我國保障性住房建設的研究

曾盛蘭

【摘 要】當今社會，隨著政府的不斷投入，人們生活水平的提高，保障性住房作為一種準公共品的出現，是指根據國家政策及法律法規，由政府統一規劃、統籌，為中低收入住房困難的家庭所提供的限定標準、限定價格或租金。保障性住房的分類有多種，一般由廉租住房、經濟適用房和政策性租賃住房構成。本文試從分析長沙市保障性住房的建設初始階段，建設完成時期和準入退出機制三個方面存在的問題對保障性住房提出一些見解與看法。

【關鍵詞】保障性住房；資金；監管

一、保障性住房的現狀

長沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務，2008年起長沙市啟動了“健全住房保障體系 、推進制度改革、房屋改造和環境改善”為主要內容的“一健三改”保障性安居工程建設，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設“長沙模式”。 2014年，我市將加快棚戶區改造步伐，加大保障性住房建設力度，全市保障性安居工程計劃開工建設22768套（戶），其中新開工廉租住房767套，新開工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區13260戶。但是由于建設制度和保障性政策的不完善，出現了一些急需解決的問題和關于保障性住房建設方面的缺陷。為進一步完善地方保障性住房，有必要進一步完善政策和制度中的漏洞，將受保對象的利益落到實處。

二、目前我國保障性住房存在的問題

1.保障性住房建設資金缺乏

資金瓶頸約束是我國保障性住房建設推進的一大障礙。當前，保障性住房的資金來源除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，住房公積金增值余額、地方政府財政資金等均存在漏洞。而根據數據顯示2009年，全國土地出讓支出總額中，用于廉租房建設的僅占總支出的1.5%，遠低于《廉租住房保障資金管理辦法》設定的10%的最低標準，這些都使得地方政府沒有足夠的財力來支持保障性住房的建設。廉租房是政府提供的公共品，政府不僅是責任主體，也應是出資主體。從地方政府的角度來看，根據目前的分稅制財政體制，地方財政收入大大小于中央財政收入的增長，而地方政府所對應的事權卻不斷增加，目前地方政府的財政收入主要依靠于土地出讓金，而建設廉租住房是撥讓而非出讓土地，這使得政府更加難以拿出資金進行廉租房的建設。于此同時，廉租住房屬于非營利性住房，建設過程一般比較長，這導致保障性住房投資時間會被延期到下一年執行，在一定程度上也增加了資金的缺口。根據資料顯示，長沙市在2011年需要完成總投資約400億元的44.72萬套保障性安居工程建設任務，扣除中央補助，省級補助，土地出讓收益等后，然存在180多億元的資金缺口。

2.保障性住房的選址和質量方面存在問題

地方政府從經濟利益的角度考慮，常常把位置優越的土地進行公開出讓以獲得足額的財政資金，而位置偏遠的地段則用于保障性住房的建設。政府出于對成本的考慮，常常忽略了當前保障群體對周圍環境的重視和社會的影響，廉租住房和經濟適用房大多集中在位置較為偏遠的郊區，附近的交通，醫療，學校等基礎設施建設不足，給用戶的出行、居住、教育帶來極大的不便。并且，在長沙市保障性住房成群、集中建設情況屢見不鮮，比如在雨花區就有多個如鄱陽、粟塘、鳳凰苑、天凱東苑等保障性住房小區，這種集中建設將原來分散在城市不同位置的人集中起來，并與一些高檔的商品住宅區域有著明顯的差異，凸顯出居住的分化和地域的差別性，對保障性居民形成無形的心理壓力，不利于社會的穩定。在房屋質量方面，因為保障性住房大多都是對中低收入家庭提供住房福利保障功能，開發商很難在此項目上獲利，進而將導致他們為了節約成本而采取如偷工減料，為增加住戶而不考慮房屋的結構等等行為，這給長沙市銀盆嶺地區的保障群體帶來房屋居住的質量問題，如：墻面滲水，混凝土脫落、小區路面不平，沒有物業管理等等。

3.保障性住房在準入退出機制上存在不足

在準入退出方面，國家對于申請購買經濟適用房、廉租住房的個人經濟財產狀況未制定明確有效的審查辦法，造成了許多不符合收入條件的個人和家庭享受了該由低收入家庭享有的住房政策。根據長沙市政府出臺的文件可知，在長沙本地申請保障性住房的條件僅有戶口、住房和收入的條件，且對收入的認定只需其具有《長沙市住房保障家庭收入認定證明》。在政府不能明晰受保人群具體收入、住房的基本信息時，就容易出現虛假申報、尋租行為、騙租騙購的發生。同時，我們也看到，《廉租住房保障辦法》并未將外來非本地人員列入到受保群體，這對于外來務工人員，大學剛畢業的學生等弱勢群體來說，買房是相對困難的，這樣就有失公平了。

三、關于完善保障性住房的建議

1.建立多種穩定的融資渠道

目前地方建設保障性住房的資金主要來自于土地出讓的收入。為了破解地方政府對“土地財政”的局面，政府應該拓寬融資渠道，引導企業、個人參與到保障性住房的建設上來，調動一切積極因素，以此增強住房融資的可持續性。一方面，政府要充分利用政策吸引社會資本進入。比如，在公租房的建設上，可以考慮BOT的融資模式，即房地產開發商利用自己的自有資金建設保障性住房，政府允許其在一定時間范圍內經營并取得收益。到期之后，房地產須將經營權轉交給政府。在建設住房期間，政府需要對該項目質量進行嚴格把關，以達到相關居住標準。通過BOT模式融資可以大大緩解政府對于保障性住房的投資壓力。避免短期內因資金缺口大、建設周期長而不能按時支付工程款的問題。同時，政府也可以利用相關稅收優惠、商業貸款優先等政策鼓勵大中型企業、房地產開發企業參與開發保障性住房。另一方面，政府應當為主導，積極建立投融資平臺，加強與各個金融機構的合作。政府可以與信托公司、保險公司深化合作，通過放行債券、信托計劃等方式籌集建設保障性住房的所需資金。

2.加強保障性住房的合理規劃與房屋監管

（1）健全相關法律，確立合適的保障性住房標準。政府為低收入人群提供保障性住房是責任，所以應該按照一般住房要求來建保障性住房，且住房必須要有一些基本功能，政府不能因為是給收入較低的人提供保障性住房而“偷工減料”，簡化保障性住房的功能。我國的保障性住房相對來說發展較晚，還沒有建立一套完整的法律體系。因此各個地區應該盡快制定出《保障性住房管理條例》，為保障性住房的質量監管提供統一全面的要求，不僅有利于保障保障居民的基本居住權利，而且能夠促使開發商按照具體的標準建設住房，從而保障住房的質量。作為民生工程的保障性住房，政府應該尊重民意，明確將保障性住房建設納入政府考核機制的范圍，防止走政府“面子工程”的套路。明確低收入家庭的最低保障標準和保障質量，使得保障性住房能夠有法律政策上比較權威的界定。

（2）科學合理的規劃保障性住房。保障性住房是一種帶有社會福利性質的住房，建設在城市主要地段，成本相對較高。但如果全部建設在郊區，又不能方便受保群眾。因此，應當根據本地區的實際情況，在成本和利民中平衡來促使選址的科學性。對此，長沙市的相關部門應當充分考慮中低收入人群的居住和生活成本。在交通便利、設施相對完善的地區發展保障性住房。也可以嘗試保障性住房和商品住房“混合”建設，不設專門的保障性住房小區和商品住房小區，不同收入層級之間的人們可以居住在一起，這樣可以很好解決由于低收入人群過于集中而帶來的問題。

3.完善保障性住房的準入與退出機制

建立嚴格的收入、財產審核制度，以此作為保障住房的準入依據中低收入群體是政府保障性住房的保障對象，需要解決對不同收入家庭進行劃分和公平分配的問題。收入標準的難以核實是導致住房分配不公的主要原因，據此政府可以考慮將家庭的全部收入和資產都納入申請的范圍內，并且需要涵蓋所有家庭成員的存款，投資等等，對家庭的財產收入要實行動態管理。家庭財產的申報制度的建立，可以考慮借助銀行的個人誠信檔案、以及稅務機關的個人納稅情況等，以此建立家庭收入財產數據庫，并確定合適的保障性住房準入標準，凡是符合標準的群眾才能申請保障性住房。通過法律的明文規定，防止保障性住房流向高收入階層，防止一些申購對象出現多種房源，而另一些申購對象無房可居的情況，滿足低收入群體的購房需求。此外，保障性住房的申請應當不受戶籍的限制，充分滿足外來務工人員的居住需求。

在退出機制方面，要實行定期審核的退出制度。如果原來的保障對象因為收入水平的提高而不再屬于保障范圍，則需要借助保障性住房退出機制，使其退出保障性住房，使得新的保障對象能夠入住。長沙市相關部門可以考慮從以下幾個方面建立保障性住房的退出制度：對保障性住房的居住群體應進行定期檢查（一般以一年為期），如果其經濟條件已經不滿足要求，應該要求其回購房屋或者退租，以完善保障程序。對于主動退租的住戶可以適當給予一些鼓勵，如優先申請住房，也可以采取實物或者獎金的獎勵方式 ，激勵承租人主動退房。這樣可以減少相關行政人員因為查出而耗費的成本，避免管理者與租住人直接發生沖突。對于不符合保障規定了但拒不退房的住戶，也要根據相關法律規定給予相應的懲罰。

在我國經濟社會快速發展的今天，保障性安居工程是民生工程，也是關系到政府的形象工程。 保障性住房政策對解決中低收入家庭問題有重要意義。面對保障性住房的建設和實施中的問題，應該不斷加強和完善保障性住房的經營、管理、監督機制，加大保障性住房的資金支持，明確保障性住房的保障、監管主體，擴大保障性住房的范圍，加快保障性住房的建設進度，促進保障性住房發展的良性循環。

參考文獻：

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