伊瑪爾的“長波段”眼光

21CBR：迪拜最近股市很火爆，無論是迪拜金融市場指數（DFMGI）還是阿布扎比ADX指數上漲都非常搶眼。此時，伊瑪爾（Emaar）作為世界上第二大地產商，將自己的商業地產Emaar mall（包括世界上最大的Dubai Mall以及阿瑪尼酒店）分拆單獨上市，這也是迪拜近年來最大的IPO。你怎么看待伊瑪爾地產的分拆舉動？

Robert Booth：我們一直在整個集團層面實現業務結構化和板塊化。我們設立集團控股公司，創建了一系列業務單元，Emaar mall就是其中一項。

如果資本市場表現良好，我們就可以考慮將不同的業務分拆上市。Emaar mall首次公開募股是迪拜自2007年以來規模最大的IPO項目。我們近期還有一個打算，明年讓伊瑪爾地產的埃及業務板塊上市，因為我們在埃及的業務也做得非常好，也就是說，一旦某個業務單元規模足夠大，我們就會將其分拆上市，然后通過控股公司的方式來“聯接”這些上市公司。

21CBR：迪拜股市好得是不是有點過頭了？原本我聽說Emaar mall是要去倫敦上市的，談了很久，但現在都轉到迪拜本土上市了。

Robert Booth：我們覺得迪拜金融的發展是健康的。Emaar mall首次公開募股登記總額超過460億美元，募集的資本總額為468億美元。這說明我們企業做得好，獲得資本市場的認可。

21CBR：迪拜的經濟經歷過大起大伏，比如2008年的金融危機。但這一輪迪拜的恢復給人感覺比較穩健，地產、旅游、金融、港口是支柱，石油不重要。迪拜不是石油美元，是旅游美元。最近國際油價也在猛跌，跌到每桶80美元，這對迪拜影響不大，但是對迪拜的兄弟城市阿布扎比影響是很大的。因為阿布扎比曾經在2008年迪拜最危險的時候救了迪拜。你怎么看待石油下跌，阿布扎比和迪拜這種“經濟兄弟關系”？

Robert Booth：如果將阿聯酋作為一個整體來看（迪拜和阿布扎比均為其中的酋長國），其國內生產總值只有30%左右是石油經濟。不僅是迪拜，其他一些酋長國的經濟也開始多元化了。阿布扎比也不像過去那樣高度依靠石油，它也發展旅游和金融。迪拜是世界上人均固定資產最大的國家，無論是交通運輸、旅游、金融、制造業和時尚設計，都有非常明顯的增長，所以，不要覺得還是像過去一樣。

21CBR：我們不久前專訪了世界上最大的地產商萬科，總裁郁亮說，現在房地產比較動蕩，萬科很謹慎，會采取一種“輕資產、重運營”的模式，這是它擴張或者國際化的一種策略。伊瑪爾的本性就是國際化，它業務也是遍及印度、約旦、埃及、黎巴嫩、沙特阿拉伯等等。我看到伊瑪爾的主席Mohamed Alabbar說過，伊瑪爾也要謹慎地運作。那么，以后你們這種跨國業務會不會也采用“輕資產、重運營”的方式來做？

Robert Booth：我認為謹慎的做法是對的。針對不同地區我們會采取不同的做法，因為我們擴張和國際化的前提是，我們必須了解當地市場所需和整體業務環境，比如埃及。我們在埃及已經是最大的地產商，我們很靈活地利用一切合適的方法來開拓我們的業務。

21CBR：伊瑪爾在迪拜的資產和它在海外的資產的比重是多少？

Robert Booth：我們的業務主要是辦公、住宅、零售和酒店這四個類型。20%的業務收入來自國外，不過這個比率正在不斷增長，這意味著我們國際化正在加速。按照可出售地產（比如住宅、出售的寫字樓）和出租地產（商業地產，比如出租的寫字樓、mall）來計算的話，大約是一半對一半。

21CBR：迪拜當地人非常少，伊瑪爾開發的很多樓盤主要是吸引外國人，希望讓很多外國人定居下來。但外國人流動性會很大，這樣對地產按揭的穩定性是否會有影響？

Robert Booth：迪拜是個國際化的都市，面對的是所有國家的人。10年前，這里總共人口只有100萬人，現在是220萬。迪拜當地人口很少，但擁有迪拜籍的外國人越來越多，所以愿意成為迪拜人的人越來越多。迪拜是一個非常有吸引力的城市，坐4個小時飛機就能到迪拜的人口圈層大約為25億人，這意味著，有足夠多的富裕人口愿意來迪拜置業、有足夠多的商業公司愿意入駐迪拜。迪拜的吸引力使得人們愿意在迪拜安家，在迪拜買房子作為旅游度假或者時尚購物的休憩之地。迪拜現在的房子不是多，而是少，是供不應求。

21CBR：迪拜這兩年房價猛漲，漲了一倍多，在發達國家是罕見的，迪拜的房價是不是有泡沫？很多人覺得迪拜就算有泡沫，也會持續到2020年迪拜世博會才破，你覺得呢？

Robert Booth：迪拜吃過金融危機的苦頭，但從危機中恢復得很快。全世界很多國家都經歷了經濟周期的折磨，迪拜也不例外。但你們應該注意到，這一次迪拜跟過去不一樣。達沃斯經濟論壇近期報告顯示，阿聯酋居全球最具競爭力第12位，基礎設施質量位居全球第一。至于2020年世博會，我們認為那只是迪拜大事件中的其中一個。我們非常高興政府能夠舉辦世界級的活動，告訴世界迪拜的狀況與地位。我始終堅信，基礎設施投資將有助于迪拜的未來發展，具有可持續性的基礎設施投資也將反過來為迪拜創造價值。

我能理解人們對待房地產的態度，這泡沫，那泡沫，房地產行業一般7年蓬勃2年衰落。我認為這不分地域，這是一個基本規律，時間會證明一切。我看好中國，我來自加拿大，那里中國人口眾多，我了解中國人對房子的熱衷。

在加入伊瑪爾之前，我在李嘉誠的地產公司工作。李嘉誠的長實集團在北美洲投入大量資金。我在該集團工作了8年多，也在上海生活過，熟悉內地和香港的房地產。從長遠角度看，中國的房地產業的發展是不容忽視的，但短期未必。未來中國房地產投資還是比較具有吸引力的。中國現在是世界第二經濟體，截至2030年如果70%的人住在城市，那么這個增幅將達到40%。現在印度也正在城市化，中國和印度改變了全球行業模式，這是非常讓人激動的。

21CBR：最近伊瑪爾和意大利版《時尚》雜志正在辦迪拜時尚盛典。

Robert Booth：對，這是第二屆“迪拜時尚盛典”活動。活動為期3天。這一屆的活動豐富性及影響力大大提升。我們舉辦的時尚對話就是一個不錯的例子。我們邀請到了Franca（《服飾與美容》主編）和Suzy Menkes（著名的時尚編輯）同臺對話，這是時尚界的重要對話，以前從未有過。全球頂級設計師例如Roberto Cavali也參與了本次時尚對話活動。本次活動對外公開開放，免費注冊參加，網上訂票僅在開放后一個小時以內就被搶空。我們為時尚人才的發展與時尚作品的展示提供了平臺，為20位全新新銳設計師提供展示的平臺。實際上，時尚會讓人們對迪拜更感興趣。（采訪/費戈）