房地產模式的終結

房價真的開始降了。從年初開始，各地頻頻爆出的房價下跌信息，目前已呈規模化，不僅杭州、長沙等城市告急，地產界認為相對安全的北京和上海也已經出現明顯的價格下行態勢。

為什么會下降？供需仍是關鍵。真正支撐起房價的，必還是有購買能力的需求者，無論是買來自住，出租以收取租金，或是等升值后出手給他人。在中國高房價低房租的現狀下，極少有人是為收取租金而買進房屋，自住和看好預期升值的投資者成為兩種主要購房群體。

從自住需求看，經過近10年的房地產大躍進，該有房的人總體上都有了。當然時刻都有需要買房的各種所謂“剛需”，但作為一輪大規模人口流動和定居的潮流，已處于階段性穩定狀態。所謂“該有”的，即是指既有住房需求，又有基本的購買能力的。

中國社會還需要住房嗎？當然，而且是大量需要。不少人正是借中國的城鎮化仍然在進行中，來認定中國的房地產仍然有10年白銀時期的。現實是，大量的中國人仍然希望在小至鄉鎮、大到北上廣深的城鎮中擁有一套自己的住房。沒有住房的中國人不是不想買房，而是已經買不起。分析一下中國社會的結構，每個城市、乃至農村的收入狀況，不難發現，大量中下層社會家庭，在現有的房價系統下，無論如何是買不起房的。

中學時學習政治課，曾提到1930年代美國經濟大危機時期，一方面大量的人忍饑挨餓，另一方面資本家會將賣不出去的牛奶倒入溝渠之中。這種有效需求不足，正是當前中國一方面出現各種“鬼城”，另一方面，大量無房家庭仍然盼望購買一套屬于自己的住房的現實。

對投資者而言，房產成為優秀投資品的前提是，預期價格上漲，而且要好出手，這也只有最后靠自住需求者接手才能實現，否則在投資者手中擊鼓傳花，終有到頭的一天。變現能力過差的產品也不可能為大部分投資者所中意。

一線城市的需求也不是無止盡的“剛需”。流傳的說法是，每個省市的富裕家庭都希望在首都有一套房。但當一線城市的房價與其他國際大都市相比，已無優勢的情形下，出國潮已經顯現。處于發展中階段的中國大城市，食品安全、環境污染，大城市病，生存競爭等各種條件并不如發達國家，房價不可能無限上漲。

目前中央政府大力推進的城鎮化政策顯然也救不了房地產。歸根結底，買房需要的是錢。本屆政府已很難再通過通貨膨脹來繼續托高資產品價格。事實上，本屆政府信貸保實體經濟的思路明顯。

除了一線城市嚴格的限購之外，不少城市的限購事實上是擺設。這一輪的城鎮化政策，從政府層面，真正能做的，不過是為已經在某地買房安定生活下來的農業或非農外地人口，提供好此前沒有的配套公共服務。

過去近10年，是房價快速上漲的10年，也是中國人口大量擁入各個城市的10年，中國房地產的飛速發展，的確對改善中國民眾的住房需求發生了巨大作用。吃、穿、住、行，房子是人們的基本生活品，正是客觀上人們對居住條件改善的巨大希望，產生了對房子的巨大需求。在對政府壟斷地價的質疑聲中，事實上，地價是通過拍賣的方式出售的，仍然是一種市場行為。

房價的整體性下行，預示著以房地產為核心的上一輪經濟模式的終結，高房價所對應的傳統銀行模式、土地財政、巨額城市基礎建設費用，也將走向盡頭。金融改革，地方債，產業升級等一系列主題，不管是久談未至的老生常談，或是試圖打破僵局的新突破口，將成為新一輪經濟發展的關鍵詞。