馬年樓市還瘋狂？

一邊是受春節假期淡季影響，1月份全國樓市成交量一片萎靡，九成城市出現環比下跌，部分城市甚至出現“腰斬”現象，濟南樓市也不例外。一邊是房地產業的熱情依舊，不少房企紛紛上調今年年度業績目標，土地市場也持續升溫，但同時，既有國家層面的堅持調控不動搖，不動產登記制度、房地產稅試點擴圍等政策措施持續推進。

這就是當下的樓市，一個讓人興奮與迷惑、激進與觀望并存的馬年樓市，后市撲朔迷離。

瘋漲又一年？

隨著正月十五節日的過去，濟南樓市結束了“假期節奏”，呈現快速復蘇跡象，開發商開始推盤銷售，市場成交穩步回升。

從成交量上看，節日上班后，日均成交量穩步回升，從2月12日開始，已經回升到了百套以上，春節上班后一周多時間，濟南新建商品房市場成交就達到了600多套，其中正月十五當日成交了115套。對于今年房地產市場的“積極表現”，濟南房地產市場評論人士趙魯梁認為，一方面是去年市場銷售良好，今年房企普遍提高了銷售目標，同時，今年市場供應量相比去年預計有明顯增加，為了完成目標，搶先機，開發商都紛紛加快了步伐。

濟南房產市場資深人士孫光介紹，一般來說，由于春節原因，濟南樓市一般要到三月份才真正復蘇。而今年在正月十五節日前后，濟南樓市相比往年呈現“快速復蘇”的特點。在正月十五當天，位于經十西路的一家公館項目搶先進行了營銷中心的開放和相關推廣活動，提前為后期銷售造勢。在正月十五節日推出項目，在往年房地產市場上還比較少見。

而同樣是在正月十五當天，在人流如織的泉城廣場等地，已經有房地產開發企業在進行戶外派單宣傳推廣，記者就接到了保利項目的宣傳資料。而在2月15日，正月十五剛剛過去，位于旅游路上中鐵開發的逸都國際二期蘭庭已經開始了認籌。

按慣例，往年，房地產開發企業都是在正月十五以后才開始上班，但記者從恒大、綠地等大型房企山東公司了解到，在正月十五之前，都已經開始上班，并計劃全年的工作。“我們是2月11日上的班，現在全年的工作計劃都已經出來了。”一家房企策劃部負責人介紹。

對于今年的房地產市場走向，市場和業內看穩和看漲的聲音較多。山東財經大學房地產業發展研究中心孫大海主任指出樓市看漲趨勢明顯，從商品住宅成交價格方面來看，預計2014年商品住宅成交價格將在平穩中小幅上行，上行空間為5%左右。

這個判斷也符合去年濟南樓市的走向。數據顯示，濟南的新房價格在過去一年始終處在上行通道中。新房價格各月的環比漲幅在0.5%-1.1%的區間內波動，而同比漲幅則從1月時的0.9%躥升到了12月時的9.4%，漲幅多增8.5個百分點。截至去年12月，濟南新房價格已環比連漲18個月，同比連漲12個月，名副其實是本地房價“瘋漲”的一年。

實際上，不僅是新建商品住宅價格，過去一年濟南的二手住宅價格同樣始終在上漲。二手住宅價格的同比漲幅從年初時的-0.5%上漲到了12月時的4.3%，漲幅多增4.8個百分點，環比漲幅則在0.1%-0.6%的區間內波動。而截止到去年12月，濟南本地的二手住宅價格已環比連漲12個月，同比連漲11個月。

10大房企戰濟南

2013年，10大品牌房企全部在濟落地，使濟南的樓宇經濟加快升級，進入2014年，濟南房地產市場仍被“青睞”，多房企已經開始著手布局馬年濟南市場。

作為山東省會，濟南的發展一直引人關注，近幾年，濟南的發展速度不斷加快，開發力度不斷加大，尤其是在濟南出臺了“東拓、西進、南控、北跨”的發展戰略之后，濟南的發展則駛入發展的“快車道”，城市框架逐漸拉開，城市空間不斷拓展。現在東部城區已經發展較為成熟，交通配套日臻完善，西部城區也由以前的價值洼地轉變為新的城市增長極，成為越來越多購房者的置業首選地，而北部城區也一改落后面貌，迎來北園商圈、高架路網……北部城區的變化隨處可見。

城市空間的拓展在很大程度上得益于房地產開發，走在濟南新城區，在建房產項目隨處可見，隨著這些項目的封頂，濟南的城市框架將進一步舒展，在城市發展的過程中，濟南的房企數量不斷增多，競爭也不斷升級。首先在土地市場上，為競得理想地塊，品牌房企頻頻出手、中小房企拼力廝殺，去年萬科競價96輪方拿下工業北路一地塊，在今年1月份的土拍中又上演土地爭霸賽，三房企為搶市中兩塊地競價77輪。其次，為搶占市場份額，跑量走高，房企在樓盤銷售過程中的競爭也越來越激烈，贈送禮品、團購優惠、認籌優惠、免送物業費……為促成成交，開放商花樣不斷，各顯神通，一些開發商為搶客源，甚至甘愿墊錢。

濟南的房企競爭越來越激烈，這種激烈程度也從另一個層面說明了開發商看好濟南房地產市場，濟南房產市場仍然有利可圖。 相較于與同等規模省份的省會城市，濟南房價整體水平相對較低，泡沫含量少，在這種情況下，房地產市場仍存在“深耕”空間，并且開發風險相對較小，利潤空間相對較大；同時，濟南作為山東的省會，省會效應凸顯，剛性需求旺盛，商品房去化率較高，很多熱點片區的樓盤一經推出就被搶購一空，根據去年房企的銷售業績可以看出，一些房企在11月底就完成了全年銷售目標，在濟南賺得盆滿缽滿。

在競爭加劇、市場利好的大環境下，一些房企已經開始布局馬年的濟南市場，濟南樓市在馬年仍受“青睞”，并且隨著山東三四線城市樓市的逐漸飽和，多家房企在山東的投資重點又重回濟南。從去年的土地成交情況就可看出今年濟南樓市將熱鬧非凡，綠地、中海、萬科、世茂等大型房企在去年都加緊在濟拿地，并且拿地規模都較大，這些成交的土地將逐漸形成樓市供應，成為濟南樓市的新“給養”，從而為房企在樓市上搶占更多的市場份額。

濟南樓市已成為多房企市場布局的“重心”，不少房企更是看好今年濟南樓市，紛紛調高銷售目標，那么房企今年能否在濟南樓市順利掘金，完成銷售目標？業內專家分析稱，濟南樓市一直以來都比較“健康”，除去現有的市場利好外，省會城市經濟圈打造“大濟南”的戰略或將加快城市建設步伐，給濟南樓市帶來新的發展機遇，給房企帶來更大的發展空間。

“10年之后房產稅會變成地方政府非常重要的稅種”

另一個受市民關注的話題則是房產稅何時開征。上海、重慶兩地試點開征房產稅至今整整三年，房產稅在上海、重慶先行先試滿三年，試點效果爭議不斷，網友調侃房產稅既非降價“利器”，也不是擺脫土地財政的“神器”。

開征的3年間，房產稅試點擴圍的聲音不絕于耳，但始終缺少下文。沉寂了些許時日的房產稅擴圍，因為十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》又再度被熱議。《決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，讓房地產稅改革再次成為業內關注的焦點。房產稅擴大試點的“靴子”何時才能真正落地？

中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為房產稅此前在北京、上海試點應該是不成功的，它沒有解決兩個問題。第一，房產稅并沒有對樓市調控產生很明顯的影響；第二，也沒有給政府帶來很高的稅收回報，因此這個試點工作我認為應該要重新選點展開。

房產專家蔡為民告訴記者，從政府的角度講，不愿意現在大范圍課征，因為賣地都來不及。其實在我看來，這是更加明顯典型的溫水煮青蛙，因為土地一定是越賣越少，房屋一定是越蓋越多，所以政府收稅的手肯定有一天要把從土地轉移到房屋，但不是現在。“我甚至認為10年內，全國大范圍實施房產稅的幾率幾乎是零，最多就是試點，但我相信試點的城市在10年的過程當中會逐步增加。”

財經專家葉檀稱：“可能10年之后你會發現地方政府不賣地了，開始收房產稅了，這一天會到來的，所以大家現在投資的時候要做好10年之后的預期，10年之后有可能房產稅變成一個地方政府非常重要的稅種。”

對濟南而言，絕大多數的專家都認為濟南成為房產稅試點城市的可能性比較小。山東師范大學房地產研究中心主任程道平表示，任何稅收的起征都要有法律依據，此次明確提出加快房地產稅立法，是擴大房產稅范圍的信號。對于廣大濟南市民關心的濟南是否會成為房產稅試點城市，程道平表示，這主要取決于房產稅試點的力度。如果濟南成為房產稅試點城市，征收對象也將有所側重，按照試點城市的經驗，應該集中在房產保有量較高的群體，向全部市民征收的可能性微乎其微。

山航乘客濟南機場新年神秘禮“馬上”有驚喜

2014年1月27日上午9時許，在濟南機場出站口，乘坐山東航空SC1194次航班的50余名乘客正在等待取回自己托運的行李，踏上返鄉過年的喜悅之路。這時，先于行李從傳送帶內緩緩而出的，卻是一份份包裝精美、寫有自己名字的禮品盒。旅客們這才恍然大悟：登機前對家人或愛人許下的一份“驚喜”，山航“馬上”替他們送上了！

神秘的“口頭問卷”

“如果回家有‘驚喜’ 你最想送給誰。”今天在重慶機場乘坐山航SC1194次航班返回濟南并辦理了行李托運業務的乘客，值機時都收到了山航服務人員送上的“口頭問卷”。“送父母”、“送孩子”、“送愛人親朋”，50多名乘客各自給出了答案，然而他們卻搞不清山航此舉用意何在，服務人員也是笑而不宣。

直到2個小時后，當這趟航班的乘客到達濟南機場，領取行李時才解開這個謎團。原來，回家的“驚喜”正是山航為他們送上的一份紅色大禮包，這可把這些旅客高興壞了，他們迫不及待地打開包裝看看是什么禮物。

這下，乘客才終于他們給出“答案”的作用。“給父母”的乘客，收到的是一份精致的圍巾；“給孩子”的乘客，收到的是一個飛機模型；給“愛人親朋”的，則是一份航空旅行“四件套”——一雙拖鞋、一對耳塞？、一個眼罩和一個U型枕。除此之外，乘客們還各自收到了一個小馬毛絨玩具。