房地產市場體系初探

摘要：房地產體系的完善和形成，須先完善房地產業、行業、市場管理的相應政策、管理機制和主要內容，通過行政手段、法律手段、教育手段及經濟手段，最終達到完善房地產市場體系的目的。

關鍵詞：房地產市場體系；政策；管理機制；主要內容

房地產市場，是房地產的各種交換的場所，是房產和地產不可分割的統一市場；是買房、賣房、建房，實行住房商品化，把住房納入市場經濟軌道所必需的一個條件；包括消費品和生產資料等商品市場，以及資金、勞務、技術、信息等生產要素市場。從某種意義和程度上來說，房地產市場處于不斷的完善和進一步形成之中。在此過程之中，不斷完善房地產市場體系可以從以下幾方面努力。

一、完善房地產業、行業、市場管理的相應政策

房地產市場體系是房地產業、行業、市場管理發展過程的晴雨表，而房地產業、行業、市場管理的發展過程又是完善房地產市場體系的一種體現。實踐證明，在房地產市場的發展過程中需要有相應的、完善的政策，從而使房地產市場能夠有明確的目標和方向，以便于管理和開展工作。完善房地產業、行業、市場管理的相應政策主要包括以下幾點。

一是在實行住房商品化過程中，把住房消費資金加入到職工群眾的貨幣工資中去，變實物分配為商品交換。通過交換，把住房消費資金轉化為生產資料資金，用以從事住房的再生產。把整個房產經濟納入市場經濟的軌道。

二是實行城市土地有償使用制度。為實現土地開發、配套建設資金的良性循環，合理節約使用土地，提高土地配置效益，須對城市土地全面實行有償使用。其中，可實行土地勞務市場招標、投標、發包、分包等形式。土地經營按照所有權與經營權分開的原則，由國家委托全民所有制企業進行壟斷經營。

三是完善房地產市場，不僅要完善房地產開發交易市場，還要完善、開放有關房地產生產資料市場、勞務市場、資金市場、科技咨詢市場等。要掃除影響平等競爭的各種障礙，創造在市場上平等競爭的條件。

四是建立和理順房地產價格（包括租金）體系，加強房地產價格管理，建立房地產商業銀行及專門的住房公積金管理機構，開辦住房儲蓄，發展建房、買房貸款，發行房地產債券和房地產業企業股票，鼓勵企業和個人參股并由國家控股。減輕房地產業企業的稅負，嚴禁非法攤派，扶植房地產業的發展。

五是政府房地產業管理部門應加強對房地產業、行業的管理，轉變職能，充分發揮統籌規劃、協調指導和監督服務的作用，并健全房地產業協會組織，使之成為政府房地產業、行業職能部門與房地產業、行業之間的橋梁。同時，加強房地產方面的立法（含涉外房地產經營管理方面的立法），用法律的形式，維護廣大職工群眾的合法權益，以保障房地產業的順利發展。

六是房地產業是組織房地產開發建設，從事房地產投資、經營、管理、服務的行業，是在工業化、城市化、現代化中興起的獨立產業，屬于第三產業。房地產所具有的生產和生活中不可或缺和不可替代的特殊性，使其具有基礎性、帶動性的顯著特征。激烈競爭的房地產市場對房地產專業人才提出了更高的要求。由于房地產市場是不完全的市場，基本屬于“二手貨”市場，因此需要努力提高房地產業企業素質和職工隊伍素質，努力培養多層次的房地產業專業人才。

二、完善房地產業、行業、市場管理機制

完善房地產市場體系，應先完善房地產業、行業、市場管理機制。要建立健全以經濟手段為主，以行政手段、法律手段、教育手段為輔的宏觀管理機制體系。

國家用經濟手段、行政手段、法律手段和教育手段，調節市場供求關系，引導房地產企業正確地進行經營決策，進行房地產經營活動。

以經濟手段為主，主要是制定產業政策，充分發揮價格、信貸、稅收等經濟杠桿的作用，促進產業政策的實現；以行政手段加強行業管理，包括市場管理和價格管理、產權產籍管理等，從中貫徹執行國家有關房地產政策；以法律手段及形式，主要是保護房地產企業的正當權益，維護企業與各方面的經濟關系；以教育手段，主要是大力培養人才，做好有關的輿論宣傳工作和進行精神文明建設。

三、完善房地產業、行業、市場管理的主要內容

完善房地產市場體系，需要完善土地征用市場、土地開發勞務市場、地產租用市場（含地產批租和在租賃期內地產使用權有償轉讓市場）、房產買賣市場、房產租賃市場、房屋交換市場、房屋勞務市場（含修繕勞務、信托勞務、綜合服務等市場）、房地產信息、技術、勞動力、物資、資金等房地產生產要素市場。

完善房地產市場體系的內容如此之多，在房地產業、行業、房地產市場管理上，其主要內容必須進一步加以完善。

一是規范登記發證行為，要保障房屋交易安全，保護產權人的合法權益。根據國家《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》，建立健全產權產籍管理制度，公開法律依據、辦事程序、查詢辦法。房地產企業登記的審查，要按照國家規定的房地產企業必須具備的條件，審核批準房地產業的建立，根據企業的申請和國家的有關法令，審核批準企業的撤銷，掌握企業的經營狀況。積極推行權屬登記與房地產交易工作一體化服務，提高辦事效率，推動產權產籍管理的規范化、現代化。

二是根據國家的宏觀房地產發展計劃，結合本地區的具體情況，綜合平衡，提出本地區房地產開發建設及產、供、銷的指導性計劃，統籌兼顧，協調房地產業的經濟活動。

三是貫徹國家有關房地產業的政策，監督房地產企業執行政策的情況。發揮行業協會作用，完善協會組織，加強產業調研，開展行業自律，參與企業信用評價，充分發揮房地產業協會的引導、紐帶和維權作用。

四是向房地產企業提供有關房地產方面的經濟信息，并提供國家規定的房地產企業等級條件，從中審查評定企業的等級。房地產業作為社會主義市場經濟建設中的一支特殊力量，其可持續發展需要信用，而其目前的信用狀況卻令人擔憂，房地產市場信用體系建設明顯滯后。因此，有必要建立較為完善的房地產市場信用體系，以促進該行業的健康發展。研究并建立切實可行的房地產企業的信用體系是促進該行業健康持續發展的基本前提。

需要進一步指出，房地產市場是房地產的各種交換的場所。房地產市場管理，是指對房地產市場各種交換關系的綜合管理，因而要認真貫徹落實國家有關房地產價格政策，以進行房地產價格管理。要嚴格控制各種價格形式的實施范圍和浮動幅度，嚴厲打擊利用房地產進行投機倒把活動；要嚴格按照國家的價格政策和物價指數，定期宏觀調整房地產的市場價格；要嚴格進行房地產交易中的質量監督，保護廣大職工群眾的根本利益，維護他們的合法權利和義務；要積極組織和支持房地產經紀人的合法活動，制止和取締房屋買賣中的非法活動；要認真貫徹落實國家有關的土地政策，嚴格監督土地征用、開發、出租、批租，以及土地有償轉讓使用權的活動，一切屬于國家享有的土地收益，必須全部上繳給國家，維護國家對城市土地的所有權不受侵害；要嚴格監督涉外房地產經營業務，認真執行國家有關涉外房地產業政策，監督涉外房地產經營中的外匯收入和使用；要監督房地產企業股票、債券的發行和流通活動。

總之，通過行政手段、法律手段、教育手段及經濟手段，形成一個互相聯系的、密不可分的、科學完整的房地產管理機制，最終達到完善房地產市場體系的目的。

（作者單位：吉林省四平市房屋市場服務中心）