。不過，時至今日，養(yǎng)老產業(yè)基金仍然沒有迎來它的“黃金時代”。 目前，市場上成型的養(yǎng)老產業(yè)投資基金，主要是由養(yǎng)老地產項目開發(fā)方自行成立，如深圳平安不動產有限公司發(fā)起成立的養(yǎng)老產業(yè)投資基金，計劃募集資金100億元人民幣，其中平安集團認繳30%，社保基金認繳規(guī)模的40%，普通合伙人認繳10%，其他投資者認繳20%。另外，卓達集團發(fā)起成立了中科創(chuàng)·卓達養(yǎng)老地產基金，募集資金2億元。

一邊是龐大的市場，一邊是較長的投資回報期，眾多資本在養(yǎng)老產業(yè)的門外徘徊，靜靜等待更好的時機。對PE而言，養(yǎng)老產業(yè)極具吸引力，但是其操作性仍需探索，主要原因是作為財務投資者，PE更偏愛短周期項目，而投資養(yǎng)老地產，周期較長，一般在8年至10年。PE與養(yǎng)老產業(yè)之間，還需不斷實踐與磨合。

不過，已有一些PE機構明確把養(yǎng)老產業(yè)投資基金作為自己今后的投資方向之一。早在2011年，復星國際董事長郭廣昌就表示，公司未來看好旅游地產及養(yǎng)老地產——特別是養(yǎng)老地產，會加大這兩個產品類型的投資。

近年來，也有PE在養(yǎng)老產業(yè)投資基金上躍躍欲試。常青藤基金把養(yǎng)老產業(yè)投資基金作為旗下6只子基金之一。據(jù)悉，該公司對投資養(yǎng)老產業(yè)表現(xiàn)出深厚興趣，近年也有積極尋找適合的養(yǎng)老項目。